הקרקע החומה בערים עדיין לא מצמיחה דיור בר השגה

באוקטובר 2014, בפעולה האחרונה שלו כשר פנים לפני שפרש זמנית מהזירה הפוליטית, הוסיף גדעון סער תיקון לסעיף 188 לחוק התכנון והבנייה, שלפיו דיור בר השגה להשכרה יוגדר "מטרה ציבורית".

התיקון מאפשר להשתמש בקרקע "חומה", כולל כזו שהופקעה בעבר מבעלים פרטיים או שתופקע בעתיד, לבניית פרויקטים של דיור בר השגה להשכרה לטווח ארוך על ידי העירייה. השכירות תהיה במחירים מוזלים ומפוקחים, לזכאים על פי קריטריונים שייקבעו במועצת מקרקעי ישראל, והעירייה נשארת בעלים של הקרקע. ההנחה במחיר תהיה של 20% מהמחיר המקובל באותו אזור, לפי קביעת הרשות המקומית, עם יכולת להעלות את דמי השכירות בשיעור עליית המדד ועוד 1%. תקופת השכירות תהיה לכל היותר שש שנים.

הרשות המקומית רשאית לשריין עד 50% מיחידות הדיור ל"בני מקום" - מי שמתגורר בעיר בשלוש השנים האחרונות או במשך ארבע שנים בעשור האחרון. ניתן להקצות בפרויקט 20% מזכויות הבנייה לצרכי מסחר.

אולם למרות הפוטנציאל ליצירת דיור בר השגה בתוך הערים, בהיעדר מודל כלכלי שמבטיח רווחיות סבירה, ושנתיים אחרי הולדת הפוטנציאל - אין סימנים ליישומו ועד כה אין פרויקט פעיל שאפשר להסיק ממנו לקחים.

חסרים תמריצים

במפגש חשיבה שקיים לאחרונה "מרכז הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי" בפקולטה למשפטים באוניברסיטת ת"א עסקו המשתתפים בפוטנציאל - ובמה שדרוש כדי לממשו.

אדריכל דורון דרוקמן, סגן לתכנון אסטרטגי במינהל התכנון: "המפתח לשימוש בקרקעות 'חומות' לדיור בר השגה, הוא ייעול השימוש בקרקעות הללו ועירוב שימושים, וזו הגישה התכנונית הרווחת כיום. בשל התחרות הגוברת על הקרקע, עם הגידול הדמוגרפי, נדחקו המגורים הציבוריים - דיור בהישג יד להשכרה, בתי אבות, דיור מוגן לקשישים, מגורים לאנשים עם מוגבלויות ומעונות סטודנטים - לטובת שימושים ציבוריים שנתפסים הכרחיים יותר, דוגמת מוסדות חינוך, תרבות, דת, רווחה וכדומה.

"אבל זה לא חייב לעמוד זה מול זה. הניצול בפועל של השטחים החומים נמוך יחסית: מוסדות הציבור לא בנויים מעבר ל-2-3 קומות, אין ניצול תת הקרקע. אין מניעה שמעל למוסדות הציבור ה'קלאסיים' ישולב מגדל של דיור בהישג יד להשכרה או דיור מוגן לקשישים, מעונות סטודנטים וכד', ובכך נשיג ייעול השימוש בקרקע וניצור סביבת חיים עירונית איכותית".

פרופ' נטע זיו, מנהלת אקדמית של מרכז הגר: "שימוש בשטחים חומים הוא מנגנון חשוב וחיוני - בוודאי לא בלעדי - לייצור דיור בהישג יד, ורשויות מקומיות מעוניינות לעשות שימוש בכלי זה. קיימת כיום הסכמה הולכת וגוברת שנכון לערב שימושים בשטחים חומים בכדי לנצלם ביעילות המרבית. כך למשל, דיור בהישג יד יכול להיבנות בקומות העליונות מעל מתנ"ס, ספריה ציבורית, קופת חולים או גן ילדים.
"עוד עלה, שעדיין חסרים תמריצים כלכליים ופיננסיים לניצול מיטבי של כלי זה, ושהשלטון המרכזי יכול לתמוך בפיתוח דיור בהישג יד בשטחים המיועדים לצרכי ציבור בכמה דרכים. ראשית - שילובו עם הקצאת קרקע משלימה של הרשות המקומית. שנית - הארכת התקופה שבה יובטח למפעיל של דיור בהישג יד חזקה בשטח. כמו כן מן הראוי להגדיל את תמריצי המס ליזמים המפעילים דיור בר השגה, כאשר ההפעלה היא פרטית, או לתמרץ רשויות מקומיות באמצעות מענקי פיתוח או תמיכות תקציביות אחרות".

תשואה של 5%-6%

עו"ד אורי אטינגר, מנהלת קידום מדיניות במרכז הגר: "צריך לזכור שקרקעות חומות הן משאב מוגבל ולא ניתן לפתור את כל מצוקות הדיור באמצעותן, אבל בהחלט רצוי לייעל את השימוש.

"במפגש הועלתה גם אפשרות לפתח דיור בהישג יד בקרקעות בייעוד ציבורי, שהיו בעבר בבעלות ציבורית ונמכרו לגורמים פרטיים תוך שמירה על ייעוד תכנוני לצרכי ציבור, למשל מרכזיות בזק או מרכזי קליטה לעולים".

עו"ד מיכל רוזנבוים, יועצת משפטית של איגוד התאגידים העירוניים: "יזמים לא מוכנים להיכנס להרפתקה כזו בלי תשואה של 6%-7%, וכאן מדובר בקרקע שאי אפשר למכור אותה אחרי 20 שנה כמו בפרויקטים של 'דירה להשכיר'. המודל הכלכלי צריך להיות בשיתוף עם החברה הכלכלית של העירייה, במיזם משותף במימון חיצוני או במודל BOT, אם כי יש בעיות רגולציה עם משרד הפנים".

שאול בן שימול, מיחידת מימון פרויקטים בחברת BDO: "התשואה בעולם גבוהה בהרבה מאשר בישראל, והשוק הקונצרני לא ייכנס לפרויקטים בלי תשואה של 5%-6%. לעומת זה, בפרויקטים של 'דירה להשכיר' ניתן המענק עבור הקרקע, ורמת הביטחון של המוסדיים גבוהה יחסית, כי קיימת האפשרות למכור את הקרקע אחרי 20 שנים, דבר המהווה תוספת של כ-1.5% לתשואה. מצד שני, שווי הקרקע החומה נמוך בהרבה מקרקע רגילה, וזה נותן יתרון בתשואה בשנות ההפעלה".