עצימת העין השלטונית מובילה ל"משכנות סלאמס ורטיקאליים"

תחזוקה השוטפת של המגדלים היא סוגיה קריטית ולא פתורה המחייבת חקיקה במישור המקומי והארצי - זו נקודת המוצא בספר חדש מאת ד"ר ניר מועלם, מתכנן ערים ומשפטן, שעוסק באתגרי התחזוקה של מבני גבוהים. הספר יצא בימים אלו בהוצאת המרכז לחקר עיר ואזור בטכניון.

"לפי ההגדרה החוקית, בניין גבוה הוא בן 5 קומות ומעלה", מסביר מועלם, "אבל כלל האצבע הוא שככל שהמבנה יותר גבוה, יש כמובן יותר מערכות שצריך לתחזק אותן: מעליות, גנרטורים, מתזי כיבוי אש, גלאי עשן ועוד. על פי הערכות כלכליות, בעוד שתחזוקה שוטפת של מבנה חדש בן 4 קומות עשויה להגיע לכדי 40 אלף שקל בשנה, הרי תחזוקת מבנה רב קומות בגובה של 30 קומות תעלה יותר מפי 10 - כחצי מיליון שקל בכל שנה.

"המגדלים הם דפוס הפיתוח המועדף על הרשויות במדינה, מדן ועד אילת. בעוד שב-2005 נבנו רק 207 מבני מגורים בגובה של מעל 8 קומות, כעבור עשור גדלו מספר התחלות הבנייה של מבנים בני 8 קומות ומעלה ומספרם עלה ל-651. אני לא בא ואומר אם זה רע או טוב. אני מכיר בכך שזו המציאות. דרך אגב, אנחנו שאלנו תושבים אם הם יעדיפו לגור במבנים גבוהים וגילינו שרובם יעדיפו לגור בבתים פרטיים, ואם לא אז במבנים של 4-8 קומות. לא במגדלים".

- מי מטפל בנושא התחזוקה?

"עד היום, יש סברה של הממשלה שתחזוקה זה לא עניין תכנוני. זה לא עניין של הרשויות לעסוק בו. זו עמדה שגויה לחלוטין שתביא ליצירה של סלאמס ורטיקאליים. כבר היום חלק מהרשויות כן מתעסקות בתחזוקה, כי מאלצים יזמים, בתב"עות, להקים בניינים עם חברות תחזוקה".

מועלם נותן לדוגמא את פתח תקווה, "שלא גילתה עדיין את נושא התחזוקה", לעומת תל אביב, "שם כמעט כל תוכנית רביעית למגורים מחייבת הוראות תחזוקה, העוסקות במי מתחזק את השפ"פ (הגינה) ואיזה חלק בבניין ינוהל ע"י חברת התחזוקה". לדבריו, "נכון שכל הבניינים האלה פרטיים, אבל אין לכחד שמדובר גם בעניין ציבורי, כי התחזוקה של הבניין משפיעה על הרחוב".

 עקרונות

- מה קורה בעולם?

"אצלנו ועד הבית המשותף זו חיה חלשה, ישנה, חסרת כוח, שתחזוקת הבית המשותף מונחת על כתפיה. בעולם יש הסדרים בתחום המשפט הפרטי שהם חזקים ביותר. בארצות הברית יש קונדומיניום (Condominuim), באוסטרליה קוראים לזה strata, כלומר, בעלות מרובדת. למעשה, הבניין רב הקומות מנוהל ע"י תאגיד (Association). כל מי שקונה דירה נכנס להסכם ארוך טווח עם תאגיד, שיש לו מנהל. התאגיד המנהל את המבנה נדרש על פי חוק להכין תוכנית עבודה ובה לצפות עלויות תחזוקה שוטפות וארוכות טווח כאחד, ובהתאם לנהל את הגבייה השוטפת מהדיירים.

"בלוס אנג'לס יש קונדומיניומים כאלה שקובעים אם מותר להכניס לבית יותר מכלב אחד, שקובעים שאסור להכניס כלב יותר גדול מצ'יוואווה. זה נוגע גם לתחזוקה: פה בארץ, גברת זילברשטיין מחליטה שאם לא זיפתו לה את הגג בקיץ היא לא תשלם ועד בית, ואז צריך להתחנן אליה, לקחת אותה למפקחת על הבתים המשותפים. בארצות הברית הקונדומיניום יכול לקחת את הדירה למי שלא משלם".

- מה בעצם הפתרונות שאתה מציע?

"צריכה להיות רוויזיה בפקודת העיריות, בחקיקת התכנון והבנייה, כדי לאפשר מנגנונים שיסייעו בתחזוקה: הקמה של קרנות פחת - קרן סיוע לדיירים אשר תשמש לתחזוקה או לסיוע בהוצאות תחזוקה שונות, הקמה של קרן לדיירים ממשיכים (במקרים של התחדשות עירונית), וגם, הקמת 'שטחים מניבים' במבנה או בחצר".

 מנגנוני תחזוקה במבנים גבוהים