הכלכלן הראשי: זוגות צעירים מתייאשים מההמתנה למחיר למשתכן

"בחודש אוקטובר, במהלכו חל חג הסוכות, נרכשו 6,200 דירות, מזה כ-500 דירות במסגרת מחיר למשתכן. בהשוואה לחודש הקודם ירד סך העסקאות במחירי שוק בשיעור של 9%. בהשוואה לרמת השפל שנרשמה באוקטובר אשתקד, בו חלו כל חגי תשרי, נרשם גידול של 25% במספר העסקאות. במצטבר, בחודשים ספטמבר-אוקטובר השנה נרכשו 12.1 אלף דירות במחירי שוק, ירידה של 13% לעומת ספטמבר-אוקטובר אשתקד. שיעור ירידה זה דומה לקצב הירידה שנרשם בשמונת החודשים הראשונים של השנה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד" - כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר שהתפרסמה היום (א').

נזכיר כי בעוד החגים השנה "התפזרו" בין חודש ספטמבר וחודש אוקטובר, בשנה שעברה החגים ואיתם גם ימי החופש התרכזו כולם בחודש אוקטובר. מסיבה זו מנסים במשרד האוצר לנטרל השפעת החופשות על-ידי השוואה דו-חודשית, אולם חשוב לציין כי עדיין קשה להסיק על מצב השוק בחודשים אלה כמו על חודשים רגילים ללא חגים.

חשוב להדגיש כי באוצר מציינים את השונות בין מועדי החגים בעיקר בשביל לנטרל את הנתון החריג לכאורה המתייחס להשוואה בין אוקטובר 2017 לאוקטובר 2016 ומעיד על עלייה בהיקף העסקאות. המשך בחינת החודשים הבאים יאפשר לראות האם מגמת ההתקררות אכן ממשיכה ביתר שאת, או שמא הנתונים מתחילים להשתנות.

במקביל, נתוני הסקירה הנוכחית מעידים במקביל כי משפרי הדיור ממהרים יותר למכור את הדירה הישנה שלהם מאשר בעבר, עוד טרם רכישת הדירה החדשה, ושחלק גדול יותר מרוכשי דירה ראשונה בוחרים לרכוש דירה בשוק החופשי, ייתכן בשל התייאשות מההמתנה להגרלות של מחיר למשתכן.

על-פי הסקירה, באוקטובר 2017 נמכרו 1,900 דירות חדשות, 500 מהן דירות מוזלות במחיר למשתכן והשאר במחירי שוק חופשי. בהשוואה לחודש הקודם מדובר בירידה בשיעור 6% אולם בהשוואה לאוקטובר אשתקד מדובר בגידול של 24%.

גם כאן מדגישים באוצר כי באוקטובר אשתקד נרשמה אחת הרמות הנמוכות במכירת דירות חדשות, לפחות מאז תחילת העשור הקודם, ונזכיר שוב שבאוקטובר 2016 חלו כל חגי תשרי. בפילוח גיאוגרפי ניתן לראות שבאזור תל-אביב נרשמה עלייה של לא פחות מ-72% ברכישת הדירות החדשות בהשוואה לאוקטובר אשתקד, ובאזור ירושלים עלייה בשיעור 50%. מנגד, באזור באר-שבע הוסיף לרדת מספר הדירות החדשות שנרכשו באוקטובר השנה.

"בהקשר זה יש לציין כי עדות נוספת לביקוש הנמוך לדירות חדשות באזור באר-שבע ניתן למצוא בעובדה לפיה מספר הדירות שעמדו להגרלה במסגרת "ההגרלה הגדולה השנייה" במחיר למשתכן בעיר באר-שבע עצמה, היה גבוה ממספר הנרשמים להגרלה בעיר זו".

עם זאת, חשוב גם להזכיר כי להגרלה הגדולה השנייה יכלו להירשם רק זכאי סדרה א', בעוד שלהגרלת ההמשך, שנפתחה גם לזכאי סדרה ב' נרשם ביקוש קשיח לדירות המוזלות בבירת הנגב כאשר כ-3,000 משקי-בית נרשמו להגרלה ל-837 דירות מוזלות.

