פוסט-פישמן: כלכלית ירושלים מנסה להמציא את עצמה מחדש

כבר למעלה משנה מתנהלת כלכלית ירושלים ללא בעל שליטה, אך רק לאחרונה הפכה באופן רשמי לחברה בשליטת הציבור. הקבוצה, שמחזיקה גם בחברת מבני תעשייה ובחברת דרבן תחת המותג "מבנה", נשלטה בעבר בידי איש העסקים אליעזר פישמן, שמניותיו בחברות נמכרו בשל חובות כבדים. כיום אין גרעין שליטה דומיננטי בחברה, ובעלי המניות הם איש העסקים דרור פורר (24%), הפניקס (10%), מנורה (8%), סאמיט (7%), פסגות (7%), אקסלנס (1%), וביתרת השליטה (כ-42%) מחזיק הציבור. שווי השוק שלה כ-2.6 מיליארד שקל, ושל החברה הבת מבני תעשייה כ-2.3 מיליארד שקל.

לאור העובדה שהסיחרור אליו נקלע פישמן נבע בין היתר בשל החזקה בנכסים רבים בחו"ל ששוויים צנח בשל המשבר ברוסיה, לא מפתיע כי מנכ"ל החברות היום, דודו זבידה, הצהיר כי מטרת החברות להתמקד בפעילות בישראל. כלכלית ירושלים העדיפה אמנם בשנים האחרונות להביא כסף מחו"ל על ידי מימוש נכסים מעבר לים על פני מכירת נכסים בארץ, אך בעבר מכרה החברה גם נכסים משמעותיים בישראל, שהאחרון בהם היה בית פריסקייל בהרצליה פיתוח ביוני 2013, שנמכר תמורת 200 מיליון שקל לחברות הפניקס ואמקור.

מאז החברה לא רכשה עתודות קרקע חדשות, אך גם לא מימשה נכסים בישראל ולמזלה הרב רוב עתודות הקרקע שלה הן עתודות שנרכשו בערכים נמוכים. כיום הקרקעות עוברות תהליך של השבחה, ועל כן בשנים הקרובות צפויה החברה להיבנות מעליית שווי משמעותית של הקרקעות בבעלותה.

"היקף הפעילות של הנדל"ן המניב דרמטית גדול יותר מהיקף הפעילות של הנדל"ן למגורים", אומר דודו זבידה, מנכ"ל כלכלית ירושלים. "בעתיד אנחנו רוצים להתמקד בתחום המשרדים ובתעשייה בדגש על מרכזים לוגיסטיים.

 פארק מדעי החיים בחיפה / הדמיה: החברה הכלכלית ירושלים

"אנחנו לא רואים את תחום המגורים כליבת הפעילות של החברה, אבל פועלים להשביח קרקעות הסטוריות למגורים שבבעלותנו, שמסתכמות בלמעלה מ-1,000 יחידות דיור. לא נשתתף במכרזים של המדינה לשיווק קרקעות למגורים, אבל כן נתמודד במכרזים לשיווק קרקעות למשרדים, ונהיה אחת החברות הגדולות של משרדים בישראל.

"היתרון שלנו הוא בכוח התכנוני ובפילוח גיאוגרפי של נכסים ועתודות קרקע מהצפון הרחוק ועד לדרום הרחוק. בהחלט יש עתודות משמעותיות בפריפריה, באזורים שהופכים להיות אזורי ביקוש גבוהים כמו יקנעם, חיפה, כרמיאל, אור עקיבא".

הכסף הגדול נמצא במזרח תל אביב

על פי מצגת לשוק ההון שפרסמה החברה בימים האחרונים, החברה מחזיקה בנדל"ן בשווי כולל של 11 מיליארד שקל, שבהם נכסי תעשייה מניבים, מרכזים מסחריים ועתודות קרקע בלתי מנוצלות ששוויין בלבד עומד על מיליארד שקל.
בין הנכסים המעניינים שבהם מחזיקה החברה, נמצא בית אמרון ברחוב שנקר 2 בהרצליה פיתוח, הכולל בניין משרדים ישן של 3 קומות הכולל 3,000 מ"ר מושכרים. החברה הציגה לעיריית הרצליה תוכנית חדשה הכוללת הריסת הבניין והקמת מגדל חדש בן 25 קומות במקומו שיכלול משרדים, מגורים, מלונאות ומסחר בהיקף כולל של 34 אלף מ"ר. התוכנית אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה והומלצה להפקדה בוועדה המחוזית. בשל מיקומו, עתיד הבניין להיות חזית הכניסה לאזור התעשייה של הרצליה. בעקבות התוכנית החליטו בעיריית הרצליה לאמץ מדיניות חדשה לכל אזור התעשייה המאפשרת עירוב שימושים שבבסיסו הוספת דירות קטנות לבנייני המשרדים הקיימים.

