פסיקה: אין עילה לפיצוי בעלי קרקע חקלאית שלא תופשר

קביעת בית המשפט המחוזי כי בעלי קרקע חקלאית באזור המרכז לא יוכלו לקבל פיצוי על ירידת ערך בקרקע, בעקבות אישור תוכנית שקבעה כי השטחים האמורים יישארו ירוקים, מעוררת סערה.

מדובר בפסק דין של השופטת זהבה בוסתן מבית המשפט המחוזי שניתן בעקבות עתירות של בעלי קרקע חקלאית שטענו שתוכנית מתאר מחוזית שקבעה שהקרקע בה הם מחזיקים לא תופשר לבנייה ותיקבע כפארק ירוק, הורידה את שווי הקרקע בה הם מחזיקים ולכן הם זכאים לפיצוי. העותרים טענו בין היתר שקביעה חד משמעית שהקרקע לא תופשר לבנייה פגעה בפוטנציאל המימוש שלה שעד אישור התוכנית קבע שווי קרקע מסויים, שעתה נמוג. העתירות הוגשו בין היתר על ידי בעלי קרקעות בשטחים של המועצות האזוריות חוף השרון ושרונים והרשויות המקומיות פתח תקווה, הוד השרון, נס ציונה, ראשון ציון.

מדובר בשיאו של סיפור המתגלגל כבר שנים, מאז אושרה תמ"מ 3/21 (תוכנית מתאר מחוזית) בסוף שנת 2003. אותה התוכנית קבעה כי שטחים נרחבים במחוז יוגדרו כשטחים שאינם מיועדים לפיתוח או בנייה אלא לפארקים, אזורי נופש מטרופוליני, נוף כפרי פתוח, גנים לאומיים ושמורות טבע ועוד. אישור התוכנית גרר גל של תביעות לירידת ערך הקרקע (על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה) מצד בעלי קרקע שטענו שערך הקרקע שלהם ירד בעקבות ההחלטה. מדובר בתביעות בקנה מידה משמעותי המסתכם במיליארדי שקלים. אולם תביעות אלו שהוגשו כנגד הוועדות המקומיות (ההליך בתביעות 197 קובע כי התביעה תוגש לרשות המקומית א"ח) נדחו, מה שהוביל את בעלי הקרקע לפנות לוועדות הערר המחוזיות ומאוחר יותר, לאחר שזו דחתה את רוב הבקשות, לעתור לבית המשפט.

בפסק הדין בן למעלה מ-200 עמודים קבעה השופטת בוסתן כי הרוב המכריע של העתירות דינן להידחות.

כאמור הפסיקה מעוררת סערה, ובעוד מדובר בשיאו של סיפור שהחל עוד בשנת 2003, בעלי הקרקעות לא מתכננים להרפות מהטענות וכבר מתכננים להגיש ערעור על ההחלטה לבית המשפט העליון.

"הנושא המועלה בפסק הדין הוא עקרוני וחשוב מעין כמוהו, ואנו נגיש ערעור לבית המשפט העליון , כדי שיכריע בסוגיה חשובה זו", כך אמר ל"גלובס" עו"ד יהושע דיאמנט שמשרדו ייצג שלוש קבוצות בעלים שונות הכלולות בפסק הדין.

"פסק דין הוא תקדימי ביותר, אשר נקבעה בו הלכה שאינה נתמכת בהוראות חוק מפורשת, אלא, יש בה משום יצירת הלכה חדשה הגורמת לפגיעה אנושה וקשה בזכויות יסוד - זכות הקניין , של בעלי מקרקעין רבים במדינת ישראל , ללא כל הצדקה וללא כל צידוק בדין", כך עו"ד דיאמנט. "המשמעות המעשית של פסק הדין , הוא ריקונו מתוכן , וביטולו המעשי , של חוק מפורש - סעיף 197 לחוק התכנון והבניה , מבלי שבית המשפט הוסמך לכך , ומבלי שהמחוקק העלה בדעתו את האפשרות שבית המשפט יבטל את דבר החקיקה מבחינה מעשית".

עו"ד אלירן דדון, מנהל מחלקת מיסוי מוניציפלי ממשרד עוה"ד גינדי כספי המייצג מספר בעלי זכויות בתחום התוכנית התייחס אף הוא להחלטת בית המשפט ואמר: "ההחלטה אינה סבירה, ודרישת בית המשפט להוכיח קיומו של פוטנציאל תכנוני-ודאי על דרך של תוכנית מופקדת, מקום שכלל לא ניתן היה להפקידה בניגוד לתוכנית המחוזית המופקדת, היא החלטה לא סבירה. בנוסף, זו מנוגדת לפסיקה מקבילה וספק אם תעמוד במבחן בית המשפט העליון. אנחנו לומדים את ההחלטה לעומקה, ונערכים בהתאם להגשת בקשת ערעור לבית המשפט העליון".

