חברת אביב נגד עיריית ת"א: ערערה על בעלותה ב"בית הנערה"

הקרב בין עיריית תל-אביב לחברת אביב על הבעלות במתחם "בית הנערה" בהוד-השרון מגיע לבית המשפט העליון: חברת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הר לב, הגישה ערעור לבית המשפט העליון על החלטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב מדצמבר 2016, שקבעה כי הסכם קומבינציה שנחתם בין העירייה לאביב בשנת 2005 - אינו תקף.

בערעור שהוגש באמצעות עורכי הדין עודד רביבו ומיכל תמר ממשרד פישר בכר חן וול אוריון ושות', טוענת אביב כי בשנת 2005 זכתה החברה במכרז שפרסמה עיריית תל-אביב למכירת זכויותיה בקרקע בת 131 דונם במתחם בית הנערה במערב הוד-השרון, עליה אמורות לקום בעתיד לפחות 550 יחידות דיור. מדובר במעין מובלעת, השייכת לעיריית תל-אביב אך נמצא בתחומה המוניציפלי של הוד-השרון. בין העירייה לאביב נחתם הסכם קומבינציה בספטמבר 2005, לפיו אביב תשלם לעירייה כבר במועד חתימת החוזה 1.5 מיליון דולר, ולאחר אישור התב"ע, אביב תבנה על חשבונה את הפרויקט, ועיריית תל-אביב תהייה זכאית לקבל 30.5% מכלל היחידות הבנויות. בחוזה נקבע לוח זמנים של 5 שנים לאישור התב"ע, ובנוסף נקבע כי העירייה תהייה רשאית להאריך את התקופה לאישור התב"ע בשנתיים.

לטענת אביב החל ממועד חתימת החוזה פעלה החברה נמרצות תוך שיתוף לקידום הליכי תכנון לצורך אישור תב"ע במתחם. אלא שלטענתה, כעבור שנה מחתימת החוזה ולאחר עבודה שהשקיעה החברה, פנתה עיריית תל-אביב לוועדה המחוזית וביקשה ממנה לעכב את הדיון באישור התוכנית, בשל מגעים אשר התנהלו בין עיריית תל-אביב לעיריית הוד-השרון לגבי התוכנית. המגעים נמשכו 3 שנים, בין 2007-2010, ומנעו מאביב לקדם את התוכנית, כאשר בפברואר 2010 קבעה הוועדה המחוזית כי לא תקודם תוכנית רק על הקרקע של עיריית תל-אביב, אלא על המתחם כולו, השייך גם לבעלים פרטיים. אביב טוענת כי בעוד בתוכנית החוזית הייתה אמורה החברה לקדם תכנון של 550 יחידות דיור, על קרקע בת 131 דונם, התוכנית החדשה קבעה כי יתבצע תכנון ל-2174 יחידות דיור על קרקע בת 627 דונם, שבה מחזיקים גם 300 גופים נוספים. מה שצפוי היה להאריך משמעותית את הליכי התכנון בשל כמות ההתנגדויות הגדולה שאמורות היו להיות מוגשות.

בינואר 2011, בתום 5 השנים שנקבעו, האריכה עיריית תל-אביב את ההסכם עם אביב בשנתיים נוספות, תוך עדכון אחוזי הקומבינציה ל-34% (חלקה של העירייה). בנוסף סוכם כי בתום השנתיים יסדירו הצדדים הארכה נוספת של לוחות זמנים לאישור התוכנית. ואכן בספטמבר 2012 פנה היועץ המשפטי של העירייה במכתב למשרד הפנים וציין כי יש לדעתו להאריך את ההסכם עם אביב.

כ-4 חודשים לאחר מכן, בינואר 2013, הופקדה התוכנית להתנגדויות הציבור. אלא שלטענת אביב, חרף הסיכום בין הצדדים וחוות דעתו של היועץ המשפטי של העירייה, התנערה העירייה לבסוף מהסכמתה להאריך את החוזה עם אביב.

ערך הקרקע עלה

מצידה של עיריית תל-אביב ביטול ההסכם היה מהלך מבורך, מאחר וערך הקרקע עלה משמעותית משנת 2005, ואילו כיום, שורה של חברות נדל"ן יהיו מוכנות לחתום עימה על הסכם משופר. מנגד, מבחינתה של חברת אביב ביטול ההסכם מהווה אובדן הכנסות עתידי עצום מפרויקט שהביאה בחשבון כי ייצא אל הפועל.

בדצמבר 2016 דחתה שופטת בית המשפט המחוזי בתל-אביב, מיכל אגמון-גונן, את טענות אביב וקבעה כי ההסכם בין הצדדים משנת 2005 פקע, וכי העירייה אינה מחויבת בהארכתו. היא נימקה את החלטתה בכך שהחברה הייתה מודעת לסיכונים כשהתמודדה במכרז ב-2005, והארכת ההסכם הייתה פוגעת בעיקרון השוויון ומעניקה לאביב יתרון על פני מתמודדים אחרים ששקלו להתמודד במכרז כשידעו כי פרק הזמן הדרוש לאישור התוכנית קצוב מראש. יש לציין כי לאחר פסק הדין אושרה התוכנית סופית בפברואר 2017 על ידי הוועדה המחוזית בתום הליך התנגדויות בן 4 שנים.

אביב הגישה ערעור לבית המשפט העליון. בערעור היא טוענת כי העירייה מתנהלת בחוסר תום לב "הזועק לשמיים": "הנסיבות בהן בחרה העירייה לסיים את ההתקשרות בין הצדדים הן לא פחות ממדהימות", צוין בערעור. "22 דקות בלבד לאחר שאביב הודיעה לעירייה על הפקדת התוכנית, העירייה שיגרה בפקס הודעה לאביב לפיו החוזה בין הצדדים פקע".

עוד טוענת אביב בערעור, כי לעירייה הייתה תרומה להארכת ההליכים, כאשר לעירייה לקח שנה ו-3 חודשים להשיג את אישור שר הפנים להסכם ובכך שהעירייה עצמה הגישה התנגדות לתוכנית שהופקדה כאשר דרשה תוספת של 586 יחידות דיור, כלומר להכפיל את מספר הדירות שמגיעות לה בתוכנית. אביב מציינת כי העובדה שבית המשפט המחוזי מצא כי על עיריית תל אביב היה לנסח מכרז חדש מוכיחה כי לוחות הזמנים המקוריים שנקבעו אינם רלוונטיים.

מעיריית תל אביב נמסר: "מדובר בערעור סרק. בפסיקתו קבע בית המשפט כי לשון סעיפי החוזה בין העירייה לבין חברת אביב לקידום הליכי התכנון ביחס למקרקעין, הינם ברורים ולפיהם תוקפו של החוזה שנחתם בין הצדדים הינו לפרק זמן קצוב ומוגדר מראש ועל כן, ובהתאם להוראות החוזה תוקפו פקע לפני כ-5 שנים, בשנת 2012. עוד הדגיש בית המשפט המחוזי כי העירייה עמדה בחובת תום הלב המוגברת החלה עליה במלואה ופעלה בהתאם לחוזה ולדין. נוסיף כי העירייה טענה בסיכומים שהוגשו לבית המשפט העליון מטעמה כי ערעור חברת אביב שגוי ואף לוקה בפגמים רבים ובין היתר כולל העלאת טיעונים חדשים, שינוי חזית אסורה והוספת מסמכים חדשים לתיק בית המשפט. על בסיס כל האמור לעיל ביקשה העירייה כי בית המשפט העליון יורה על דחיית הערעור שהגישה החברה".