מחקר: הפוליטיקאים לא באמת מנסים להוריד את מחירי הדיור

"מבנה שלטוני דמוקרטי אך רעוע ולא יציב מעודד גיבוש ויישום של מדיניות פוזיטיביסטית, כזו המשקפת את האינטרס הצר של הפוליטיקאי בהגדלת סיכויי היבחרותו מחדש". המשפט הזה לא מחדש הרבה למי שחי כאן, אבל לפי מחקר חדש שמפרסמת כעת אוניברסיטת אריאל, אותו "מבנה שלטוני דמוקרטי רעוע ולא יציב" הוא הסיבה המרכזית למשבר הדיור ולניסיונות הממשלה העקרים לטפל בו.

ד"ר ארז כהן, חבר סגל בכיר מהמחלקה ללימודי המזרח התיכון-מדע המדינה, בחן במסגרת המחקר את יעילותם של צעדי המדיניות שגובשו בישראל במרוצת השנים ומצא הלימה בין מאפייניהם לבין מבנה השלטון הקיים. ממצאי המחקר מצביעים על כך שהמניע המרכזי מאחורי המדיניות הציבורית להורדת מחירי הדירות אינו כלכלי-חברתי, אלא השאיפה להשגת רווח פוליטי סקטוריאלי ואישי עבור הפוליטיקאים הקשורים לגיבושה וליישומה של המדיניות.

"אין תמריץ כלכלי"

כהן מציין כי צעדי הרגולציה של ממשלת ישראל משקפים מדיניות ציבורית מוצהרת המנסה להשפיע, אם במישרין ואם בעקיפין, על תוצאותיו של השוק החופשי בתחום הנדל"ן. הוא גם מעלה את השאלה המתבקשת, האם מדיניות זו משקפת את תפיסת העולם הכלכלית הנהוגה פה, "תפיסה נאו-ליברלית המשלבת את עקרונות השוק החופשי, היזמות הפרטית, הליברליזציה והגלובליזציה לצד שמירה על מדינת רווחה והנתמכת ברגולציה הנדרשת להשגתה".

כהן מדגיש כי עליית המחירים תורמת דווקא לעיקרון ישראלי אחר - פיזור האוכלוסייה. "מאז הקמתה וללא קשר לתפיסת העולם הכלכלית של השלטון בתקופות השונות, שמרה ישראל על עיקרון מוצהר הדוגל בפיזור האוכלוסייה מתוך אידיאולוגיה ציונית שתמכה ביישוב חבלי הארץ ללא התחשבות ביעילות או בצידוק כלכלי. שאיפתה של המדינה יכולה היתה לבוא לידי מימוש דווקא כיום, וזאת בזכות כוחות השוק החופשי הבלתי מרוסנים הגורמים לעליית מחירי הדירות בישראל ובמיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ. שהרי סביר להניח כי מתן חופש פעולה לכוחות בלתי מרוסנים אלו, יגביר עוד את עליית מחירי הדירות במרכז הארץ ויאלץ את האזרחים החפצים בקורת גג לנדוד אל חבלי ארץ פחות מפותחים וליישבם, זאת ללא כל התערבות ממשלתית... לפיכך, תמוהה לכאורה פעילותם של ראשי השלטון בישראל לפעול להורדת מחירי הדירות ובכלל זה באזור המרכז".

בנוסף, הוא מציין, גם נתוני גביית המסים בתחום הנדל"ן מעידים על הכנסה משמעותית לקופת המדינה בשנות הגאות, מה גם ששינוי מגמה עלול כמובן להשפיע לרעה על הקבלנים, על הבנקים ועל "68% מממשקי הבית בישראל שהם בעלי דירות, וירידת מחירים בענף זה תגרום להם להפסד כלכלי כבד".

המסקנה שאליה מגיע כהן היא שלמדינה אין תמריץ כלכלי בהורדת מחירי הדירות, ולכן "ניתן להסיק כי המדיניות הציבורית הישראלית להורדת מחירי הדירות אינה יכולה להיבחן במושגים נורמטיביים, קרי לאור צידוקים הקשורים לאינטרס הציבורי ובהתאם לערכיה האובייקטיביים של המדינה, אלא נכון יותר לבחון ולהעריך מדיניות זו על פי הגישה הפוזיטיביסטית הקשורה לאינטרסים צרים ואישיים של ראשי השלטון".