 הנכסים של מבני תעשיה

אך ללא ספק הכסף הגדול נמצא במגרשים שמחזיקה החברה במזרח תל אביב.
בפינת הרחובות המיטב ועמינדב סמוך לציר יגאל אלון, מחזיקה החברה במגרש בן 23 דונם, שעליו החלה לפני שנה הקמת פרויקט מגורים בן 170 דירות, בו שותפה החברה (50%) עם חברת תדהר (50%). עד היום נמכרו 121 מהדירות תמורת 270 מיליון שקל. על המגרש נמצא גם בניין אותו שכרה עד לאחרונה פירמת רואי החשבון ארנסט אנד יאנג, שעברה למגדל מידטאון בדרך בגין. הבניין הושכר בינתיים לחברת נס שובל המשכירה חללי עבודה, כאשר בשטח זה זכויות בנייה מאושרות ל-68 אלף מ"ר תעסוקה ומסחר, אך הבנייה טרם החלה וכנראה גם לא תתחיל בקרוב. זאת מאחר והחברה בוחרת שלא לממש זכויות בנייה אלה כיום, ופועלת להגדיל את זכויות הבנייה בהתאם לזכויות שמאפשרת תוכנית המתאר של תל אביב תא/5000 , ל-180 אלף מ"ר נוספים של תעסוקה ומסחר בשני מגדלים ותוספת של 370 יחידות דיור בשלושה מגדלי מגורים.

מגרש נוסף, לא רחוק משם, הוא המגרש ברחוב הסוללים, סמוך לדרך השלום, שבו חנו במשך כמה עשורים משאיות האשפה של עיריית תל אביב. גם כאן מדובר במגרש בן 24 דונם.

החברה פעלה בשנים האחרונות לשינוי תוכנית בניין העיר החלה על המגרש, וצפויה להתאשר בו תוכנית חדשה להקמת ארבעה מגדלים, שניים מהם למגורים הכוללים 360 דירות במגדלים של עד 32 קומות, ושני מגדלי משרדים הכוללים 64 אלף מ"ר ו-2,500 מ"ר שטחי מסחר במגדלים של עד 39 קומות. מאחר שהמגרש סמוך מאוד לשכונת ביצרון, הבינוי המותר בו נמוך מזה שמותר בציר יגאל אלון.
"הכסף הגדול לחברה צפוי להגיע מהשבחה של נכסים ומגרשים, כמו בהרצליה ותל אביב. אלה תהליכים שלוקחים הרבה זמן אבל ברור שהם בסוף יתממשו ויצליחו".

 פרוייקט הסוללים / הדמיה: החברה הכלכלית ירושלים

מחוץ לתל אביב ההיתכנות גבולית

להוציא את תל אביב והרצליה, שוק המשרדים במעגלים המרוחקים רגיש יותר, וההיתכנות הכלכלית של בניית פרויקט משרדים עומדת בסימן שאלה. למשל, החברה מחזיקה בבניין הידוע כמרכז הריהוט ברחוב אצ"ל באזור התעשייה בראשון לציון. הבניין כולל שטחי מסחר בתפוסה לא מלאה, וגם משרדי עיתון "גלובס" צפויים לעזוב את הבניין בתחילת שנת 2018.

כבר לפני כשנתיים אושרה תוכנית בניין עיר להקמת שני מגדלי משרדים מעל הבניין, אך בחברה לא ממהרים לצאת ולהציע את שטחי המשרדים האלה, וממתינים לעיתוי שבו הוודאות בביקושים לשוק המשרדים בראשון לציון תהיה גבוהה יותר.

שיקולים דומים מפעילה החברה לגבי עתודת קרקע שבבעלותה בפתח תקווה. על ציר ז'בוטינסקי מחזיקה החברה בבניין שמושכר במלואו למשרד הביטחון, ומאחוריו עתודת קרקע להקמה של 70 אלף מ"ר משרדים בחמישה-שישה בניינים. גם מימוש עתודה זו והתחלת בנייה נבחנת על ידי החברה בהתאם לביקושים בשוק המשרדים.

