"הוותמ"ל דורסת ברגל גסה את עקרונות מערכת התכנון"

"כלל התוכניות שהוכרזו עד כה בקבינט הדיור מתפרשות על שטח של 102,233 דונמים, המכילים כ-300 אלף יחידות דיור בצפיפות של 2.9 יחידות דיור ברוטו. שטחן של רוב התכניות המתוכננות מצוי בשולי הערים על שטחים פתוחים וחקלאיים...הוותמ"ל מקדמת תכניות שונות, הכוללות לעיתים בנייה של אלפי יחידות דיור. בחלק ניכר מהמקרים, הוותמ"ל סותרת תכניות מתאר מחוזיות (מפתחת בייעוד שאינו תואם פיתוח עירוני) ואף בחלק מהמקרים סותרת את תוכנית המתאר המקומית. בפועל הוותמ"ל דורסת ברגל גסה את עקרונות מערכת התכנון ומתעלמת מעבודותיהן של צוותים מקצועיים רחבים מתחומים שונים...תכניות הוותמ"ל, למעשה, מכתיבות סטנדרטים של תכנון עכשווי על עתודות קרקע עתידיות, באופן שאינו מתחשב ואף אינו יכול לצפות בכלל המאפיינים של השטחים האמורים בעתיד כמו צפיפות אוכלוסין, תלות בתחבורה פרטית, התפתחות של תחבורה ציבורית, שינויים בהרגלי התעסוקה וכדומה. תכנון מוקדם מדי מגביל את הדורות הבאים", כך נכתב בדוח מיוחד של החברה להגנת הטבע שפורסם היום (ג') וסוקר את פעילות הוועדה לתכנון מתחמי דיור מועדפים (הותמ"ל) כשלוש שנים מאז אושרה והוקמה.

את הדוח כתבו אסף זנזורי וערן בן נון, מתכננים בחברה להגנת הטבע, ובשורה התחתונה דורשים בחברה להגנת הטבע משר האוצר משה כחלון שלא להאריך את תקופת פעילות הוועדה מעבר למה שנקבע בחוק (הותמ"ל פועלת כהוראת שעה לארבע שנים, הוראת שעה שתפוג באוגוסט 2018 אם לא תוארך. א"ח). נציין כי לא רק החברה להגנת הטבע מתנגדת לותמ"ל אלא גם ארגונים נוספים, ההתיישבות הכפרית וגם תושבים בערים בהן הותמ"ל מקדמת תוכניות. לאחרונה הוגשו לא מעט עתירות נגד הוועדה, חלקן בשלב מקדמי וחלקן בשלבים מאוחרים יותר, מה שמעיד על היקף ההתנגדות הקיים בשטח. נציין כבר כעת כי במשרד האוצר, במינהל התכנון שבאוצר ובותמ"ל עצמה טוענים כי "הדוח אינו משקף את פעילות הותמ"ל".

הדוח מתייחס גם לתיקון בחוק הותמ"ל שהתקבל לאחרונה ומאפשר לוועדה המיוחדת לטפל בתוכניות פינוי בינוי. בעוד שינוי זה נתפס כחיובי בעיני גורמים שונים בשוק, ואלטרנטיבה לתכנון על שטחים פתוחים, בחברה להגנת הטבע קצת פחות אופטימיים. "פרוייקט פינוי בינוי הינו פרוייקט מורכב ומסובך במיוחד בפורמט של הליכי תכנון קצרים, ללא שיתוף ציבור אמיתי. מצב זה מוביל לבעיות והתנגדויות מצד הציבור בתוכניות חדשות ואף מתגבר כאשר מדובר בתכניות פינוי־בינוי שבתחומן מתגוררים תושבים", כך בדוח. 

"דבר נוסף, הוותמ"ל מסתכלת בראיה מצומצמת ביותר (רק בגבול הקו הכחול של התוכנית); היא איננה מכירה את השטח כמו הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית, ולכן לא יכולה לתכלל את הצרכים הרבים של העיר. הוועדה, אשר מתמקדת בהגדלת מלאי יחידות הדיור כמטרה ראשונית ועליונה, אינה יכולה להכיל כראוי פרויקטים מעין אלה. לכן ניתן להסיק כי בנוסף לנזקים הנגרמים לערים מבניה פרברית בשטחים הפתוחים, עלולה להיווצר פגיעה ביכולת ההתחדשות העירונית של הערים על ידי קידום מהיר ולא מושכל של תכניות אלה. החשש הוא, אפוא שפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר מהווים חלק ניכר מהתפתחות הטבעית של הערים עלולים להיפגע".