ובמילים מפורשות יותר: "הדבר העומד מאחורי המדיניות הציבורית להורדת מחירי הדירות היא השאיפה להשגת רווח פוליטי ואישי עבור הפוליטיקאים הקשורים לגיבושה וליישומה של המדיניות. ייתכן שבשונה מהעבר, בו תפיסת העולם הכלכלית שיושמה בישראל היתה ברורה ומוגדרת ופעלה באופן ברור לטובת כלל הציבור ולטובת המדינה, מגובשת כיום המדיניות הציבורית הכלכלית בישראל על פי שיקולים פופוליסטיים קצרי טווח ובני חלוף, שמטרתם להשביע את רצון הבוחרים, לעיתים על חשבון היעילות הכלכלית וטובת כלל הציבור".

בחינת הצעדים השונים לטיפול במשבר הדיור הובילה למסקנה כי ההתנהלות הזו היא נגזרת ממבנה השלטון הנהוג במדינה, "המאפשר (שלא לומר מאלץ) את ראש הממשלה, להרכיב קואליציה רעועה הנשענת על רוב (דחוק בדרך כלל) המורכב מכמה מפלגות שאין ביניהן מכנה משותף בכל הנושאים (מדיני, חברתי וכלכלי) ומביא בסופו של דבר למינויים לא אופטימליים של שרים בכירים שאינם מצויים לרוב בתחום עליו הם אמונים ואף פועלים בראש ובראשונה להשגת המטרות והיעדים של מפלגתם וציבור בוחריה.

"יתרה מכך, מבנה קואליציוני רעוע מדגיש בפניו של הפוליטיקאי הישראלי כי זמנו בשלטון קצר וקצוב, ולכן עליו לפעול ככל יכולתו לנצל את עמדת הכוח הארעית שניתנה לו להשגת טובות הנאה לציבור הרחב בכלל ולציבור בוחריו בפרט, זאת על מנת שיהיה יכול להציג את הישגיו מולם בבחירות הבאות. אי לכך הופך תקציב המדינה לשמש כלי פוליטי יותר מאשר כלי כלכלי.. הבנה זו של הדינמיקה השלטת בפוליטיקה בישראל יכולה לשפוך אור על המרוץ האגרסיבי והמאסיבי אחר גיבוש תהליכי הרגולציה להורדת מחירי הדירות שנעשו בישראל בשנים הנחקרות ולרמוז על הצידוקים הניתנים להם מתחת ומעל לפני השטח על ידי הפוליטיקאים הקשורים בהם". 

לא מתערבים בשוק החופשי

לו המדינה באמת היתה רוצה בהורדת מחירים, נכתב במחקר, היא יכלה להפעיל צעדים רגולטוריים שהיו עושים זאת בנקל. איך?

"כדוגמת הורדה בפועל של מחירי הקרקעות הנמצאים בבעלות ציבורית, סבסוד רחב היקף של מלאי הדירות ולא רק במסגרת תוכניות 'מחיר למשתכן' או 'מחיר מטרה'. לחלופין, היא יכולה היתה לקבוע בחוק טווח מחירים מפוקח מאידך. שהרי אם המדינה היתה תופסת את נושא הדיור כמצרך נחוץ והכרחי לאזרח, בדומה למצרכים בסיסים אחרים המפוקחים על ידה (כגון לחם אחיד, חלב ומים), הרי שיכולה היתה להפעיל לגביו את אותם כלי המדיניות שהיא מפעילה לגבי מוצרים אלו (סבסוד, קביעת מחירי גג בחוק וכו').

"אי לכך נראה כי חרף העובדה שהמדיניות הציבורית הישראלית להורדת מחירי הדירות כוללת צעדים רבים ומגוונים, אין היא מסוגלת להביא לשינוי ממשי בתחום הנשען על כוחות שוק חופשי... על מנת לבצע שינוי אמיתי ברמת מחירי הדירות, על המדינה יהיה לזנוח את הרפורמות המבקשות להשפיע על כוחות השוק החופשי במטרה לנתבם לנקודת שיווי משקל נמוכה יותר, ולפעול לנטרול או לפחות לצמצום השפעתם של כוחות השוק החופשי ולהפעיל כאמור מדיניות ציבורית מתערבת ואגרסיבית, הקובעת בעצמה את כללי המשחק ובכלל זה את רמות המחירים בשוק הדיור הישראלי".

בפועל, זה כאמור לא קורה. "מאחר שאין כאמור צידוק כלכלי אמיתי להורדת מחירי הדירות, נמנעת הממשלה מלבצע מדיניות מתערבת שכזו ומעדיפה להמשיך ולקיים צעדי רגולציה חסרי תוחלת אשר יאפשרו לה 'לאכול את העוגה ולהשאירה שלמה' - גם לא לפגוע בפועל באזרחים בעלי הדירות וגם להשביע את רצונם של חסרי הדירות וציבור הצעירים, ולו למראית עין".