בחולון השיקה החברה בחודשים האחרונים מרכז מסחרי על עתודת קרקע בת 59 דונם בפינת הרחובות המכתש, תמנע והפלד, באזור התעשייה של העיר. בקרקע זכויות בנייה מאושרות גם להקמה של בניין משרדים בן 13 אלף מ"ר מעל המרכז המסחרי, וכן עתודה לעוד 100 אלף מ"ר נוספים של שטחי תעסוקה ומסחר. בחברה בוחנים את העיתוי המתאים למימוש עתודות אלה ובניית השטחים.

החברה מחזיקה גם בעתודת קרקע נוספת ברחוב המרכבה באזור התעשייה חולון הכוללת 40 דונם לתעשייה. מדובר בקרקע שסמוכה מאוד למרכז עזריאלי חולון, אך בחברה הוחלט שלא לתכנן אותה עדיין, עד לסיום בניית השטחים ברחוב המכתש.

 מבני תעשיה

לחברה גם עתודת קרקע משמעותית בשטח 31 דונם בחיפה, נושקת לפארק התעשייה מתם. הקרקע כוללת זכויות בנייה להקמת חמישה בנייני משרדים בהיקף של 13 אלף מ"ר כל אחד. הבניינים מיועדים לאכלס חברות היי-טק וחברות ביוטכנולוגיה. בניין אחד הוקם ואוכלס והחברה בוחנת יציאה לדרך עם בניין נוסף. בהיקף של 13 אלף מ"ר כל אחד.

החברה מחזיקה בקרקע במשותף עם עיריית חיפה, בדומה למודל של מרכז עזריאלי בחולון, בו עיריית חולון שותפה בפארק העסקים עם קבוצת עזריאלי.

 בית אמרון / צילום: תמר מצפי

זכויות ל-400 דירות בצור יצחק

כאמור, פיזור הסיכונים הוא מוטיב מהותי בפוטנציאל החברה להזניק את שווי נכסיה, בפרט שהאסטרטגיה המוצהרת של החברה היא השקעה בתחום המשרדים. על כן, עתודות קרקע לשימושים נוספים הן קלף חשוב בפיזור הסיכונים.
בשנים האחרונות הקימה החברה בהדרגה את פרויקט המגורים "מרום השרון" בישוב צור יצחק הכולל 300 יחידות דיור. לחברה נותרו זכויות בנייה לבניית 400 דירות נוספות. גם במקרה הזה, הבנייה מתבצעת על פי קצב הביקוש, לצד העובדה שמדובר בשכונה רוויית פרויקטים למגורים שמציעים קבלנים נוספים כמו שיכון ובינוי, צמח המרמן, חנן מור וזילברמינץ.

נכסים בפריפריה: "הצפת ערך בגלל הביקוש למרלוגים"

נדבך נוסף שיש מכנים אותו מכרה הזהב האמיתי של כלכלית ירושלים נמצא דווקא בנכסים "שוליים" בפריפריה, המושכרים ברובם לתעשייה. התשואות על נכסים אלה נוטות להיות גבוהות, בדומה לנכסים בתחומים אחרים בפריפריה, שההשקעה בהם היא מזערית. לחברה מבני תעשייה ולוגיסטיקה בקרית גת, מרלו"ג ברמלה, משרדים באור יהודה, ועוד.

"דווקא את הנכסים הפריפריאליים האלה פישמן תמיד אמר שהוא הכי אוהב, כי הוא משכיר אותם ב-30 שקל למ"ר. הדייר הוא זה שעושה את מירב ההשקעות בנכס ולכן הוא גם לעולם לא יעזוב אותו", אומר נועם פינקו, אנליסט בכיר בבית ההשקעות פסגות ברוקראז'. "הנכסים האלה יושבים על צירי תחבורה מרכזיים, והגידול בביקושים למרכזי לוגיסטיים, עשוי להביא להצפת ערך של הנכסים האלה".

פינקו מתייחס גם לנכסים המסחריים של החברה: "הנכסים המניבים הם בעיקר פאואר סנטרים, חלקם טובים יותר וחלקם טובים פחות. אלה לא הקניונים של עזריאלי או מליסרון, אין בהם זארה או H&M, אלא מותגים בסיסיים יותר, והם רובם מרכזי מסחר טובים עם שיעור תפוסה של פחות מ-90%. כמו קניונים אחרים שסובלים מהמצב, יש פגיעה בגלל תחרות קשה כמו בבאר שבע ובנצרת, וכמובן גם בגלל האינטרנט".