ראשון-לציון: עיר עם היסטוריה של שערוריות נדל"ן

תחום התכנון והבנייה בראשון-לציון זכה לביקורת רבה לאורך השנים, עוד בתקופתו של ראש העירייה הקודם, מאיר ניצן. הפרשה הבוטה ביותר בתקופתו הייתה המכרז שבו זכתה איקאה להקמת הסניף השני שלה בישראל, על קרקע שייעודה לוגיסטיקה ולא מסחר. אלא שגם בתקופת ראש העירייה הנוכחי, דב צור, פרשיות נדל"ן שונות העלו לא מעט סימני שאלה.

מתחם היקב: 625 יחידות דיור

אחת הפרשיות עליהן דיווח "גלובס", ועל סימני שאלה שהועלו במסגרתה, היא מתחם היקב המיתולוגי ברחוב הכרמל בעיר. באוגוסט 2016 פרסם "גלובס" כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בראשון-לציון אישרה תוכנית ענק במתחם היקב, להקמת 625 יחידות דיור. מרווחי הפרויקט ייהנו יזמים פרטיים שרכשו את השטח תמורת 165 מיליון שקל, אף שבעבר הצהיר ראש העירייה דב צור כי בכוונת העירייה לרכוש את המתחם משיקולים שאינם נדל"ניים. בכתבה הזכרנו כי 4 שנים קודם לכן, הודיע צור כי העירייה מנהלת מגעים עם בעלי מתחם היקב לרכישתו, במטרה למנוע יישום תוכניות הכוללות מגורים בצפיפות גבוהה.

צור הבהיר כי אם העירייה תהיה בעלת המתחם, היא תוכל להפוך אותו לאתר שימור בעל אופי תיירותי, בדומה למתחם התחנה בתל-אביב, ולשלוט בהיקפי המגורים והמסחר. אלא שבמשך שנתיים המגעים לא הבשילו, ובשנת 2014 רכשה את המתחם קבוצת יזמים פרטיים תמורת 165 מיליון שקל. בין היזמים הפרטיים שרכשו את המתחם היה היזם המקומי ארז מוסצ'ו, ששמו עלה לא פעם בהקשר של בנייה בעיר ושל קשריו עם צור.

כאמור, באוגוסט 2016 אישרה הוועדה המקומית תוכנית הכוללת הקמת מגדלי מגורים בגובה 44 קומות ובהם 275 דירות, מגדל של 44 קומות המיועד לדיור מוגן ובו 250 יחידות דיור, בניין משרדים בן 26 קומות ושני בנייני מגורים בני 8 קומות הכוללים 100 דירות להשכרה. זאת נוסף על שימור מבנה היקב הראשי והמבנים ההיסטוריים שמצפון וממערב לו. סך הכל כוללת התוכנית 625 יחידות דיור לצד 35 אלף מ"ר שטחים עיקריים למשרדים ולמסחר. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה המליצה על הפקדת התוכנית בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

בהנחה שהתוכנית תאושר בוועדה המחוזית, מומחי נדל"ן מעריכים ששווי הקרקע יזנק, והמרוויחים העיקריים מהתוכנית יהיו היזמים בעלי הקרקע. אם עיריית ראשון-לציון אכן הייתה רוכשת את המתחם והייתה מאשרת את התוכנית, היא הייתה זוכה בעצמה להשבחת שווי הקרקע, והקופה הציבורית הייתה נהנית מעליית השווי. כמו כן, אם הייתה העירייה רוכשת את המתחם, היא הייתה יכולה לצמצם את היקפי הבינוי בו.

בשיחה עם "גלובס" טען אז צור כי המגעים לרכישת מתחם היקב בין העירייה לאגודת הכורמים ארכו כמה שנים, בין היתר בגלל שינויים בהנהלת האגודה המחזיקה ביקב. "הייתה לנו טיוטה סגורה של הסכם לרכישת היקב ב-120 מיליון שקל, אך בסוף הגיעה קבוצת יזמים והציעה 160 מיליון שקל. מחיר שלא עמד בשום שמאות שהייתה לעירייה", אמר צור והוסיף כי קודמו מאיר ניצן תמך בהקמת תוכנית גדולה יותר. בנוגע לקשריו עם מוסצ'ו, אמר צור אז: "אני ראיתי ברכישת היקב על ידיו פגיעה אישית ואנחנו לא בקשר מאז. בכל מקרה לא היה לחלקו בפרויקט חלק בשיקול הדעת שלי לאשר את התוכנית".

מתחם האגם: בגלל המחיר הנמוך

פרשייה נוספת שסוקרה ב"גלובס" ומתייחסת לתקופה שבה דוד ביטן כיהן כחבר מועצת ראשון-לציון בשנת 2015, היא מכירת קרקע עירונית במחיר נמוך וללא מכרז במתחם האגם במערב ראשון-לציון ליזם ארז מוסצ'ו, שהקים עליה את מתחם האירועים LAGO. מי שניהל את הישיבה שבה הוחלט לאשר את המכירה למוס'צו היה דוד ביטן. אגב, באוגוסט האחרון התחתנה בלאגו בתו של ביטן, גלית.

