האוצר: הרבעון השלישי סוגר שנה של ירידה בהיקף עסקאות הנדל"ן

ההאטה במכירת הדירות המשיכה גם ברבעון השלישי של 2017, ועל פי משרד האוצר, מדובר כבר בשנה שלמה (ארבעה רבעונים רצופים) של ירידות בהיקפי העסקאות. כך עולה מסקירה רבעונית של ענף הנדל"ן למגורים שפרסם הבוקר (ג') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר.

הסקירה הרבעונית מעידה על המשך ירידה בהיקף הרכישות של משפרי הדיור וגם על ירידה בהיקף העסקאות בדירות יד שנייה, מה שמעיד על השפעה רחבה על השוק, מעבר להשפעה הנקודתית של תוכנית מחיר למשתכן על רוכשי דירה ראשונה. עוד נתון מעניין מעיד כי "המלחמה" של האוצר במשקיעי הנדל"ן בישראל נושאת פרי כאשר היקף הרכישות ברבעון הנסקר הוא הנמוך ביותר מאז 2003. עם זאת חשוב לציין כי המשקיעים לא נעלמו, ולאחרונה מתחזקת התופעה של רכישת דירות להשקעה בחו"ל על פני רכישת דירה דומה בישראל. תופעה זו גם משפיעה על היקף המיסים שצפוי להיכנס לקופת המדינה שרשם ירידה לא מבוטלת ברבעונים האחרונים בשל ההאטה ברכישות המשקיעים.

"ברבעון השלישי של 2017 נרכשו 23.7 אלף דירות, כולל רכישות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי ירידה של 17%, כאשר בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" מתעצם שיעור הירידה ל-21%. בכך חותם הרבעון השלישי השנה רצף של ארבעה רבעונים בהם נרשמת ירידה במספר העסקאות, הן בהשוואה בין כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה קודמת והן בהשוואה בין כל רבעון לקודמו.

בהשוואה היסטורית זהו רצף חריג. כך, מאז תחילת העשור הקודם (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו) רק פעם אחת נוספת נרשם רצף שלילי כזה, בין הרבעון השני של 2011 לרבעון הראשון של 2012, על רקע המחאה החברתית", כך בסקירה. 

 משקיעים משפרי דיור

במשרד האוצר לא מתייחסים למחירים, אלא רק להיקף העסקאות בענף, וזאת בין היתר בשל החלטה שקיבל שר האוצר שרק הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) תוכל לפרסם נתונים הנוגעים למחירי הדירות. אבל במסגרת הסקירה, לא מתאפקים באוצר ומציינים כי: "אף כי בסקירה זו אנו מתמקדים בשינויים בכמות העסקאות ולא בשינוי במחירים, צריך לציין שבספרות המחקרית נמצא כי שני פרמטרים אלו אינם מנותקים זה מזה. כך, בתקופות של גאות בשוק, הוא לרוב "נזיל" יותר, עם עסקאות תכופות ורבות יותר בפרק זמן נתון. לעומת זאת, בתקופות שפל, קצב העסקאות מאט וזמן השהייה של הדירות על ה"מדף" מתארך.

עם זאת, ההתאמה אינה מיידית, ומובן שהיא תלויה בגורמים נוספים". במילים אחרות, באוצר ממשיכים את המאמץ הפסיכולוגי לשינוי הציפיות בשוק ורומזים כי האטה ממושכת בהיקף העסקאות תשפיע בשלב זה או אחר על המחירים. זאת למרות שנכון להיום נתוני הלמ"ס ממשיכים להעיד כי המחירים נמצאים עדיין בעלייה, אם כי קצב העליית המחיר הואט.

רכישות משפרי הדיור ברבעון השלישי של 2017, שנזכיר שהם מהווים את החלק הארי של השוק, הסתכמו ב-8,500 דירות בלבד, ירידה של 23% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת בהמשך לירידה של 16% שנרשמה ברבעון הקודם לעומת המקביל לו אשתקד. "בכך הגיעה רמת הרכישות של משפרי הדיור לרמתה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2012", כך בסקירה. העובדה שמשפרי הדיור מבצעים פחות עסקאות מידי רבעון מעידה על השפעה רחבה של תוכנית מחיר למשתכן מחד, כאשר הזוגות הצעירים רוכשים, או ממתינים לרכישת הדירות המוזלות ולא דירות של משפרי דיור, וגם אי הוודאות בשוק בכל הנוגע לרמת המחירים הצפויה בהמשך הדרך.