אין אף יחידת דיור שהחלה להיבנות מכח תוכנית ותמ"ל

עוד על פי הדוח, מספר התכניות המקודמות עד כה במסלול הוותמ"ל עומד על 86, מתוכן 19 תוכניות טרם הגיעו לפתחה של הוותמ"ל. מתוך 67 התכניות שהגיעו לפתחה ונדונו בשולחן עגול, 15 מצויות לפני דיון להפקדה, 4 תוכניות החליטה הוועדה להפקיד אך טרם הופקדו בפועל ופורסמו להתנגדויות הציבור, 10 תוכניות הופקדו בפועל להתנגדויות, 34 אושרו ו-4 נגנזו (הוחלט לא לאשרן). בחברה להגנת הטבע טוענים בדוח כי למרות שהוועדה אמורה לפעול בהליך מהיר גם היום, ולמרות ההיקף הגדול של יחידות דיור שנידונו או אושרו, שלוש שנים מאז שחוק הותמ"ל אושר לא החלה להיבנות אף יחידת דיור מכח תוכנית שאושרה בוועדה המיוחדת.

הדוח מפרט גם את מספר יחידות הדיור בתוכניות שהוכרזו (שלב ההכרזה הוא השלב המקדמי בו קבינט הדיור מאשר לתוכנית להתקדם בהליך תכנוני בוועדה המיוחדת א"ח) על פי חלוקה למחוזות מאז החלו הוועדה לפעול. על פי הנתונים, המחוז בו הוכרזו תוכניות להכי הרבה יחידות דיור הוא מחוז המרכז (כ-87.5 אלף יחידות דיור ; 29% מכלל יחידות הדיור שהוכרזו), במקום השני מחוז דרום (כ-74.4 אלף יחידות דיור ; 25% מכלל יחידות הדיור שהוכרזו), במקום השלישי מחוז צפון (כ-54.8 אלף יחידות דיור ; 18% מכלל יחידות הדיור שהוכרזו), במקום הרביעי מחוז חיפה (כ-43.8 אלף יחידות דיור ; 15% מכלל יחידות הדיור שהוכרזו), במקום החמישי מחוז תל אביב (כ-31.3 אלף יחידות דיור ; 10% מכלל יחידות הדיור שהוכרזו) ובמקום האחרון מחוז ירושלים בו הוכרזו תוכניות ל-8,103 יחידות דיור בלבד, 3% מכלל יחידות הדיור שהוכרזו בותמ"ל.

בדוח משווים את הותמ"ל לועדות מיוחדות אחרות שהוקמו במהלך השנים כדי להתמודד עם משבר הדיור (וד"ל-ועדת דיור לאומית) או עם העלייה הגדולה מברית המועצות לשעבר (ול"ל-ועדה לבנייה למגורים) וטוענים כי הקמת ועדות מיוחדות אלו מדגישה את התדרדרות מערבת התכנון בישראל: " הווד"ל, הוול"לים והוותמ"ל מוגבלים לעסוק בפן אחד של תכנון: הגדלת המלאי התכנוני של יחידות דיור, ללא הסתכלות על השפעתם במרחב כפי שמקובל בוועדות המחוזיות", כך בדוח, " בשונה מהוול"לים והווד"לים שפעלו על פי חלוקה למחוזות, הוותמ"ל משמשת כגוף תכנון יחידני ברמה הארצית. בכך הוותמ"ל מציגה רף חדש בתחום התכנון; תכנון ריכוזי, עוקף שלטון מקומי, ללא חיבור לרמה המקומית והמחוזית. מצב זה עלול להיות הרסני לערים, במיוחד כאשר בשונה מהוול"לים והווד"לים, לא מדובר בכמה מאות של יחידות דיור בכל תוכנית, אלא באלפי ואף עשרות אלפי יחידות דיור בעיר אחת".

עוד טענות שעולות במסגרת הדוח, מתייחסות לחסמים שונים כמו חסמי תחבורה שהתוכניות מתקשות להתמודד איתן, פגיעה בשטחים פתוחים במסגרת קידום תוכניות על קרקעות חקלאיות וגם "פגיעה מתמשכת בזכויות הציבור בתכנון", זאת בין היתר בשל צמצום היכולת להתנגד לתוכנית.

