"הכלל בהשקעה בנדל"ן בגרמניה - 'אסור להאמין - צריך לדעת'"

קשה להתחמק בשנים האחרונות מהצעות לקנות דירה בברלין. הן מגיעות באמצעות פרסום באינטרנט, באמצעות תוכן שיווקי באתרים מובילים, באמצעות מיילים ושיחות טלפון, וגם באמצעות הכלי היעיל מכולם למכירות בארץ - סיפורים מפה לאוזן על הזדמנות השקעה. קשה להעריך את המספרים, אבל חברות נדל"ן ישראליות הפועלות בברלין מדווחות על מכירת מאות דירות לישראלים בשנים האחרונות והמספרים הולכים וצומחים. על רקע הריבית האפסית על חסכונות בבנקים והמחירים הגבוהים של הנדל"ן בארץ, ישראלים רבים בוחרים להשקיע בקניית דירות בחו"ל, ובירת גרמניה מככבת בראש רשימת ההשקעות.

לא קשה להבין מדוע. ברלין היא יעד מרכזי להשקעות נדל"ן כבר כעשור. המחירים עדיין נמוכים יחסית לבירות אירופית אחרות, המוני ישראלים כבר ביקרו בה, החיים בה נעימים והיא רק הולכת ומתפתחת, בעזרת השקעה פדרלית מסיבית שנועדה לבסס את מעמדה של העיר המחולקת לשעבר כבירה המשגשגת של הכלכלה הגדולה באירופה. בחודש שעבר היא הוכרזה שוב, בפעם הרביעית ברציפות, בראש דירוג חברת הייעוץ PWC, כיעד ראשון במעלה להשקעה בנדל"ן, לפי סקר שהתבסס על תשובות 800 מומחים.

ואולם, מה שנכון לחברות נדל"ן מקצועיות אינו בהכרח נכון למשקיע הפרטי הישראלי. שיחות עם שלושה מומחים לנדל"ן בברלין, המכירים את הזווית הישראלית, לצד ניסיון מהמגורים בעיר לאורך שנים והיכרות אישית עם סיפורי ישראלים שקנו דירות בעיר, משרטטים תמונה מורכבת יותר של הסיכון שישראלים רבים לוקחים על עצמם כשהם קונים דירה בבירה הגרמנית.

ישראלים רבים מזנקים לתוך שוק הנדל"ן הגרמני ללא היסוס. חלקם קונה דירה בלי שביקרו בה, ללא מודעות למיקומה או למצבה, ובהרבה מקרים - רק על בסיס תשריט משוער של הנכס והשכירות שהם צפויים לקבל. חלק יצליחו, חלק לא, אבל הסיכון להפסדים גבוה ממה שהם חושבים. גם כששוק הנדל"ן בברלין נמצא בעלייה, עדיין אפשר להפסיד מהשקעות בלתי מוצלחות.

"הכלל הראשון והאחרון בהשקעה בנדל"ן בגרמניה הוא 'אסור להאמין - צריך לדעת'", אומר נתן גלבארט, עורך דין גרמני המנהל את הצוות המשפטי בסניף ברלין של PWC-Legal, ומכיר מקרוב את החברות הפועלות בשוק, כמו גם מקרים בהם ישראלים נפגעו מהשקעות בלתי מוצלחות.

לדברי ניצנה בראוטמן, בעלת חברת ייעוץ הנדל"ן B-Space Estate Home הפועלת מזה כעשור בסצינת הנדל"ן בעיר, כלל האצבע הוא ש"לא מרוויחים כסף משכירות בברלין". לדבריה, הדרך הטובה להרוויח מנדל"ן בברלין כרוכה בהשקעה בנכסים טובים ולא מסוכנים, אותם ניתן יהיה למכור ברווח אחרי עשר שנים. גם פרק הזמן הזה מוכתב על ידי חוקי המס הגרמנים, שמעניקים פטור ממס על הרווח ממכירת דירה רק אחרי עשר שנים, במטרה למנוע ספוקלציות מהירות. אבל כמו שאמר לנו גורם פעיל בשוק הנדל"ן הברלינאי, המכיר את הנעשה בתחום מכירת דירות לישראלים, "בפועל מצליחים למכור לישראלים דירות שלקוח גרמני לעולם לא היה מסכים לקנות".