נתון נוסף שמעיד על ההתקררות המשמעותית בשוק, כמו גם על הקושי למכירת דירות בשוק החופשי, הוא היקף העסקאות בדירות יד שנייה. גם כאן, מדובר בנתון שמעיד על עיקר השוק, ועל פי הסקירה, ברבעון השלישי של 2017 נמכרו 16.9 אלף דירות יד שנייה, 17% פחות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

על פי הסקירה מדובר ב"אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בפלח שוק זה בשנים האחרונות". גם כאן ניתן לזהות את השפעת התוכנית הממשלתית "מחיר למשתכן" שלמעשה דוחקת רוכשים לרכוש דירות חדשות מקבלנים במסגרת התוכנית על פני דירות יד שנייה.

בכל הנוגע לרוכשי דירה ראשונה, ברבעון השלישי של 2017 נרכשו 10.6 אלף דירות על ידי ציבור זה, כאשר 1,400 דירות הן דירות מחיר למשתכן. "בכך הגיע מספר הדירות שנרכשו "במחירי שוק" על ידי הזוגות הצעירים לרמתו הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2014, שעמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס", כך בסקירה.

האזור בו נצפתה הירידה המשמעותית ביותר ברכישת דירה ראשונה הוא אזור המרכז בו נרשמה ירידה בשיעור של 23% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים ברבעונים הקודמים, מאז החלו מכירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. נציין כי מחירי הדירות באזור המרכז גבוהים ממחוזות אחרים ולכן ההנחה במחיר למשתכן גדולה יותר, מה שגורם ליותר זכאים להמתין להגרלות ולנסות את מזלם לזכות באפשרות לרכוש דירה מוזלת. במקביל, גם באזור רחובות נרשמה ירידה ברבעון הנסקר שממשיכה את הירידות שנרשמו באזור זה ברבעונים הקודמים, אם כי שיעור הירידה בהיקף העסקאות נמוך יותר. "בסך הכל, שני אזורים אלו, המרכז ורחובות, אשר עד לפני שנתיים ריכזו כשליש מסך רכישות הזוגות הצעירים, ירד משקלם ל-28% בלבד בשלושת הרבעונים הראשונים של 2017, ללא רכישות מחיר למשתכן", כך בסקירה.

במקביל, בסקירה מציינים את אזור חיפה בו משקל רוכשי דירה ראשונה דווקא עלה. בעוד שבשנת 2015 רק כ-14% מרכישות הזוגות הצעירים היו באזור חיפה, עלה משקלו של אזור זה ל-18% מסך רכישות הזוגות הצעירים בשלושת הרבעונים הראשונים של 2017. באוצר מעניקים הסבר אחד אפשרי לעלייה זו הנעוץ בהיצע הנמוך של דירות במסגרת "מחיר למשתכן" בעיר חיפה עצמה, ובהתייאשות הזכאים מלחכות לדירות המוזלות.

כאמור, גם היקף רכישות המשקיעים ממשיך לרדת, ועל פי הסקירה, נתוני הרבעון השלישי של 2017 מעידים כי רמת הרכישות מתחילת השנה היא הנמוכה ביותר מאז 2003. כך ברבעון השלישי של 2017 נרכשו 4,200 דירות על ידי משקיעים, 26% פחות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עם זאת, בהשוואה לרבעון הקודם (רבעון שני של 2017) דווקא נרשמה עלייה ברכישות המשקיעים בשיעור 4%.

באוצר מסבירים שהעלייה האמורה הושפעה "רובה ככולה במבצע מכירות שנערך בחודש יולי, עבור אחד ממועדוני הצרכנות הגדולים ובניכוי מבצע זה הייתה נרשמת ירידה של 4% לעומת הרבעון הקודם". במקביל, גם משקל המשקיעים ממשיך להיות נמוך ועמד ברבעון הנסקר על קרוב ל-18%. בדומה לרכישת דירות על ידי רוכשי דירה ראשונה, גם הירידות הבולטות ברכישות המשקיעים נרשמו באזור המרכז ואזור רחובות. באזור המרכז נרכשו בתשעת החודשים הראשונים של 2017 רק 1,700 דירות על ידי המשקיעים, ירידה בשיעור 29% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועל פי הסקירה גם "הרמה ההיסטורית הנמוכה ביותר של רכישות משקיעים באזור זה".