עוד על-פי הסקירה, גם רכישות המשקיעים הוסיפו לרדת בחודש אוקטובר, והסתכמו בפחות מאלף דירות. מדובר בירידה של 18% בהשוואה לחודש הקודם. "בכך ירד משקל המשקיעים בשוק ל-16% בלבד, ירידה של 3 נקודות אחוז בהשוואה לאוקטובר אשתקד". עם זאת, באוצר מציינים כי מספר הדירות שרכשו המשקיעים בחודש הנסקר (לעומת שיעור המשקיעים בקרב רוכשי הדירות) דווקא עלה, בעיקר באזור תל-אביב, כאשר באזור המרכז רכישות המשקיעים הוסיפו לרדת ו"הסתכמו בכ-70 דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה באזור זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם".

נציין כי בעוד שיעור המשקיעים עדיין נמוך מאוד, העובדה שמספר הדירות שנרכשו על-ידם גבוה יותר בהשוואה לחודש המקביל מעידה כי ייתכן והמשקיעים מתחילים לשוב ולרכוש דירות ואולי לעובדה שמס דירה שלישית לא מקודם נכון להיום בכנסת יש השפעה על כך.

במקביל, גם בחודש אוקטובר נראה שהמשקיעים לא ממהרים למכור את הדירות שבבעלותם וזאת למרות ההנחה במשרד האוצר ששינוי הציפיות בענף לצד הכבדת המיסוי על המשקיעים תוביל אותם גם למכור יותר דירות. כך, מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר ירדו בשיעור של 17% לעומת החודש הקודם. "קרוב לרבע מהדירות שמכרו משקיעים בחודש אוקטובר היה למשקיעים אחרים", כך בסקירה, "זאת כאשר רק 14% מהדירות שמכרו משפרי הדיור היו למשקיעים".

עוד עולה מהסקירה כי בעוד המשקיעים מוכרים פחות דירות, דווקא משפרי הדיור מכרו יותר דירות בחודש הנסקר. באוצר מסבירים את העלייה במכירת דירות על-ידי משפרי דיור בכך שהמשפרים החלו למכור יותר דירות עוד בטרם רכשו דירה חדשה. מדובר בשינוי בהתנהגות משפרי הדיור בהשוואה לתקופות קודמות אז היו המשפרים מעדיפים להמתין עם המכירה כדי להמשיך וליהנות מעליית מחיר אפשרית בנכס.

"ניתוח הממצאים מלמד כי בחודש אוקטובר התרחב, ב-15%, הפער השלילי בין רכישות משפרי הדיור למספר הדירות שנמכרו על-ידם. דהיינו, משפרי הדיור מכרו יותר דירות מאלה שהם רכשו. ממצא זה בולט במיוחד באזור המרכז... קרוב לשני-שלישים ממי שמכרו "דירה יחידה" בחודש אוקטובר, המוגדרים לפיכך כ"משפרי דיור" טרם רכשו דירה חלופית. לשם השוואה, בינואר השנה עמד שיעור זה על שליש בלבד".

באוצר מנתחים את הנתונים הללו וסבורים כי "יש בממצאים לעיל כדי להצביע על עלייה בשיעור משפרי הדיור המקדימים למכור את דירתם "הישנה" קודם רכישת דירה חלופית, אם בכלל. הממצאים מלמדים כי רמות השכר של משפרי הדיור שמכרו את דירתם וטרם רכשו דירה חלופית נמוכות משמעותית (פער ממוצע של 43%) מאלה של משפרי הדיור שכבר רכשו דירה חלופית. פערי שכר אלה עשויים להיות מוסברים במספר גורמים, בכלל זה פערים בציפיות לגבי ירידת מחירים בין בעלי השכר הגבוה לנמוך".