להלן שבע הטעויות המרכזיות שמשקיעים פרטיים ישראלים נוטים לעשות כשהם קונים דירה בברלין.

"או-טו-טו הבניין עובר פרצלציה"

מודל שעובד בהצלחה רבה לחברות ישראליות המוכרות דירות לישראלים מברלין הוא שיווק הדירות וחתימת העסקה לפני שהבניין בו הדירה ממוקמת בכלל עבר פרצלציה, שמשמעותה חלוקה לדירות הרשומות בטאבו בדפים נפרדים. במודל הזה, החברה עצמה רוכשת את הבניין לפני שעבר חלוקה בטאבו, ואז מוכרת את הדירות בו למשקיעים ישראלים כאילו ההליך כבר בוצע, במחירים נמוכים ממחירי דירות רשומות בטאבו, לפי שטח הדירה ולפי שכר הדירה המתקבל מהדיירים הנמצאים בה. החברות לרוב מבטיחות לדיירים כי החלוקה תבוצע בתוך שנתיים.

הבעיה המרכזית במודל הזה היא ההגבלות שהטילה עיריית ברלין במאי 2015 על הפרצלציה עצמה. לפי נתוני העירייה, כ-85% מהתושבים בברלין גרים בדירות שכורות. כתוצאה מכך, החוק נמצא במקרים רבים לצד השוכרים. בשנים האחרונות, בשל עליית המחירים המואצת, קואליציית השמאל העומדת בראש מדינת העיר ברלין (סוציאל-דמוקרטים, "לינקה" ו"הירוקים") מבטיחה בעקביות לבוחרים למנוע את עליית מחירי הדיור, שכבר זינקו ביותר מ-60% מ-2009.

בהתאם לכך, עיריית ברלין גיבשה תוכנית לבלימת מחירי השכירות (Mietpreisbremse) - שורת תקנות שאמורות להילחם בתופעה. כחלק מהן, הוגדרו אזורים שלמים ברוב הרובעים המרכזיים של העיר כנמצאים תחת Milieuschutz (הגנת מילייה), שבמסגרתה נאסרה כל פרצלציה של בנייני דירות עד 2020. כלומר, מי שקונה דירה באזור המוגן תחת ה"מילייה-שוץ", למעט במקרים שבהם הבקשה לחלוקה הועברה לעירייה עוד לפני החלת החוקים ב-2015, כלל לא בטוח שיקבל את הדירה המיוחלת עם דף נפרד בטאבו. מי שקונה במודל זה דירות באזורים אחרים בעיר, צריך לדעת שמשמעות הדבר היא שהאזורים עצמם פחות מפותחים ופחות מבוקשים. חלק מהמומחים מעריכים כי ב-2020 תוארך תקופת ההגנה, ומצביעים על כך שעוד ועוד שכונות נכנסות תחת ה-Milieuschutz בחודשים האחרונים.

"בגלל שרוב השכונות המבוקשות כבר הוכרזו כמוגנות מתהליך פרצלציה", אומרת בראוטמן, "נגזר מכך שהבניינים שמוצעים לקונים בשיטה זו הם לרוב באזורים פחות טובים. מה שנשאר למכירה כיום בשוק הם לרוב בניינים שהמשקיעים הגרמניים לא מעוניינים בהם - או בגלל המיקום או בגלל המצב שלהם או בגלל שבמחיר שבו הבניין מוצע למכירה הקונספט של פרצלציה ומכירה של דירות כבר לא משתלם. לשוק המקומי יהיה קשה למכור אותם - אז מציעים אותם לקונים מחו"ל".

