העליון הכריע: מכירת או רכישת קניון חייבת במס כעסקת נדל"ן

האם עסקה לרכישת קניון היא עסקת לרכישת נכס מקרקעין, או עסקה לרכישת עסק? השאלה, אולי נראית סמנטית אבל המשמעות שלה, מבחינת שיקולי מיסוי, היא מיליונים לקופת המדינה (ולבעלי הקניונים). אחרי שנים ששוק הנדל"ן המניב ממתין להכרעה בשאלה, קיבלה נשיאת בית המשפט העליון הפורשת, השופטת מרים נאור, את הערעור שהגישה רשות המסים וקבעה כי רכישת קניון היא עסקת נדל"ן לכל דבר. בשנים האחרונות המתינו חברות נדל"ן רבות שהיו מעורבות בעסקאות לקנייה או מכירה של קניונים להכרעה משפטית בסוגיה, כדי לדעת כיצד לכלכל את צעדיהן.

החוק בישראל מחייב עסקת נדל"ן במס מקרקעין - מס שבח, מס רכישה, ובעבר גם מס מכירה. בעבר הקימו בעלי נכסים חברות שאליהן הכניסו את הנכס, ועסקה למכירת הנכס היתה למעשה עסקת מכירת מניות בחברה, וכך התחמקו מתשלום מס.

לימים הבינה רשות המסים את המתרחש, וקבעה כי חברות שהוקמו אך ורק סביב נכס נדל"ני, וכל קיומן סובב סביב הנכס, יוכרו כ"איגוד מקרקעין" ויחויבו במס. על כן, כבר שנים מנסות חברות הקניונים לטעון כי הן אינן איגוד מקרקעין והן מחזיקות בנכסים רבים שאינם נדל"ניים כמו מוניטין, שירותים, חברות ניהול, וכדומה, ועל כן פטורות ממס מקרקעין.

פסיקת בית המשפט העליון התייחסה לארבעה תיקים שונים באותו הנושא שאוחדו, ועל כן רק בחלק מהם התקבל הערעור שהגישה רשות המסים. הראשון והמפורסם שבהם, נוגע להחלטה שניתנה באוקטובר 2014, על ידי ועדת ערר למיסוי מקרקעין בתל אביב, שקבעה כי עסקה לרכישה של חברת קניון לא תיחשב עסקת נדל"ן, אלא עסקה למכירת עסק. פסיקה זו התייחסה לקניון מרכז רוטשילד בראשון לציון, שמכר בשנת 2005 היזם שמואל (סם) אולפינר לחברת גזית גלוב, בראשות חיים כצמן, שלימים מיתגה את הקניון כקניון G, תמורת 180 מיליון שקל.

בגין העסקה דרשה רשות המסים מאולפינר מס מכירה של 2 מיליון שקל (מס שהמדינה ביטלה ב-2007), ואת קבוצת גזית גלוב חייבה הרשות במס רכישה של יותר מ-9 מיליון שקל. על אף שהעסקה הייתה מכירת הזכויות בחברת הקניון, רשות המסים ראתה בה עסקת מקרקעין לכל דבר, תוך נימוק כי החברה שמחזיקה בקניון היא "איגוד מקרקעין", שכל נכסיו קשורים לנכס המקרקעין המדובר. אולפינר הגיש ערר על שומת רשות המסים, ובו טען כי חברת קניון אינה רק נכס נדל"ן, אלא עסק.

גם גזית גלוב ערערה על ההחלטה ונימקה את טענתה בכך ששווי של קניון פעיל גבוה יותר משווי של כל חנות בקניון בנפרד כנכס בודד, וזאת בשל ערכים נוספים הקיימים בקניון כעסק ולא כנכס נדל"ן. עורכי הדין הצליחו לשכנע את הוועדה כי חברת הקניון אינה איגוד מקרקעין והיא מחזיקה מלבד נכס פיזי גם בנכסים לא מוחשיים בעלי ערך. עוד הם טענו כי אין היגיון בהטלת מס רכישה שאינו תלוי ברווחים או בהפסדים של חברת הקניון, ושהגיע לעתים לעשרות מיליוני שקלים. על פניו, מדובר היה בפסיקה שהיא לא פחות מרעידת אדמה בשוק הקניונים, מאחר שמוכרים יוכלו לבצע עסקאות של מכירת מניות של חברות המחזיקות בקניונים, בלי שהרוכשים בעסקה יחויבו במס רכישה.

