ייעוד לתערוכה, שימוש למשרד: עיריית ת"א מעלימה עין

תחום השכרת חללי העבודה נמצא בפריחה בתל-אביב וגם מחוצה לה. חברות רבות שנכנסו לשוק הצומח מחפשות שטחים גדולים להשכרה בעיר, במטרה לחלק אותם לחללי עבודה שהן מייעדות להשכרה בתעריפים שונים.

לאחרונה הגיעו חללי העבודה גם למרכז הירידים בתל-אביב, שמציעים משרדים לשוכרים פרטיים. אבל השאלה המתבקשת היא האם ייעוד הקרקע מאפשר זאת, או שהרשויות הציבוריות שמחזיקות בקרקע עוצמות עיניהן ומתעלמות מהתוכניות שחלות עליה.

"מרכז לירידים, תערוכות וכנסים"

התוכנית שחלה על מרכז הירידים נקראת "שטחים מעבר לירקון" (תא/2540) והיא עודכנה בשנת 1991. התוכנית חלה על קרקע בת 465 דונם שבבעלות רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל-אביב. מדובר בשטחים הסמוכים לרחוב רוקח, הגובלים בדרום עם פארק גני יהושע, במערב עם נתיבי איילון ובמזרח עם תוואי הרכבת ורחוב רפידים. את התוכנית יזמו העירייה וחברת מרכז הירידים ומטרתה מנוסחת כך: "קביעת זכויות ופרוגרמה שתאפשר בינוי חדש והקמת מרכז לירידים, תערוכות וכנסים, מרכז סחר ותקשורת, ובית מלון".

אבל בתחום התוכנית, ברחוב רוקח 101, פועלים כאמור משרדים שחברת מרכז הירידים, חברה בבעלות מלאה של עיריית תל-אביב, השכירה לחברת "מיקסר" המציעה חללי עבודה בתשלום למשתמשים פרטיים, ללא כל קשר לתערוכות וכנסים. באתר החברה מצוין כי "אנו מציעים משרדים פרטיים במגוון גדלים ועמדות קבועות במרחב עבודה משותף", ומדגישים כי מדובר במיקום אסטרטגי עם חניה צמודה "עם נגישות יוצאת דופן מכל כיוון ומקרבה לתחנת רכבת האוניברסיטה וליציאה מאיילון צפון ודרום".

המחירים המוצעים באתר מתחילים מ-1,200 שקל לחודש לעמדה קבועה בחלל משותף, ומ-2,190 שקל לחודש למשרד פרטי, וסך של 300 שקל לחודש עבור מנוי לחניה הצמודה. עוד מציינים באתר החברה כי במקום משתמשים כבר סטארט-אפיסטים, חברות היי-טק, קרנות, פרילנסרים ובעלי מקצועות חופשיים. בשטח מרכז הירידים פועלים משרדים נוספים בשטחים קטנים יותר, שקיום תערוכות וכנסים אינם ליבת פעילותם.

לדברי שמאי המקרקעין אריה קמיל, שימוש המשרדים המצוינים בתוכנית העירונית (תב"ע) אמור להיות בכלל משרדי הנהלה שנלווים למרכז התערוכות והכנסים: "על פי התב"ע נראה כי שימוש המשרדים הינו ייעוד נלווה לייעוד של מרכז ירידים הקבוע בתוכנית", אמר קמיל.

"אקו-סיסטם תומך בפעילות הכנסים"

מטרת התוכנית שחלה על הקרקע כאמור, היא הקמה של מרכז ירידים ותערוכות, ולא משרדים.

אלא שבעיריית תל-אביב טוענים: "התב"ע של גני התערוכה רחבה יותר ומאפשרת לחברה לא רק תערוכות אלא גם שימושים נלווים כגון סחר, מסעדות, מועדון בריאות, משרדים, אולפני טלוויזיה, מחסנים, מלון ועוד, לפיכך אין כל מניעה להשכיר שטח כזה או אחר לחללי עבודה".

מצד אחד, נדמה שעיריית תל-אביב צודקת. על פי התב"ע, רשימת השימושים הראשיים המותרים כוללת אמנם "מרכז לירידים ולתערוכות ומרכז כנסים", אך רשימת השימושים הנלווים כוללת שימושים רבים נוספים: "מרכז סחר ותקשורת, מסחר, מסעדות, מועדון בריאות, משרדים, אולפני טלוויזיה, חדרי ציוד, מחסנים בית מלון, תצוגות זמניות, מבני עזר לשירותים הנדרשים לשימושים האלה וכד'".
עם זאת, לרשימת השימושים הזאת נלווה תנאי נוסף שבעיריית תל-אביב בחרו לפסוח עליו: שימוש המשרדים וכל שימוש אחר אמור "לתמוך בפעילות הירידים והתערוכות ומרכז הכנסים", לשון התב"ע.

כיצד השכרת שטחים לחברה פרטית המשכירה בעצמה חללי עבודה לשוכרים פרטיים היא שימוש נלווה לתערוכות וכנסים? בעירייה טוענים כי לא חייב להיות קשר כזה, והתב"ע מאפשרת השכרת השטח למשרדים.