בנוסף, קניית "אחוזים בבניין" לפני פרצלציה יוצרת בעיה משמעותית למי שמעוניין למכור את הדירה שלו לפני השלמת התהליך. למעשה, אין שוק מקומי גרמני לדירות שכאלו ולרוב לא ניתן למכור אותן, למעט לישראלים אחרים דרך החברה שארגנה את הרכישה. "בכל הקריירה שלי, במאות עסקאות נדל"ן", אומרת בראוטמן, "לא ראיתי אף פעם עסקה שבה מישהו מכר דירה לפני פרצלציה. לעומת זאת כן נתקלתי במקרים של אנשים שרוצים למכור, אך לא יכולים לעשות זאת".

"קבוצת רכישה שמוזילה עלויות"

לכל בניין שנקנה בברלין על ידי קבוצה שמובילים ישראלים נרשמת לרוב "שותפות" (GbR בגרמנית), ולא "חברה בעירבון מוגבל", שעלויות הרישום שלה גבוהות בהרבה.

משמעות הדבר, מסבירים המומחים, היא שכל אחד מהחברים בשותפות - למעשה כל אחד מרוכשי הדירות - ערב לחברים האחרים. למשל אם אחד מהרוכשים לא משלם את המשכנתא שלו, הבנק - שלרוב מממן חלק מהעסקה - יכול לדרוש את הכסף מהבניין כולו. יתרה מכך, אם הבניין המשותף סובל מבעיה כמו גג שקרס, בעיות רטיבות, בעיות שקיעת יסודות, מערכת חימום שהתקלקלה או כל דבר אחר - כל השותפים צריכים לשלם, ללא קשר לסיבה או למקום שבו אירעה התקלה.

"לא מדובר במצב תיאורטי. ראיתי מקרים בברלין שבהם הבנק עיקל בניינים שלמים משום שאחד השותפים בקבוצת הרכישה לא עמד בתנאי המשכנתא שלו", אומר גלבארט. "הקונים חייבים להבין שכחלק מ-GbR, כאשר יש כמה שיותר שותפים - הסיכון שמישהו יפשוט רגל או לא יעמוד בהתחייבויותיו גבוה יותר". לדבריו, "יש חברות מסוימות שבשבילן זה מאוד רווחי לעשות זאת - למכור מניות ב-GbR, קבוצת רכישה של בניין, תמורת תזרים מזומנים מיידי. הם אומרים ללקוח שהוא רשום בטאבו, וזה נכון, אבל חשוב להבין שהוא רשום רק כחלק מהשותפות, אין לו שום זכויות על 'הדירה' שנמכרה לו".

בכל אופן, מבהיר גלבארט, "למי שקונה בהליך זה חשוב לדעת: אסור שהכסף על הדירה עצמה ייצא מחשבון הנאמנות לפני שיש דף נפרד לדירה הספציפית בטאבו הגרמני".

"הביקוש רב, ומחיר השכירות בהתאם"

ישראלים הרגילים לכלכלת שוק חופשי מישראל ומארה"ב מתקשים להפנים את העובדה ששכר הדירה שניתן לגבות בברלין הוא מפוקח, עם טבלאות מפורטות וחישובים מסובכים - כמו שהגרמנים אוהבים. הנחיות שקובעות בדיוק כמה כל דייר צריך לשלם עבור כל דירה, בהתחשב בגיל הבניין, במיקומה, באבזורה, בשטחה (עד לרמת הסנטימטר, שתי ספרות אחרי הנקודה) ובפרמטרים רבים נוספים שרוב הקונים אינם מודעים אליהם לפני הרכישה, אלא רק כשמתעוררות בעיות.

האמצעי העיקרי לפיקוח על שכר הדירה הוא ה"מיטשפיגל" (Mietspiegel), הפרסום הדו-שנתי של עיריית ברלין שקובע בדיוק כמה ניתן לגבות למטר רבוע. יותר מ-70 פרמטרים נכללים במדד המפורט, כולל גודל הכיור, מצב חדר המדרגות, סוג הפרקט, אם יש חלון בשירותים ועוד. התוצאה המתקבלת מחישוב שלל הסעיפים ושטח הדירה אמורה לשקף את שכר הדירה המקסימלי.