עוד על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, הירידה בהיקף הרכישות של המשקיעים באה לידי ביטוי גם בגביית המיסים. כך, "הירידה המתמשכת ברכישות המשקיעים מוצאת ביטוי גם בחיובי מס רכישה מדירות להשקעה. כך, סך חיובי המס מדירות אלו ברבעון השלישי של 2017 עמד על 485 מיליון שקל בלבד, ירידה חדה בשיעור ריאלי של 28% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ואחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר בשנים האחרונות. במצטבר, מתחילת השנה, הסתכמו חיובי מס רכישה על דירות להשקעה ב-1.5 מיליארד שקל, ירידה חדה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

עם זאת יש להדגיש כי מלכתחילה לא שיקולים פיסקאליים עמדו ברקע ההחלטה על הכבדת מס הרכישה על המשקיעים, כי אם צמצום חלקם בשוק". כאמור, הירידה בהיקף הרכישות של המשקיעים נובעת גם מאלטרנטיבות אחרות שתופסות תאוצה לאחרונה, כמו רכישת דירות מעבר לים, מה שמשפיע כאמור גם על ההכנסה ממסים.

כמו בסקירות הקודמות, גם בסקירה הנוכחית נראה שלמרות שרכישת הדירות על ידי המשקיעים ממשיכה לרדת, מכירת הדירות על ידי המשקיעים לא עולה במקביל. נזכיר כי אחת הציפיות של משרד האוצר הייתה שהצעדים שהכבידו על המשקיעים, ומס דירה שלישית, תגרום לעלייה במכירת הדירות על ידי ציבור זה מה ש"יפנה" את הדירות הללו לטובת רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור. אולם המצב בשטח שונה והמשקיעים לא מוכרים יותר דירות. כך, ברבעון השלישי של 2017 נמכרו על ידי משקיעים 5,100 דירות, ירידה של 9% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה חדה של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

באוצר מסבירים את הנתון האמור בכך שפסיקת בג"ץ במס דירה שלישית (ביטול החוק והשבתו לועדת הכספים) שהתקבלה באוגוסט השפיעה על רצון המשקיעים למכור הדירות. עוד נכתב בסקירה כי: "הסבר נוסף לירידה החדה יותר במכירות המשקיעים, ביחס למשפרי הדיור, הינה העובדה לפיה שיעור גבוה יותר של דירות שנמכרות על ידי משקיעים נרכשות על ידי משקיעים אחרים (ביחס לשיעור המשקיעים הרוכשים דירה ממשפרי דיור). יתכן והדבר נובע ממאפיינים מסוימים של דירות המוחזקות על ידי משקיעים. לפיכך, העובדה לפיה נמשכת הירידה החדה ברכישות המשקיעים יש בה כדי להשפיע במידה רבה יותר על מספר הדירות הנמכרות על ידי משקיעים בהשוואה לאלו הנמכרות על ידי משפרי דיור".

גם בכל הקשור למכירת דירות חדשות, ההאטה נמשכת. "ברבעון השני של 2017 נמשכה המגמה של ירידה חדה ברכישת דירות חדשות. סך הדירות החדשות שנרכשו, כולל במסגרת "מחיר למשתכן", עמד על 6,900 דירות, ירידה בשיעור 17% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" מתעצם שיעור הירידה ל-29%, בהמשך לירידה בשיעורים של 30% ומעלה מאז הרבעון הרביעי של 2016". עם זאת, הנתונים גם מעידים על עלייה של 8% ברכישת דירות חדשות "במחירי שוק" בהשוואה לרבעון הקודם.

באוצר מסבירים את העלייה בקיומו של במבצע מכירות באזור רחובות עבור אחד ממועדי הצרכנות הגדולים, כמו גם במכירות מוגברות של אחד הקבלנים בבני ברק. עם זאת, לא מן הנמנע שהעלייה במכירת הדירות החדשות במחירי שוק מושפעת במקביל גם מרכישות של זכאי מחיר למשתכן שהתייאשו מלהמתין או בגלל ההבנה שחלק ניכר מהדירות המוזלות יימסרו לזוכים רק עוד תקופה ארוכה.