פרשנות: כללי המשחק המשתנים בענף הנדל"ן עולים לנו ביוקר

אז מה היה לנו?

שר אוצר שנלחם כמו אריה על מס דירה שלישית ("למרות המחיר הפוליטי שאני משלם, אני דואג לזוגות הצעירים"), שהודיע כי יעביר את החוק בפתח מושב החורף ("הגעתי להבנות עם כל חברי ועדת הכספים להעביר את החוק ללא שום שינוי"), ושירד בשבוע שעבר מהעץ ("לא אפרק ממשלה על מס דירה שלישית"). 

חוק שאושר בממשלה ובכנסת, שנפסל בבית משפט רק בשל "פגם מהותי בהליך החקיקה", ושבא אל קיצו בגלל שמי שהוביל אותו בנחישות החליט שגם זו לא סיבה מספיק ראויה להסתכן בערעור הקואליציה - לא מס דירה שלישית, ולא התאגיד, ולא הגז, ולא העבודות בשבת, ולא חוק ההמלצות ועוד ועוד. רק שהמס עצמו, ראוי או לא ראוי, הוא לא העניין. העניין המרכזי הוא שוב ההכרה שאין שום משמעות להכרזה של שר, אפילו הוא שר האוצר, אפילו הוא נטל לידיו את כל "ארגז הכלים הנדל"ני". ובעולם הנדל"ן, האופק והוודאות הם הנדבך שעליו יושב הבניין.

לא חשוב מהם כללי המשחק, ברור שאם הם לא ברורים ולא סגורים עד הסוף אנחנו נשלם על כך מחיר מאוד יקר. כבר יותר מדי זמן שתמחור אי הוודאות הפך לשורה הכי חשובה באקסל הנדל"ני. מס דירה שלישית בסה"כ מצטרף אחר כבוד לחוק מע"מ אפס משנת 2014 - שאושר בקבינט, אושר פה-אחד בממשלה, עבר קריאה ראשונה, עד שהתמסמס בוועדת הכספים ושימש טריגר להפלת הממשלה. הוא גם מצטרף לתוכנית "מחיר מטרה", מכרזי קרקע שקבעו מחיר מקסימלי מוזל לדירה, תוכנית שיצאה לדרך בתרועה רמה ב-2014 והספיקה בקושי להוציא מכרזים בראש העין ובמודיעין (1,650 דירות), עד שהגיע שר חדש ובאמתחתו תוכנית חדשה. הצרה הכי גדולה היא לא החוקים והתוכניות שהתאיידו, אלא אי הוודאות והשינויים שבדרך.

הדוגמה הטובה ביותר היא ההחלטה בשנת 2013 על הביטול הדרמטי של הפטור ממס שבח למוכרי דירה שאיננה דירתם היחידה, מס שמחושב לינארית (25% מכל עליית השווי, ביחס לתקופת ההחזקה מ-2014) כך שהוא יוצר תמריץ לממש את הדירה כמה שיותר קרוב לתחילת הספירה. אבל בפועל, מדובר בקושי בהיגיון תיאורטי. בשיקולים של מי שכנראה לא באמת חי כאן. הרי רק לאחרונה ניתן מענק בגובה של עד 85 אלף שקל מאותו מס שבח למי שמכר דירה במסגרת חוק מס דירה שלישית (לפני שהוא בוטל על ידי בג"ץ). ואם זה קרה פעם אחת, למה שמחר לא יחזור מבצע מס נוסף? ולמה שמחרתיים הפטור לא ישוב מחדש?

תקדימי העבר כבר לימדו יותר מפעם אחת כי פראייר מי שמשלם את מלוא המס, במקום לחכות לאיזה מבצע/מס חדש שמציע הנחה, "רק כדי שמשקיעים ימכרו דירות ויצננו את שוק הנדל"ן". ואם המדיניות מתנהלת בזיג זג, מה הפלא ששוק הדיור ממשיך לטפס פה בקו ישר.