במקביל, מציינים עורכי הדוח כי בחינת ההתנגדויות שהוגשו לתוכניות מעלה תמונת מצב על פיה הוועדה מקבלת 32% אחוז מההתנגדויות של משרדי הממשלה ורק 4% מההתנגדויות של הציבור. "בחינת דוחות החוקרים הדנים בהתנגדויות הציבור לתכניות הוותמ"ל השונות מעלה כי מרבית התנגדויות הציבור נדחות על ידי החוקרים ואילו המעטות אשר מתקבלות נדחות על ידי ועדת המשנה להתנגדויות. בסיכומו של דבר, מתקבלות התנגדויות שוליות בלבד, אשר להן אין השפעה מהותית על התכניות... בעוד שוועדה זו ממשיכה לתכנן עשרות ואף מאות אלפים של יחידות דיור, הדבר נעשה בהעדר קולו של הציבור".

מקצר הליכים ונמנע מטיפול בחסמים

בסיכום הדוח נכתב כי: "דוח זה, ודוחות קודמים מציגים את התמונה העגומה, כי החוק לא רק שאינו מציע פתרון ממשי למצוקת הדיור, הוא גם עלול לגרום לנזקים בהמשך הדרך. אחד הכשלים המרכזים של החוק הינו שהוא מתמקד רק בקיצור הליך התכנון כפתרון למשבר הדיור, ונמנע מטיפול בחסמים העיקריים של תחום הבנייה והדיור דוגמת פתרונות תחבורתיים, תשתיות ביוב ומים וכד'". כאמור, מחברי הדוח קוראים בסופו לשר האוצר שלא יאריך את פעילותה של הותמ"ל בתום ארבע השנים שנקבעו במסגרת הוראת השעה שאושרה בחקיקה.

ניר פפאי, סמנכ"ל שמירת סביבה וטבע בחברה להגנת הטבע אמר עם פרסום הדוח כי: "במקום לנצל את משבר הדיור, לשם עלייה ברמת התכנון, מופנה המאמץ להקמת ועדות תכנון חדשות, המקדמות תכנון מהיר, הגורם לנזקים רבים הרבה יותר מתועלת. בעקבות ממצאי הדוח, אנו קוראים לשר האוצר, משה כחלון, האחראי על מערכת התכנון בישראל, שלא להאריך את הוראת השעה ולהפסיק את פעילותה של הוועדה".

אסף זנזורי וערן בן נון, מתכננים בחברה להגנת הטבע וכותבי הדוח: "הדוח מציג תמונה עגומה. לא רק שהחוק אינו מציע פתרון ממשי למצוקת הדיור, הוא גם עלול לגרום לנזקים בהמשך הדרך. אחד הכשלים המרכזיים של החוק, הוא שהוא מתמקד רק בקיצור הליכי התכנון כפתרון למשבר הדיור ונמנע מלטפל בחסמים העיקריים של תחום הבנייה והדיור, כמו תחבורה, ביוב, תשתיות ועוד. שלוש שנים לאחר תחילת פעילות הוועדה, ניתן לראות בבירור שהיא נתקלת בקשיים רבים, גם במישור התכנוני וגם במישור המשפטי, וההתנגדות הציבורית אליה רק הולכת וגוברת.

"בסופו של יום, הוועדה מגלגלת את הבעיות משלב התכנון לשלב הביצוע. כדי לנסות ולפתור את מצוקת הדיור, יש לפעול למימוש מהיר של המלאי התכנוני המאושר, אשר מימושו מתעכב בשל חסמים שונים וכן למימוש מלאי יחידות הדיור המאושרות ברמה המתארית המחוזית. זאת, על בסיס ועדות התכנון הקיימות, ובראשן הוועדות המחוזיות, וכמובן לקדם התחדשות עירונית".

תגובת משרד האוצר, מינהל התכנון והותמ"ל

בתגובה לדוח של החברה להגנת הטבע נמסר ממשרד האוצר, מינהל התכנון והותמ"ל כי: "לצערנו, הדוח שפורסם אינו משקף את פעילות הוותמ"ל. הוותמ"ל הוקם במטרה להוות אחד הפתרונות למאבק במשבר הדיור. זאת, תוך האצת תהליכי התכנון ומתן וקיצור הליכים בירוקרטים, לצד דגש על תכנון איכותי ופיתוח תשתיות נלוות כמו כבישים, בתי ספר, גני ילדים, פארקים ועוד. מאז הקמת הוותמ"ל, קוצר משך הזמן הממוצע לאישור תוכנית באופן משמעותי והוא עומד כיום על פחות משנה. מדובר בהישג חסר תקדים. 12 מתחמי הדיור ששווקו עד כה מהווים ניצנים ראשונים להשפעתה של הוועדה על שוק הדיור".