גיל בלוטרייך: "ניצלנו את הגאות בנדל"ן בקנדה כדי למכור נכסים"

בשבועות האחרונים השלימה חברת ההשקעות בנדל"ן סקייליין את העסקה הגדולה בתולדותיה, כשרכשה 13 בתי מלון עסקיים מרשת מריוט תמורת 135 מיליון דולר. במסגרת העסקה נרכשו בתי מלון, שבעיקרם ממוקמים בחלק המזרחי של ארה"ב, בתשע מדינות שונות, כולם דומים מבחינת הגודל, מספר החדרים (ממוצע של קרוב ל-150 חדרים בכל מלון), המבנה והעיצוב שלהם.

עיקר פעילותה של סקייליין מתרכז בנדל"ן למלונאות ונדל"ן מניב בקנדה ובארה"ב, ונוסף על חדרי המלון היא מחזיקה בשטחים מסחריים, כפרי נופש וסקי ועתודות קרקע לפיתוח, בעוד שבעלת השליטה בה, חברת מישורים, מתרכזת בייזום ונדל"ן מניב בישראל. גיל בלוטרייך, בעל השליטה בשתי החברות, מגדיר את רכישת בתי המלון כ"גיים צ'יינג'ר" עבור סקייליין, ובראיון ל"גלובס" מסביר לגבי הפוטנציאל שהוא מזהה בה.

"עם העסקה הזו נכנסו בצורה משמעותית לתחום של מלונות עסקיים, המספקים ללקוחות שירותים מינימליים (Limited Service)", אומר בלוטרייך. "בהשוואה למלונות שלנו באתרי סקי, מדובר במלונות עם פחות רגישות למזג אוויר, מאוד פשוטים לניהול, ורוב ההכנסות אצלם מגיעים מהחדרים ולא מהשירותים מסביב. המשמעות היא שהרווחיות מאותם מלונות עומדת על כ-30% מהמחזור - רווחיות משמעותית גבוהה יותר מזו של בתי מלון רגילים, שם אם מצליחים להגיע לכ-20%, זה יפה מאוד".

"מלונות עסקיים הם שוק מאסיבי"

לגבי העסקה מוסיף בלוטרייך כי "מלונות עסקיים מהווים כיום שוק מאסיבי, שהרבה שחקנים אוהבים, ואנחנו מרגישים שיש לנו גם את הניסיון וגם את היכולת לפעול בשוק זה, וגם יש לנו את היכולת למצוא בתחום נכסים במחיר שהוא משמעותית נמוך מעלות הבנייה שלהם. את עסקת מריוט ביצענו לפי שווי של כ-70 אלף דולר לחדר, לעומת עלות בנייה של 120-150 אלף דולר לחדר".

לדבריו, "במסגרת חיפוש אחר נכסים מניבים בתחום המלונאי, סרקנו נכסים בהיקפים גדולים מאוד, וכשמחפשים ומחפשים - בסוף מוצאים. יש לנו טרק רקורד של איתור עסקאות טובות, שמאפשרות להמשיך לצמוח".

בלוטרייך מסביר כי עסקת מריוט היא חלק מהשינוי הדרמטי שעוברת סקייליין: "לפני שנה וחצי, במאזן החברה היה כ-50% נכסים מניבים וכ-50% קרקעות. ניצלנו תקופה של גאות בשוק הנדל"ן בקנדה, והתחלנו למכור ממאגר הקרקעות שלנו, עם מימושים בסדר גודל מצטבר של כ-100 מיליון דולר, ואת המזומנים אנחנו מנצלים להגדלת הפורטפוליו המניב.

"החלטנו להתמקד פחות בחלומות ויותר בתזרים. כיום, לאחר העסקה, סקייליין פרוסה ב-18 ערים בקנדה ובמזרח ארה"ב, עם כ-3,000 חדרי מלון, נוסף על אתרי סקי ונופש - כך שהסיכונים בה יותר מפוזרים".

"החלטנו להתמקד בהשבחת הקבוצה"

עסקה זו ופיזור הסיכונים, לפי בלוטרייך, הם חלק מתהליך גדול יותר שעובר על סקייליין ומישורים: "בשנתיים האחרונות הקבוצה משנה את פניה. החלטנו להתמקד בהשבחת הקבוצה, לשים דגש על יעילות, וכחלק מכך ביצענו שינויים ברמת ההנהלה, עם מינוי שני מנכ"לים חדשים - דניאל לבנטל במישורים ובלייק ליאון בסקייליין.