בשלבים הראשונים התבקשה מועצת העיר לאשר את מכירת הקרקע במחיר נמוך ולא ריאלי, בעת שעו"ד רועי בר כיהן כיועץ המשפטי של העירייה, אלא שאז התפוצצה "פרשת הקבלנים" שבה היה מעורב בר, והיועץ המשפטי החיצוני ששכרה העירייה, עו"ד אלי וילצ'יק, קבע בחוות דעתו כי מכירת הקרקע למוסצ'ו בתנאים אלה היא בעייתית. כתוצאה מחוות הדעת תוקנה השמאות וסכום הרכישה עלה משמעותית. יש לציין כי למרות שההסכם למכירת הקרקע היה טעון אישור של שר הפנים, אישור זה לא התקבל, אך בכל זאת הקרקע נרשמה על שמו של מוסצ'ו.

המכירה לאלקטרה: ללא מכרז

בחודש מאי האחרון, פרסם "גלובס" מכירה נוספת שמעלה סימני שאלה, כאשר עיריית ראשון-לציון מכרה לאלקטרה מוצרי צריכה קרקע בת 50 דונם שאותה היא חוכרת באזור התעשייה במערב העיר, תמורת 185 מיליון שקל, ללא מכרז. במארס 2017 קיבלה תוקף תוכנית חדשה המשנה את ייעוד הקרקע מתעשייה למשרדים, עד גובה 20 קומות, ומעלה מהותית את ערך הקרקע. על פי חוות דעת של שמאי העירייה רונן וגנר, שווי המגרש הכולל את זכויות הבנייה החדשות עומד על 232 מיליון שקל. יחד עם זאת, התייחס וגנר בשמאות לעובדה כי מדובר בקרקע "תפוסה" על ידי אלקטרה עד שנת 2021, וקבע כי בגין עובדה זו שווי הנכס הוא 192 מיליון שקל בלבד, כאשר מחיר העסקה יכול להיקבע בסטייה של 7%.

גורמים בענף הנדל"ן מציינים כי מימוש הקרקע היום, כ-5 שנים לפני תום תקופה החכירה, דווקא לאלקטרה, ללא מכרז, מעלה שאלות על נכונות העסקה מצדה של העירייה. זאת בנוסף לעובדה שהתוכנית קיבלה תוקף רק לאחרונה, וטרם החלה להתממש בנייה, אז צפוי ערך המגרשים לעלות. מנגד, טענו בעירייה כי דווקא עם מימוש פרויקטים על פי התוכנית החדשה, צפוי היצף של שטחי משרדים שעלול להוביל גם לירידה בערך המשרדים באזור.

בעירייה טענו כי מאחר שדמי החכירה שמשלמת אלקטרה בשנה נמוכים יחסית, ועומדים על 3 מיליון שקל בלבד, הרי שמכירת הקרקע התפוסה כיום ב-185 מיליון שקל, שוות ערך למכירתה בעוד 5 שנים ב-232 מיליון שקל.

חברת מועצה בראשון-לציון: משרד הפנים דחה תלונה על צור ומוסצ'ו

חברת מועצת עיריית ראשון-לציון, עו"ד ליאל אבן זהר, התלוננה בחודש אוגוסט על עבריינות בנייה בראשון-לציון ו"שימוש ללא היתר בפרויקט שבו בוצעה אחת מעבירות הבנייה הגדולות שבוצעו בעיר ראשון-לציון אי-פעם - בניית 30 יחידות דיור ללא היתר במרכז העיר ואכלוסן על ידי היזם ארז מוסצ'ו וחברת רוטשילד 57 שבבעלותו".

לטענתה, הוועדה המקומית ראשון-לציון, שבראשה עומד ראש העירייה דב צור, "מצאה לנכון להודיעני באמצעות היועצים המשפטיים שלה, שאין בכוונת הוועדה המקומית לאכוף את החוק במלואו נגד היזם מוסצ'ו"

אבן זהר טענה, במכתב למשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ ואשר זלינגר מהמחלקה לאכיפת דיני מקרקעין, כי עיריית ראשון-לציון והוועדה המקומית "נוהגות תוך עצימת עיניים לגבי ארז מוסצ'ו גם בפרויקטים נוספים (הלאגו) כגון בנייה על קרקע של העירייה, מכירת אותה קרקע בפטור ממכרז לחברה בבעלות מוסצ'ו".

אבן זהר אומרת, כי כבר בעבר התריעה על יחסים מיוחדים בין ראש העיר דב צור לבין מוסצ'ו, לרבות נסיעה משותפת לחו"ל. לטענתה, פנייה שלה בענין זה לוועדה לניגוד עניינים במשרד הפנים "הושבה ריקם, בתשובה שאין הוועדה עוסקת בנושאי תכנון ובנייה, למרות שהסוגיה שהועלתה על ידי בפניהם הייתה ניגוד עניינים".

ממשרד הפנים לא התקבלה תגובה עד לסגירת הגיליון.

 אולם האירועים lago / צילום: אביב חופי