אלא שבמכרז חדש יותר, שפורסם במאי האחרון, בו מציעה חברת מרכז הירידים את השטח שבו פעל אולם האירועים המיתולוגי גן אורנים שנסגר, זכתה גם הפעם חברת מיקסר. בחלק זה של הקרקע, המוגדר תחום בינוי ב', מגדירה התב"ע מגבלות ברורות יותר: "בתחום בינוי ב' התכסית המקסימלית לא תעלה על 20% לבניית קבע לשירות המבקרים כגון: מסעדות, בתי קפה, שירותים, שירותי עזר והיתר- שטחים לתצוגות חוץ". שימוש למשרדים אפילו לא מוזכר בחלק זה של הקרקע.

במרכז הירידים מסרו בתגובה כי השכרת השטח לחברת מיקסר, כן תכלול קשר כלשהו לתערוכות וכנסים: "המתחם הנדון הושכר לשוכר אשר עתיד להקים במקום מסעדה, מועדון בריאות, משרדים ועוד והכל בהתאם לשימושים המאושרים בתב"ע ולטובת פיתוח המתחם ויצירת אקו-סיסטם תומך בפעילות הכנסים והתערוכות כך שיהווה ערך מוסף גם עבור מארגני הכנסים, התערוכות ומבקריהם. למיטב הבנתנו, לא זו בלבד שאין כל מניעה להשכיר את השטחים לשימושים המפורטים, אלא השכרה זו מממשת את כוונת התב"ע כלשונה".

חבר מועצת עיריית תל-אביב ראובן לדיאנסקי, המשמש גם כחבר דירקטוריון בחברת מרכז הירידים, מסביר כי "מרכז הירידים הוא שם דבר בתחום התערוכות והכנסים, והמטרה היא להפוך אותו למרכז בעל שם בינלאומי בתחום התערוכות. מבין שתי האופציות להשאיר את המבנה של גן אורנים נטוש, או להשכיר אותו למשרדים, עדיפה האופציה של השכרת המבנה למשרדים, שיש בו גם שירות מסוים לציבור שעושה שימוש במקום למשרדים".

לדברי לדיאנסקי, עד היום עוד לא הייתה הצדקה כלכלית להקים במקום מלון כפי שמתירה התב"ע. אך חיזוקו והעצמתו של מרכז התערוכות והכנסים כמרכז בינלאומי, תביא בסופו של דבר גם להצדקה של הקמת מלון במקום. נשאלת השאלה האם השכרת שטחים לחברה פרטית המציעה חללי עבודה, היא הדרך הנכונה להעצים את מרכז התערוכות והכנסים ולהפוך אותו לבעל שם בינלאומי.

המוסר הכפול של רמ"י: לא מתעסקת עם תל-אביב

עו"ד אלי וילצ'יק, מומחה לתכנון ובנייה ממשרד כהן וילצ'יק ושות', מציין כי הוא היה מעורב בזמנו באופן חלקי בהכנת התוכנית של מרכז הירידים, כיועץ המשפטי של הוועדה המחוזית תל-אביב, "ומהתקנון אכן עולה בבירור שמי שאישר את התוכנית התכוון שהשימושים שייעשו בה יהיו קשורים אך ורק לפעילות של המקום כמרכז ירידים".

לדבריו, "אפילו השימוש הזה, כמרכז ירידים, הוא בעייתי. השטח מסומן בירוק כשטח מעין ציבורי. עם זאת, יש לכך הצדקה ציבורית, כיוון שעיר כמו תל-אביב חייבת מרכז כנסים ותערוכות, וממילא ניתן על פי מבחני הפסיקה, גם אם בדוחק, לאשר שימושים כאלה בקרקע ציבורית ולתת לחברה עירונית לנהל אותם.

"אבל למרות שהתוכנית הלכה כברת דרך ארוכה, הבינו המתכננים שיש מגבלות על השימוש שניתן לעשות במקום. גם אם את הצורך הציבורי למרכז ירידים אפשר למתוח לבית מלון ולמרכז סחר וגן אירועים ואולפני טלוויזיה ומשרדים, בסופו של דבר חייב להיות קשר אינהרנטי בין השימוש הציבורי לשימוש הכלכלי. לכן, התוכנית הדגישה שכל השימושים הנלווים מותרים בתנאי שהם תומכים בשימוש של מרכז כנסים. ברור ומובן מאליו ששימוש של משרדים לכל דיכפין הוא שימוש אסור מכוח התוכנית".

וכיצד רואה בעלת הקרקע - רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) - את השכרת הקרקע למשרדים? "מבחינה חוזית אין מניעה שחברת הירידים תאפשר פעילות כאמור", מסרו ברמ"י. "מבדיקה ראשונית שלנו גם אין מניעה תכנונית, אולם עניין זה מסור לוועדה המקומית תל-אביב".

וילצ'יק סבור כי עמדת רמ"י אינה עקבית: "בשנים האחרונות רמ"י נלחמת לא פחות מהוועדות המקומיות בשימושים לא חוקיים במקרקעיה. למשל, החקלאים העושים שימושים חורגים באדמותיהם היו מאד שמחים אם גם בעניין השימושים שלהם הייתה רמ"י משאירה את הטיפול לוועדות המקומיות. הייתכן שלאור היותו של חברת מרכז הירידים חברה עירונית של עיריית תל-אביב, רמ"י מתנערת מתפקידה ומשאירה את עניין השימושים המותרים בקרקע לוועדה המקומית?".