"אחרי מינוי שני המנכ"לים, אני כיום מתמקד בפיתוח עסקי ובאיתור עסקאות נדל"ן. נוסף על כך, נעשו שינויים בדרגי הביניים בהנהלה, ויש הקפדה יתרה על הרכב הדירקטוריון, כשהרצון הוא להביא אליו מומחים שיסייעו בקבלת החלטות ויחזקו את ההנהלה. בסופו של דבר, אנחנו מנהלי סיכונים, וככל שנשמע דעות של אנשים מנוסים, איכות קבלת ההחלטות וניהול הסיכונים עולה".

לצד ההתפתחויות החיוביות בעסקיה של סקייליין, בחודשים האחרונים העיב עליה סכסוך שהתעורר בין בלוטרייך לבין עופר נמרודי, השותף עמו בהחזקות בסקייליין באמצעות נתח של כ-30% מחברה פרטית (סקייליין ישראל), שבאמצעותה שולטת מישורים בסקייליין. הסכסוך התעורר בעקבות פניית הכשרת היישוב לסקייליין בדרישה לפרוע שטר הון בהיקף של כ-14 מיליון שקל, שהונפק לה לפני כשמונה שנים, ומאז נדחה מועד פירעונו כמה פעמים.

  נכסים של סקייליין בארצות הברית

מניית סקייליין עלתה 40% ב-2017

בעניין זה מעדיף בלוטרייך שלא להרחיב, ואומר כי "הנושא נמצא בדיון משפטי, ואני מניח ששני הצדדים רוצים למצוא פתרון. אנחנו לא רוצים לעשות עסקים בבתי משפט, ויש לנו רצון עז לפתור את העניין".

שינוי הכיוון שעליו מדבר בלוטרייך, בא לידי ביטוי בביצועי מניית סקייליין בשנה האחרונה, עם טיפוס של קרוב ל-40%, המשקף לה שווי של כ-540 מיליון שקל. למרות זאת, בפרספקטיבה רחבה יותר, הביצועים של החברה פושרים, עם תשואה אפסית מאז שהונפקה במארס 2014.

בעניין זה אומר בלוטרייך: "צריך לעשות הפרדה בין סקייליין של 2014 לסקייליין כיום. זה נכון שמבחינת ביצועים, המניה אכזבה, אבל כשמסתכלים על תוצאותיה, רואים הון עצמי שגדל משמעותית לצד צמיחת הנכסים. בכל מקרה, אני לא מתעסק עם מחיר המניה, ומאמין שבסופו של דבר, השווי הכלכלי יתאים את עצמו, גם אם זה ייקח עוד זמן.

"אנחנו לא ספרינטרים, ולא הגענו לשוק ההון אתמול. דירקטוריון החברה והמנהלים שלה עוסקים כל הזמן בדרכים לשיפור התוצאות הכספיות, הפעילות התחזקה, ואנחנו בתנופת צמיחה".

דבריו של בלוטרייך על השינויים שעוברות מישורים וסקייליין, נאמרים כשנה לאחר הפיכתו של המיליארדר הקנדי אלכס שניידר לשותף בשליטה בחברה האם, לאחר שרכש מבלוטרייך נתח ממניותיו במישורים תמורת כ-45 מיליון שקל - רכישה שהפכה את השניים לשותפים שווים בהחזקות (כ-37% כל אחד), לאחר שבעבר בוצעה לשניידר הקצאת מניות פרטית בחברה.

על הקשר בינו לבין שניידר מספר בלוטרייך: "הכרנו כבר לפני לא מעט שנים, עם רכישת מלון קינג אדוארד (שכבר נמכר מאז; א"ל), והאמון בינינו נבנה לאורך זמן. שניידר גר בטורונטו, ואנחנו משלימים זה את זה בהרבה תחומים. לפעמים, כשאתה למעלה בפירמידה, אין לך עם מי להתייעץ, ועכשיו יש לי, וזה מאוד מקל עלי.

"שניידר הוא איש פיננסים והשקעות מוצלח ושקול, עם רשת קשרים ענפה בצפון אמריקה - דבר שמסייע מאוד, מאז שהוא נכנס לקבוצה, גם בפתיחת דלתות וגם בהתייעצויות וקבלת החלטות".