אם ישנו דייר קיים בבניין שטרם עבר פרצלציה, רוב הסיכויים הם שהוא משלם שכר דירה נמוך מאוד - שריד לעידן שבו היו מאות אלפי דירות ריקות בברלין. שכר הדירה שלו אולי נמוך משמעותית מה"מיטשפיגל", אבל אותן תקנות לבלימת עליית מחירי הדיור קובעות כי אפשר להעלות את דמי השכירות שלו ב-15% על פני שלוש שנים בלבד, ורק עד לרמת ה"מיטשפיגל". כלומר, אם הוא שילם 300 אירו, בעוד שלוש שנים הוא ישלם לכל היותר 345 אירו.

ומה אם הדירה שנרכשה ריקה מדיירים, או שהדיירים החליטו לעזוב אותה בגלל רכישת הבניין (שלעתים מלווה בשיפוצים)? גם אז החוזה החדש מול הדיירים מוגבל לסכום המקסימלי שקובע ה"מיטשפיגל". אפשר אולי לבקש מחיר אסטרונומי, כפי שמשכירים רבים בשכונות מבוקשות עושים, וייתכן שגם יימצאו דיירים שישלמו אותו, אבל שום דבר לא מונע מהדיירים מבחינה חוקית לשלוח מכתב מעורך דין שבוע אחרי כניסתם לדירה, שבו הם מודיעים כי הם מפחיתים את התשלומים לשכר הדירה שנקבע ב"מיטשפיגל".

"זה מצב שאנחנו חוששים ממנו, ובהחלט היו כמה מקרים כאלה", אומרת נציגה העובדת באחת מהחברות הישראליות הפועלות בברלין. "אנחנו רואים יותר ויותר מקרים של דיירים המודעים לזכויותיהם, שמסתייעים בעורכי דין או באגודות השוכרים (Mietverein) כדי להוריד את שכר הדירה". לדבריה, זו הסיבה שהחברה מחפשת "בעיקר מהגרים וסטודנטים, מי שבאו לפני זמן קצר לברלין, ולא לגמרי מודעים לזכויות שלהם".

גלבארט מדגיש כי "הגרמנים הם לא פראיירים. הם נלחמים על הזכויות שלהם, הם יודעים מה המצב בשוק, שקשה להשיג דירות טובות במחיר הוגן, ולכן הם נלחמים עד הסוף".

יש כבר כמה סטארט-אפים הפועלים בהצלחה רבה בברלין, המפרסמים עצמם ברשתות החברתיות ובאחרונה גם ברכבת התחתית, המבטיחים להוריד את שכר הדירה ללקוחותיהם בעזרת חישוב מדוקדק של ה"מיטשפיגל". הם מבקשים מדיירים לשלוח להם את חוזי השכירות שהם חתומים עליהם, ובודקים את שלל הסעיפים בטבלאות הגרמניות. אם מסתמן כי הדיירים משלמים יותר מדי, הם תובעים את בעלי הנכס, וגוזרים את הקופון מההפחתה בשכר הדירה. מכיוון שרוב החוזים בגרמניה הם לטווח בלתי מוגבל, הצעד משתלם לדיירים ולחברה, אך לא למשכיר.

"יש עוד טעות רווחת בקרב ישראלים, לפיה אם עשו שיפוץ בדירה, מותר להם לקחת איזה שכר דירה שהם רוצים", מוסיפה בראוטמן, "זה לא נכון. החוק מאפשר לקחת דמי שכירות לא מוגבלים רק מדירות חדשות מהקבלן, או אם בעל הדירה השקיע בשיפוץ כ-30% מעלות ההקמה של הנכס מחדש, שעומדת על כ-1,500-2,000 אירו למטר".