נאור התבקשה להשיב על השאלה האם למרכזי קניות יש נכסים שאינם נדל"ניים, ולקבוע האם פעילות עסקית ומוניטין, במידה שהם קיימים, הם חלק בלתי נפרד מהנכס הנדל"ני או שהם מהווים נכס נפרד. בפסק הדין, שכולל 99 עמודים, קיבלה נאור את הערעור שהגישה רשות המסים בתיק גזית גלוב ותיקים נוספים שאוחדו, וכינתה את ההפרדה שעושות חברות קניונים, בין הקניון לבין נכסים בלתי מוחשיים הקשורים בו - "הפרדה מלאכותית".

נאור הסבירה בפסק הדין כי אם תתבצע הפרדה, הרי שכל חברה שמחזיקה בנכס נדל"ני משמעותי, תמהר לרכוש בעלות זניחה נכס בלתי מוחשי, וכך תוציא עצמה מן ההגדרה של "איגוד מקרקעין" על מנת לא לשלם מס. "המחוקק לא התכוון להחריג נכסים בלתי מוחשיים מהגדרתו של איגוד מקרקעין וממילא אין בעצם קיומם כדי להוציא באופן אוטומטי איגוד מהגדרה זו", קבעה נאור.

הנכסים הלא מוחשיים שלקיומם טענו חברות הקניונים בתיקים שאוחדו הם מוניטין, עסק חי ובועט, ופעילות עסקית, שאותם, לטענת החברות, יש להפריד מהשכרת הנכס הנדל"ני. שכן, לטענתן, התמורה בעסקה כללה מרכיבים שאינם נדל"ניים כמו מוניטין. נאור קבעה כי חוק מיסוי מקרקעין חל גם על איגודים המבצעים פעילות עסקית, והוסיפה כי הכרה בנפרד של הנכס הנדל"ני והכרה בנפרד של הפעילות העסקית אפשרית רק בהינתן שהפעילות העסקית הנטענת אינה קשורה לנכס שבבעלות האיגוד, כמו למשל שירותי ניהול שניתנים לצדדים שלישיים. נאור קבעה כי הפעילויות שעושות חברות הקניונים לצורך השכרת החנויות, השירותים הניתנים בו, או הגדלת מספר המבקרים בקניון, אינן נפרדות מעצם הנכס העיקרי שהוא הקניון.

גם לגבי סוגיית המוניטין קבעה נאור כי אף בהנחה שקיים לאיגודים שבערעור מוניטין, הרי שהוא אינו נפרד מהנכס עצמו, וכך גם לגבי חברות הניהול של הקניונים שהן חלק בלתי נפרד מנכסי הנדל"ן. בנוסף לכך, למרות שמדובר בחברות שמבצעות עסקאות למכירת מניות בחברה, קבעה נאור כי מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה היתה, בפועל, מכירה.

לדברי עו"ד מאיר מזרחי, המתמחה במיסוי מקרקעין ושייצג את גזית גלוב בהליך, "קניונים מטבעם אינם זהים. חלקם מושכרים במלואם, חלקם לא, ועל כן, לא בהכרח נכון להתייחס אליהם באופן גורף באותו אופן. על כן אנו שוקלים להגיש בקשה לדיון נוסף בסוגיה העקרונית הזו. על כל פנים, פסק הדין הוא משמעותי, וייתכן שחברות קניונים ייאלצו לפעול מעתה באופן שונה, כמו למשל להכניס פעילות נוספות לקניון, להחזיק בנכסים נוספים בחו"ל, ומעניינת ההשפעה שתהייה לפסק הדין גם על נכסים מניבים נוספים כמו בתי דיור מוגן, בתי מלון, מפעלים, תחנות דלק ותחומים נושפים שהזכירה השופטת נאור".