סוף לשטף הסכמי-הגג? האוצר שוקל הטלת מגבלות

האם ההתנגדות להסכמי-הגג והביקורת המתעצמת על חתימתם עם רשויות מקומיות מובילה את משרד האוצר להתחיל להגביל את תוכנית הסכמי-הגג הממשלתית? על פי הצעת החלטה שהעביר שר האוצר לחברי קבינט הדיור, התשובה חיובית.

לפני שבוע נשלחה לחברי קבינט הדיור, באמצעות מזכירות הממשלה, הצעת החלטה שעוסקת בתיקון ההחלטה לחתימת הסכמי-גג עם רשויות מקומיות בשנים 2016-2018. ההצעה, שהגיעה לידי "גלובס", כוללת מצד אחד סעיף שיאפשר את המשך חתימת הסכמי-הגג על ידי הגדלת היקף יחידות הדיור שהם יכולים לכלול, אך מצד שני יש בה שתי מגבלות חדשות על ההסכמים שייחתמו מעתה והלאה.

נציין כי הצעת ההחלטה הוגשה בהליך שלא מחייב את שר האוצר להעלות אותה לישיבת קבינט הדיור ולאחר יידוע חברי הקבינט בהחלטה, תוך שבוע ימים היא מקבלת תוקף של החלטת ממשלה לכל דבר ועניין.

על פי הצעת ההחלטה, יוקם צוות מיוחד, שיורכב מיו"ר מטה הדיור באוצר, אביגדור יצחקי, היועץ המשפטי של משרד האוצר, מנהל רשות מקרקעי ישראל, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, הממונה על אגף התקציבים באוצר והחשב הכללי באוצר, שינסח שינוי בהסכמי-הגג ולפיו חלק מהכספים שהמדינה מתחייבת להעניק לרשויות המקומיות יועבר רק לאחר מתן היתרי בנייה.

מדובר בסעיף העברת תקציב לרשויות המקומיות במסגרת "ישן מול חדש" וגם במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, כך ש"שיעור של עד 50% מתקבולי הרשות המקומית החתומה על הסכם-גג... וכן שיעור של עד 75% מתמריץ מחיר למשתכן...יועברו לאחר הוצאת היתר בנייה", כך בהצעת ההחלטה. עוד נכתב בהצעה כי הצוות יצטרך לבחון את שיעור התניית התמריצים בהתאם לצורך של כל רשות מקומית בהקמת תשתיות, הכוללות בין היתר מוסדות חינוך. את ההמלצות יעביר הצוות ליו"ר מועצת מקרקעי ישראל ושר האוצר.

סעיף נוסף שנכלל בהצעת ההחלטה מציע שהצוות המיוחד יבחן הוספת תנאי לחתימה על הסכם-גג עם רשות מקומית, ולפיו "מסקר ביקושים לדיור שנערך עולה כי קיימת היתכנות להצלחת שיווק יחידות הדיור הנכללות במסגרת הסכם-הגג בשיעור שיוצע על ידו". המלצות הצוות לעניין זה יובאו לאישור קבינט הדיור.

נציין כי שתי המגבלות האמורות משמעותיות. המגבלה הראשונה נועדה לחייב את הרשויות לעמוד בהתחייבותן במסגרת הסכם-הגג להוצאת היתרי בנייה בהליך מהיר, מה שלא התקיים במלואו עד היום. המגבלה השנייה, שהיא לא פחות חשובה, מעמידה תנאי מהותי לגיבוש הסכם-גג - בחינת היקפי השיווקים הריאליים. בנקודה זו יש לתהות מדוע הסכמי-הגג שנחתמו עד כה, למעלה מ-20, לא כללו סקר דומה שנדמה שהוא מחויב המציאות כדי להבין האם רשוית מקומית אכן זקוקה או יכולה לשאת תוספת כה גדולה של יחידות דיור בשטחה.

על פי גורם בכיר במשרד האוצר, התייחס היום להצעת ההחלטה האמורה, מדובר בתיקון תוכנית הסכמי-הגג שנובע מ"שינויים תוך כדי תנועה" ולקח מהסכמי-גג שכבר נחתמו. עוד הדגיש אותו גורם כי ברגע שמרכז הכובד של יחידות הדיור עובר לשלב המימוש, ראו לנכון באוצר להטיל מגבלה על העברת תקציבית ולהתנותה בהוצאת היתרי הבנייה. במקביל, ההצעה לגבי סקר ההיתכנות לשיווק יחידות הדיור במסגרת הסכמי-הגג נועדה, על פי אותו הגורם, למנוע מצב בו הרשות המקומית מתחייבת על שיווק כמות יחידות דיור מסוימת כדי להביא לחתימת הסכם-הגג, אך מאוחר יותר יחידות הדיור לא זוכות לביקוש בפועל.

נזכיר כי בהסכם-הגג מתחייבים ראשי הרשויות לאפשר שיווק של כ-2,000 יחידות דיור בשנה הראשונה, אולם אין ודאות שהמגרשים שייצאו לשיווק אכן יירכשו על ידי קבלנים ויזמים. מסיבה זו, וכלקח מהסכמי-הגג שנחתמו, כך מסביר אותו גורם במשרד האוצר, הוחלט כעת לבחון עריכת סקר ביקושים. עוד ביקשו באוצר להדגיש כי במקרה שאין שיווק מוצלח של קרקע, גם התמורה שהמדינה התחייבה לה לא תעבור לרשות המקומית.

כאמור, הצעת ההחלטה האמורה גם מתייחסת להגדלה נוספת של היקפי יחידות הדיור שיוכלו להיכלל במסגרת הסכמי-הגג. הסעיף הראשון בהצעת ההחלטה מציע להגדיל את היקף יחידות הדיור שייכללו במסגרת הסכמי-הגג בשנים 2016-2018 לסך של 375 אלף יחידות דיור סך הכל. נציין כי סעיף זה מעיד כי אין כוונה להפסיק לחתום הסכמי-גג מול רשויות נוספות.

עוד נזכיר כי התיקון המתייחס להיקף יחידות הדיור מגיע לאחר שרק לפני כשלושה חודשים, באוגוסט האחרון, אישר קבינט הדיור החלטה להגדיל את היקף יחידות הדיור שיכללו במסגרת הסכמי-הגג ל-225 אלף יחידות דיור בשנים 2016-2017. בדברי ההסבר להחלטה הנוכחית נכתב כי: "בשל העובדה שהיקף יחידות הדיור שנקבע נוצל עוד בטרם הסתיימה התקופה, ועל מנת לנצל את פוטנציאל יחידות הדיור הניתן למימוש במסגרת הסכמי-הגג, מוצע להגדיל את היעד לקידום הסכמי-הגג בשנים 2016-2018 לסך של 375 אלף יחידות דיור".

עוד נציין כי מאז אושרה תוכנית הסכמי-הגג לראשונה בשנת 2013 תוקנה החלטת הממשלה מספר פעמים בכל הקשור למכסת יחידות הדיור ונכון להיום היקף יחידות הדיור הכולל במסגרת הסכמי-הגג בשנים 2013-2018 יעמוד על 475 אלף סך הכל. עוד נכתב בהצעת ההחלטה כי העלות התקציבית של ההחלטה באובדן הכנסות מקרקע נאמדת ב-750 מיליון שקל.