 דיור בברלין

"יש שוכר בדירה, כך שאי אפשר לבקר בה"

"הקונים הישראלים שומעים הרבה פעמים שלא ניתן לראות את הדירות מבפנים, בגלל שהחוק הגרמני מגן על זכויות הדייר", אומרת בראוטמן, "אבל למעשה - ההיפך הוא הנכון. החוק הגרמני קובע שחובה על כל שוכר לאפשר לבעל הדירה שלו לבקר בדירה, בתיאום של שבועיים-שלושה מראש. אם הוא מתנגד, הדבר עלול להיות סיבה לביטול החוזה".

"נוח לחברות למכור דירה על הנייר, בלי שתינתן האפשרות לקונים הפוטנציאליים לבדוק אותה לעומק. אבל נתקלתי בהרבה מקרים שבהם היו הפתעות בתוך הדירה. למשל ישראלי שרכש דירה שבסופו של דבר סבלה מעובש קשה, או דירה שנמכרה לפי השרטוט עם מרפסת, אבל בסופו של דבר התברר כי אין לה מרפסת, או דירות שמחולקות בפנים אחרת לגמרי מהצורה שבה הן מופיעות בשרטוט המבנה. קורה גם שאחרי הקנייה מתברר שעל החוזה רשומים שלושה שותפים, למשל, מה שמסבך את המצב מבחינה משפטית, או כל מיני בעיות אחרות שנובעות מכך שאף אחד לא ביקר בנכס", מציינת בראוטמן.

"קשה לי להבין כיצד ישראלים קונים דירות מבלי לראות אותן, אפילו בתמונות", אומר עו"ד יוכן רש (Resch), שמייצג בעלי דירות ומשקיעים זרים בברלין כבר כמה עשורים. "בשבילי, זה הופך את כל הליך מכירת הדירות לישראלים למשהו מתחום הפסיכולוגיה. מדובר בהליך שיווקי, כיצד להשרות אמון על הלקוח, ולא בעסקת נדל"ן נורמלית והגיונית. נראה שמשקיעים ישראלים רבים בברלין פשוט אינם מבינים את הסיכונים שהם לוקחים על עצמם. הם פשוט מהמרים על הטרנדיות של ברלין כיעד נדל"ן".

 שיכון ארעי לפליטים בברלין / רויטרס: פבריציו בנץ

"נוציא את הדייר ונגדיל את התשואה"

להוציא דייר מדירתו בברלין, במיוחד אם נקנתה לפני פרצלציה, זו משימה קשה מאוד. דרך אחת היא להצהיר על הדירה "לשימוש עצמי" (Eigenbedarf), אבל מדובר במסלול חתחתים מוגבל ומושפע ממצבו הכלכלי של הדייר וממצבו ומקום מגוריו של הקונה. בנוסף, אם בית משפט גרמני יגלה (באמצעות תביעה של הדייר העוזב) כי הדירה לא באמת הפכה למקום מגוריו של הרוכש או של אחד מילדיו, הוא צפוי לקנסות כספיים כבדים. בנוסף, לדייר שגר בדירה עוד לפני שהבניין עבר חלוקה מובטחות עשר שנים שבהן הוא מוגן, ולא ניתן לסלק אותו, בשום נימוק שהוא.

"הרבה אנשים לא יודעים שיותר קל להתגרש בגרמניה מאשר להיפטר מדייר קיים", אומר גלבארט. "לקנות דירה עם דייר זה גורם סיכון מבחינת ההשקעה, מכיוון שיהיה קשה לממש את הרווחים. בנוסף, עברו הימים בהם הציעו כמה אלפי אירו לדיירים כדי לעזוב. עכשיו הם מכירים את המצב בשוק, וזה לא משתלם להם". בנוסף, החוזים לפי החוק הגרמני אינם מוגבלים בזמן. כלומר גם אם הדירה פנויה, הדיירים הבאים שיגורו בה יוכלו לרוב להישאר בה כמה שירצו".

מעבר לכך, גם השכרה קצרת טווח (במודל איר בי אנד בי וכיו"ב) אסורה בברלין. "יש כמה חברות ישראליות שמבטיחות לדיירים להשכיר את הדירות שקנו כדירות נופש, ועל ידי כך להגדיל את התשואה החודשית", מוסיף רש, "על הישראלים לדעת שסוג כזה של השכרה הוא לא חוקי, והם חשופים לקנסות של 100 אלף אירו".

