השכרה לטווח ארוך בירושלים: פרויקט יוקרתי במחיר יוקרתי

בימים אלה מקודמת בפאתי שכונת ארנונה בירושלים תוכנית לבניית מתחם שכולו דירות להשכרה לטווח ארוך. שיכוי ובינוי זכתה בספטמבר 2016 במכרז על הקרקע תמורת 66 מיליון שקל - עלות של פחות מ-200 אלף שקל קרקע לדירה, והיא תנהל את הפרויקט בעשרים השנים הקרובות. בשורה התחתונה, מדובר במיקום יוקרתי עם אדריכלות איכותית, אך מעטים יוכלו להרשות לעצמם לגור בו, אפילו בשכירות.

אתר השכונה החדשה במחנה אלנבי ממוקם ממזרח לדרך חברון, בין השכונות ארנונה, תלפיות ובקעה ובמרחק של פחות מקילומטר אחד מהעיר העתיקה. השטח הוא שארית ממחנה צבאי גדול שהוקם על ידי הבריטים בעיבורי העיר המנדטורית. האזור נשאר לא בנוי משום שעד 1967 הוא ממש נשק לקו הגבול עם ממלכת ירדן. אחרי מלחמת ששת הימים העיר ירושלים התרחבה מזרחה ודרומה והוא הפך למרכזי, וכיום נחשבים הרחובות שבהיקף השכונה ליקרים יחסית לעיר. לפי אתר מדלן, בשכונת תלפיות המחיר למ"ר הוא 25,600 שקל ובבקעה, 29,000 שקל.

השכונה החדשה תשתרע על שטח של כ-17 דונם והיא מתחלקת לשני מתחמי מגורים שבהם ייבנו 13 מבנים ובהם 333 דירות בגדלים שונים (2, 3, 4 חדרים ודירת גג) ו-500 מ"ר שטח מסחרי. היזם יוכל למכור את הדירות אחרי 20 שנה, ואילו את השטח המסחרי יוכל למכור מיד עם השלמת הפרויקט. מרבית הדירות יושכרו במחירי שוק, ורבע מהדירות יושכרו במחיר שהוא 80% ממחיר השוק לזכאי משרד השיכון בלבד (חסרי דירה, זוגות נשואים עם 3 ילדים, נכים ועוד). נכון להיום, שכירות במרכז ירושלים, גם תמורת 80% ממחיר השוק, יכול להגיע גם ל-5,000 שקל בחודש לדירות 2 חדרים, קרוב לשכר המינימום.

על היזם מוטל פיתוח השטחים הציבוריים (שצ"פים), אך התחזוקה תושת על העירייה. המכרז היה קשוח מאוד וקבע אבני-דרך לבנייה, שעיקרן השלמת הפרויקט וקבלת טופס 4 בתוך 39 חודשים מיום בחירת ההצעה הזוכה.

משדר חילוניות

אדריכלית הפרויקט היא אורית מילבואר-אייל, שחתומה על בניינים רבים באזור תל-אביב, ובין היתר תכננה בעבור עיריית תל-אביב-יפו את פרויקט גני שפירא, שהוא מבנה המגורים הראשון שנבנה כולו להשכרה במתכונת של דיור בר-השגה.

התכנון האדריכלי של מילבואר לפרויקט בירושלים מודרני, ויש בו משהו מאוד לא ירושלמי, שרחוק מקדושה ומסורת ומשדר חילוניות: חיפוי אבן בהירה ומנוסרת (לא בעיבוד טובזה, "הירושלמי"), מרפסות גדולות שנותנות למבנה אוריינטציה הוריזונטלית, חלונות בסידור לא רגולרי, שימוש רב בחומרים כמו אלומיניום וברזל בגוונים כהים, וקומת גג בנסיגה ממישור חזיתות הבניין. באזור המסחרי, הממשק של הבניין עם הרחוב מלווה בפרגולה העשויה ברזל.
האדריכלית אחראית בין היתר לעיצוב המתווה של הפארק במרכז מתחם המבנים הדרומי, שיש לו זיקה לשצ"פים אחרים באזור, והוא קושר את הפרויקט גם לטיילת ארמון הנציב, המשקיפה אל נוף העיר העתיקה. הפירוק של המרחב המגונן המשותף לאזורי משנה ומפלסים בגבהים שונים מאפשר מפגשים, אך גם פרטיות. על התכנון המפורט אחראית אדריכלית הנוף רחל וינר.

מילבואר מדגישה שהיה רצון לתכנן סביבה אטרקטיבית, ושהתחזוקה תהיה נוחה ולא אינטנסיבית: "ליזמים יותר אכפת, כי הם לא מוכרים את הפרויקט והולכים. הם יודעים שהם יהיו כאן 20 שנים.

"מה שמייחד את הפרויקט זה שיש פה ריכוז של כל כך הרבה יחידות שכולן להשכרה, בגדלים שונים, בשכונה יוקרתית. יהיה כאן מענה לאנשים שאין להם אפשרות לרכוש דירות, או שבאים לירושלים לתקופה מוגבלת. הפרויקט יהיה מנוהל ויש את השטחים המשותפים ויכולה להיווצר כאן גם קהילה. הרבה אנשים מחפשים את הקהילתיות - וזה קל יותר במתחמים שלמים".

"סבסוד מסיבי בערך הקרקע"

אבישי קימלדורף, האדריכל הראשי של חברת שיכון ובינוי, גאה מאוד בפרויקט: "זאת שכונת מגורים שלמה שיש לה מיקום פגז, קירבה לטיילת ארמון הנציב, הרכבת הקלה העתידית וליד השגרירות האמריקאית המיועדת. מעבר לזה, היזם מפתח את כל השצ"פים, הוא בונה גני ילדים. יש פה חתיכת עיר שהיזם לקח על עצמו.

"הייתה הרבה מאוד מחשבה על תחזוקה, על הסטנדרט של חומרי הגמר בשטחים המשותפים וגם בדירות. הפרויקט מאוד מתחבר לאג'נדה שלנו של בנייה ירוקה ושל קיימות: זה פרויקט שיש בו עירוב שימושים, דירות להשכרה ומגוון יח"ד למגוון סוגי אוכלוסייה".

סבטיאן ולרשטיין, מנהל מרכז הגר לקידום מדיניות דיור חברתי בפקולטה למשפטים של אוניברסיטת תל-אביב, מציין שחברת דירה להשכיר הממשלתית, שיזמה את הפרויקט, לא הגשימה את הציפיות שתלו בה: "אנחנו בכלל לא יודעים האם המחיר שבסופו של דבר יוצע לרבע הדירות שתחת פיקוח אכן יהיה מחיר בהישג יד. הפרויקט הזה נבנה עם סיבסוד מסיבי בערך הקרקע מצד המדינה, וממש לא ברור אם אכן ניתנת לציבור תמורה חברתית משמעותית".