גם עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', הגיב לפסק הדין ואמר: "משמעות פסק דין זה הינה בראש ובראשונה פגיעה משמעותית באפשרות של האזרח לקבלת פיצוי בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הפרשנות אותה אימץ בית המשפט אינה תואמת את לשונו המפורשת של החוק ונבעה כנראה מהחשש שפרשנות מרחיבה יותר של לשון החוק משמעותה תשלום פיצויים של מאות מיליוני שקלים ופגיעה ב"קופה הציבורית".

לשון החוק הינה שלפיצוי מכוח הסעיף זכאי מי שיוכיח ששווי מקרקעיו נפגע עקב אישורה של תוכנית בניין העיר, בפועל אין מקום לשלול מאדם שלגבי מקרקעיו הייתה צפייה סבירה לשינוי יעוד וכתוצאה מכך אף נסחרו המקרקעין בשווי מסוים פיצוים אם בתוכנית חדשה גרמו לו לנזק וירידת הערך, ברור הוא כי לפוטנציאל יש ערך אף אם לא ודאות מוחלטת. בהתאם לקביעות פסק הדין, בעלי קרקעות רבים, אשר מקרקעיהם נסחרו בשווי מסוים ואולי אף רכשו הקרקע במחיר מסוים והתוכנית שאושרה קבעה את יעודם ל"נחל" או "גן לאומי" או נופש מטרופוליני ושווים נפגע משמעותית, לא יזכו לפיצוי בגין ירידת הערך של מקרקעיהם בסכומים ניכרים"

"אין הצדקה שבית המשפט ייצור הגדרה חדשה ומלאכותית של שווי שוק"

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין התייחסה גם היא לפסיקת בית המשפט המחוזי ואמרה: "אנחנו רואים נטייה של בתי המשפט על צמצום הפיצוי על קרקעות חקלאיות שלא בצדק, וכן ניסיונות לשנות את המצב בחקיקה. השווי שיש לפצות לפיו הוא ערך הקרקע בשוק החופשי ולא לפי נוסחה משפטית כזו או אחרת. שווי שוק אמיתי וריאלי של קרקע חקלאית מושפע גם מפוטנציאל שינוי הייעוד של הקרקע ואין הצדקה שבית המשפט ייצור הגדרה חדשה ומלאכותית של שווי שוק".

במקביל, נזכיר שלפסק הדין עשויות גם להיות השלכות על רוכשי קרקע חקלאית שסברו בעת הרכישה כי לקרקע פוטנציאל הפשרה והשבחה וכעת מבינים שלא יזכו לכל פיצוי. על כך אומרת בוגין כי על רוכשי קרקע חקלאית להיות מודעים לסכנות ולסיכונים ואף לדרוש טרם הרכישה את כל המידע הרלוונטי: "ההמלצה שלי למי שמתכוון לרכוש קרקע חקלאית היא מאוד להיזהר ולבדוק את המצב התכנוני בצורה מעמיקה ומדוקדקת. יש תקן שמאי מיוחד שנקרא תקן 22 ומתייחס בדיוק למצב של רכישת קרקע חקלאית שנמצאת בתהליך של שינוי ייעוד אבל עוד לא הגיעה למימוש, ותוכל לאפשר לרוכשים להגיע להחלטה מושכלת".

עו"ד יפעת בן אריה, מנהלת מחלקת תכנון ובניה וליטיגציה במשרד עו"ד צבי שוב, התייחסה גם היא לפסק הדין: "מדובר בפסק דין דרמטי, שכן נראה שהפרשנות בפסק הדין היא אימוץ רוח עמדת המדינה, עמדה שיש להניח כי הושפעה מלחץ 15 הרשויות הגדולות, ומתוך שיקולי מדיניות לפיה ה"קופה הציבורית" לא תוכל לשאת בהיקף הפיצוי עקב תביעות הענק. עם זאת, יש לזכור גם כי מדובר במדיניות בעלת השלכות קשות ביותר על בעלי הקרקעות שנותרים בסופו של יום ללא כל אפשרות לקבל פיצוי בגין פגיעה קשה זו, וזאת כך נדמה ללא עיגון מפורש בחוק . מדיניות זו עלולה להשפיע על שוק הקרקעות החקלאיות והערכים שהשוק ייתן להם, וסביר שבסופו של דבר בעניין יוכרע בבית המשפט העליון".