לדברי בלוטרייך, "שניידר עקב אחרי פעילות הקבוצה במשך כמה שנים, שמרתי אותו מעודכן בהתפתחויות, ולדעתי, הוא רואה בשותפות בקבוצה התחלה של פעילות משותפת, כי יש לקבוצה עוד הרבה לאן ללכת ולשותפות יש עוד הרבה לאן לגדול. מה שמשותף לשנינו הוא ששנינו רצי מרתון, מסתכלים לטווח ארוך, ומאז שהוא נכנס, יש רוח של עשייה והתמקצעות בכל השדרות".

"הפעילות בארה"ב צומחת"

עוד בפעילות בחו"ל, באחרונה החליטה מישורים לבחון היתכנות להנפקה בבורסה של פעילות המרכזים המסחריים שלה בארה"ב, באמצעות מישורים USA. בלוטרייך מסביר כי "פעילות המרכזים המסחריים בארה"ב צומחת ומראה תוצאות טובות עם הצלחות מוכחות, ואנחנו רוצים לתת לה להמשיך לצמוח, כך שבמסגרת אפשרויות המימון הנבחנות עבורה, גם עניין זה נבחן".

במסגרת פעילות המרכזים המסחריים, מישורים מחזיקה ברחבי ארה"ב קרוב ל-200 אלף מ"ר, ובלוטרייך אומר לגבי עסקים אלה: "אני בהחלט מזהה תנועות טקטוניות בתחום הזה. עוד קשה להבין בדיוק לאן זה הולך, אבל אפשר לראות צמיחה במכירות באינטרנט - מה שמשפיע על חנויות דגל וחנויות עוגן משמעותיות, ובתי כלבו גדולים שהופכים לפחות רלוונטיים. בשינויים אלה גלומים סיכונים, ולצדם יש הזדמנויות".

"תשואה מהיום הראשון"

לדבריו, "במרכזי המסחר שלנו, אנחנו מתמקדים בתחומי השירות והבידור - פעילויות ושירותים שאי-אפשר לעשות דרך האינטרנט, כמו למשל, חדר כושר, לשכת גיוס, מחלקת רישוי של עירייה ועוד".

"אנחנו משתדלים לרכוש נכסים שמניבים תשואה מהיום הראשון, אבל כאלה שאינם מושכרים באופן מלא, כך שהשטחים הפנויים בהם מגלמים עבורנו אפסייד", הוא מסביר. "אחת החוזקות שלנו בארה"ב, יחד עם השותף שלנו מארק גולד, שמנהל את הפעילות הזו (וגם מחזיק בכ-25% מהחברה; א"ל), היא היכולת להשכיר שטחים, ופעם אחר פעם אנחנו מצליחים לקחת לידינו נכסים עם שיעורי תפוסה נמוכים, למלא אותם ולהשביח אותם".

הפגישה עם בלוטרייך מתקיימת במשרדי חברת יפו-תל-אביב, ובירור קצר מעלה כי לצד הפעילות הציבורית, בלוטרייך מעורב גם בפעילות נדל"ן פרטית בתחום המגורים. בלוטרייך מספר כי "כחלק מהשינויים שביצענו בהנהלת החברות הציבוריות, רמי שריקי (הגיס של בלוטרייך; א"ל), שכיהן כמנכ"ל מישורים, פרש מתפקידו, ושנינו הקמנו יחד עם הקבלן צורי סעדה את החברה שמתרכזת בפרויקטים של בניינים קטנים בסגנון באוהאוס להתחדשות עירונית בתל-אביב. כיום יש לנו חמישה פרויקטים במרכז תל-אביב, שמהווים אנטי-תזה למגדלים הגדולים המוקמים פה. אנחנו מאמינים בקשר לרחוב, וברצון להרגיש חלק מהמרקם העירוני. הפרויקטים של החברה הזו הם 'יהלומים ורודים' - נכסים נדירים, המיועדים לאוכלוסייה ספציפית, במחירים של 55-60 אלף שקל למ"ר".

סקייליין

תחום פעילות: ניהול והחזקת בתי מלון ואתרי נופש בארה"ב ובקנדה, ייזום ופיתוח נדל"ן בקנדה

יו"ר: גיל בלוטרייך

מנכ"ל: בלייק לאיין

שווי שוק: 540 מיליון שקל

תשואת מניה בשנה האחרונה: 38%

מישורים

תחום פעילות: נדל"ן מניב וייזום בישראל, נדל"ן מניב בארה"ב והחזקת השליטה בסקייליין

יו"ר: רמי שריקי

מנכ"ל: דניאל לבנטל

שווי שוק: 265 מיליון שקל

תשואת מניה בשנה האחרונה: 53%

 סקייליין