במקביל, ניתוח נוסף של משפרי הדיור ומועד מכירת הדירה מעיד על התארכות פרק הזמן בו דירה הייתה "על המדף" (פרק הזמן שחלף בין המועד בו בעלי "דירות בהמתנה" רכשו את דירתם החדשה לבין המועד בו מכרו את דירתם "הישנה"). כך, "בעוד שבחודש ינואר עמד פרק זמן זה באזור המרכז על ממוצע של שבעה חודשים, עלה ממוצע זה ל-8.3 חודשים באוקטובר. בכך באה לידי ביטוי הציפיה גם של חלק מהרוכשים הפוטנציאליים לירידת מחירים".

בכל הנוגע לרכישת דירה על-ידי מחוסרי דיור, נתוני אוקטובר מעידים אומנם על ירידה מתונה בהשוואה לחודש הקודם (3% ירידה) אולם בהשוואה לאוקטובר אשתקד מדובר בעלייה משמעותית ברכישות, עלייה בשיעור 39%. בפילוח גאוגרפי בולט אזור המרכז, בו גדלו רכישות הזוגות הצעירים בשיעור 36% לעומת החודש הקודם, והכפילו את רמתם בהשוואה לאוקטובר אשתקד. "ממצאים אלה יש בהם כדי להפתיע במידה מסוימת", מודים באוצר, "לאור העובדה שבמהלך חודש ספטמבר הוכרז על פתיחת הגרלה גדולה נוספת, שהפעם, בניגוד לפעמיים הקודמות, נפתחה גם בפני הזכאים הנמנים על סדרה ב' במסגרת תוכנית מחיר למשתכן".

נתון זה עשוי להעיד כי חלק מזכאי מחיר למשתכן מתחילים להתייאש מההמתנה להגרלות לדירות המוזלות וחוזרים לרכוש דירות בשוק החופשי. "לא ניתן לשלול על הסף את האפשרות לפיה עצם פתיחת ההגרלות לסדרה ב', הביאה לכך שזכאי סדרה א' הבינו כי פחתו סיכויי הזכייה שלהם לדירה במרכז הארץ, ובכך נוצר תמריץ עבור חלקם לרכוש דירה באזור זה "במחירי שוק".

ניתוח מאפייני רוכשים אלה מצביע על שיעור גבוה (25%) המתגוררים בתל-אביב. כמו כן מדובר באוכלוסייה בעלת שכר גבוה יחסית (לקבוצת גיל זו), כאשר השכר הממוצע למשק-בית עומד 18 אלף שקל (ברוטו, לחודש). עוד נמצא כי מחצית מהדירות שרכשו היו דירות חדשות, מרביתם בישובים בהם אין כמות משמעותית של דירות במסגרת מחיר למשתכן, למעט ראש העין, בה קיימות מספר אינדיקציות לירידת מחירים. הגידול ברכישות הזוגות הצעירים, שמחציתו התנקז לפלח השוק של דירות יד שנייה באזור זה, יש בו כדי להסביר בין היתר את הגידול במכירת דירות על-ידי משפרי הדיור". 

אזור נוסף בו נרשם גידול ברכישות של דירה ראשונה "במחירי שוק" הוא באר-שבע. על-פי הסקירה, כ-7% מרכישות אלה בוצעו על-ידי זכאי סדרה ב', תוך שמרביתם רכשו דירות יד שנייה. "לא מן הנמנע כי העובדה לפיה ההנחה במונחים כספיים בפריפריה נמוכה יחסית, כמו גם היתרון ברכישת דירה שכבר קיימת או שהשלמת בנייתה קרובה, היה בהם כדי לתמרץ את רכישות הזוגות הצעירים באזור זה, בפרט אם המחיר נתפס כאטרקטיבי מבחינתם", כך באוצר.

במילים אחרות: היכן שההנחה על הדירה המוזלת פחות מהותית, מעדיפים חלק מהזכאים לרכוש דירה מוכנה (יד שנייה) או אפילו חדשה, בידיעה שלמרות שלא מדובר בדירות מוזלות, משך זמן ההמתנה לדירות יהיה קצר יותר.

איך בוחרים מסלולי משכנתא (מחשבון)?