 שיכונים בעיר / רויטרס: סיריל לורדינסקי

"מיקום מנצח בבירה של אירופה"

ברלין היא אמנם בירת הכלכלה החזקה באירופה, אבל היא בעיקר עיר עצומה ולא הומוגנית. יש בה שכונות נעימות ושלוות, לצד שכונות עניות המאופיינות בבעיות סוציו-אקונומיות קשות. היא חולקה בעבר שווה בשווה בין המזרח למערב, וישנם רבעים שבהם הדבר הראשון שבו אתה נתקל בירידה מהרכבת הם חסרי בית, אלכוהוליסטים וסצינה ניאו-נאצית תוססת.

המצב משתנה כל הזמן. העיר דינמית מאוד בגלל ההגירה המסיבית אליה - שאליה הצטרפו בשנתיים האחרונות יותר מ-100 אלף פליטים מסוריה, מאפגניסטן וממדינות אחרות - אבל המיקום של הדירה משפיע מאוד על סיכויי ההשכרה הנוכחיים שלה ועל שוויה העתידי.

בנוסף, יש חשיבות למיקום הדירה מבחינת רעש. בניינים רבים המוצעים לרוכשים מרחוק, בין אם הם משקיעים מישראל, דנמרק, אירלנד, איטליה או סין (הקבוצות העיקריות של רוכשי דירות בברלין), נמצאים למעשה על עורקי תנועה ראשיים. הבניינים נראים יפה בתמונות, גם הדירות שבתוכן, אבל אי אפשר לשמוע את הרעש מעל דפי העלון. מעבר לכך שהוא נכלל כמרכיב ב"מיטשפיגל", רעש עשוי להרתיע שוכרים רבים.

מיקום נוסף המשפיע על המחיר הוא מיקומה של הדירה בבניין עצמו. ישראלים רבים אינם יודעים זאת, אבל בניגוד למצב בארץ, דירות קרקע הן פחות פופולריות בקרב שוכרים גרמניים. הסיבה העיקרית היא שדירות קרקע בברלין הן לרוב חשוכות ואינן זוכות לאור שמש ישיר. בברלין האור הוא משאב נחוץ ונדיר, ולכן דירות בקומות הגבוהות יקרות לפעמים ב-30% מדירות קרקע, אפילו אם אין בבניין מעלית.

סיבה שנייה היא הרגשת הפרטיות, שלעתים חסרה למי שגר בקומת הרחוב ממנה ניתן להסתכל פנימה.

התעלמות מהבניין המשותף

כאשר קונים דירה בברלין, הופכים לחלק מאיגוד בעלי הדירות בבניין, המכונה בגרמניה WEG (Wohnungseigentumsverwaltung).

בעל הדירה מחויב לשלם בכל חודש סכום כסף לקופה המשותפת של הבניין, שנועדה לתשלום על תיקונים נחוצים, התמודדות עם בעיות, ובאופן כללי מכריח את בעלי הדירה לתחזק היטב את הבניין, לרווחת השוכרים ולטובת העיר, ובעלויות לא מבוטלות.

במדינה שבה עלויות הבנייה והתחזוק אינן זולות, הדבר יכול להשפיע על כדאיות ההשקעה. בתים שטרם עברו חלוקה אינם מחזיקים כל קרן שיפוצים, ולכן הסכום בקופה יעמוד על אפס בעת השלמת החלוקה. זאת, בניגוד לקניית דירה בבניין שכבר חולק בעבר, אז הקופה המשותפת עשויה להכיל עשרות אלפי אירו. נתונים אלה נמצאים, בין השאר, בפרוטוקלים של ישיבות בעלי הדירות, שאמורים להיות זמינים לקונים. רוכשים גרמנים, או נציגיהם, יעברו על הפרוטוקולים הללו כדי לגלות מה מצב הבניין וכמה כסף נמצא בקופתו. ישראלים יעשו זאת כמובן פחות.