יצא לו הפוך: כחלון מוביל להתייקרות במחירי הדירות | דעה

הנתונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, לפיהם התחלות הבנייה למגורים ירדו בשנה האחרונה ב-6.3%, חייבים לעורר דאגה. במקום להציף את השוק באלפי דירות חדשות ולגרום בכך לירידת מחירים, שר האוצר נקט בשורה של צעדים נגד המשקיעים בדירות. אלה יצאו מהשוק וגרמו לקיפאון בענף כולו. הקבלנים שנותרו עם דירות לא-מכורות, הגיבו מידית בצמצום התחלות הבנייה, ומכאן ועד להתייקרות נוספת במחירי הדירות המרחק הוא קצר ביותר.

משה כחלון נכנס לפני יותר משנתיים למשרד האוצר עם הרבה כוונות טובות ועם מוטיבציה להצליח בהורדת מחירי הדירות. הוא הביא איתו לאוצר רקורד מרשים של הצלחה בהפחתת תעריפי השימוש בטלפונים הסלולריים, והכול ציפו שיצליח גם בשוק המורכב והמסובך של הבנייה למגורים. אולם כגודל הציפיות כך גם גודל האכזבה.

כל מי שמכיר את שוק הנדל"ן יודע שהסיבה העיקרית לעלייה המטורפת של מחירי הדירות בעשור האחרון היא הפער שבין הביקוש לדירות לבין ההיצע שלהן. במילים אחרות, מספר הדירות הנבנות בישראל נמוך משמעותית ממספר הזוגות הצעירים, העולים החדשים והמשקיעים שמבקשים לרכוש דירות. לפי הערכות בענף הבנייה מדובר במחסור של בין 5,000-10,000 דירות בשנה.

מחקר שנערך באחרונה ע"י פרופ' צבי אקשטיין ותמיר קוגט קובע שכדי להתגבר על המחסור בדירות באזורי הביקוש, ולבלום את המשך עליות המחירים, יש צורך להגדיל את התחלות הבניה ל-65 אלף בשנה. זאת לעומת 49,750 התחלות בניה בלבד ב-12 החודשים האחרונים (אוקטובר 2016 עד ספטמבר 2017). אולם סביר להניח שגם אם התחלות הבנייה יגדלו ל- 55-60 אלף דירות בשנה, תורגש הקלה בשוק והמחירים יתייצבו ואולי ירדו במקצת בהמשך.

ההיצע הקטן יחסית של דירות חדשות נובע בעיקר מהעובדה שמרבית המכרזים המסובסדים שהמדינה משווקת מאז יוני 2015, עת הושקה לראשונה תכנית ״מחיר למשתכן״, מופנים לקהל הזכאים להגיש מועמדות לפרויקטים של התכנית. מדובר בקהל יעד קטן יחסית, המהווה כ-30% בלבד מהעסקאות בשוק הדיור. לנתונים אלו יש משמעות אחת בלבד: לקהל רוכשי הדירות, המהווה כ- 70 אחוזים מהעסקאות בשוק, המדינה אינה משווקת כמעט בכלל מכרזי מדינה בשנתיים האחרונות.

גם קשיים ביורוקרטיים וסחבת בוועדות שאמורות לאשר את הבנייה, מסרבלים את התהליכים ופרויקטים רבים תקועים בשלבי האישור השונים במשך שנים. העיכובים הביורוקרטיים מייקרים את עלויות המימון של הפרויקטים ודוחים את ביצועם.

לפי חוקי הכלכלה, כאשר יש פער כה גדול בין הביקוש לדירות לבין ההיצע, המחירים חייבים לעלות ואין שום כוח בעולם שיכול לעצור את ההתייקרויות. ואכן מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות בכל אזורי הארץ, וגרמו לכך שחלום הדירה התרחק בעיקר מהזוגות הצעירים. אלה הביטו, ועדיין מביטים, בעיניים כלות במחירים שהמשיכו לעלות גם במרכז הארץ אך גם באזורי הפריפריה המרוחקים יותר.

כחלון, שהיה מודע עם כניסתו לתפקיד, להיקף המצומצם יחסית של התחלות הבנייה, הבטיח לפעול מידית להגדלת היצע הדירות בשוק. זאת באמצעות שורה של צעדים ובהם הצפת השוק בקרקעות מדינה זמינות לבנייה, קיצור תהליכים ביורוקרטיים בוועדות מקומיות לתכנון ובנייה, מסלול קצר לפיצול דירות, יבוא אלפי עובדי בניין מסין שיסייעו להאצת הבנייה ועוד. מכל הצעדים הנכונים והחיוניים הללו לא בוצע כמעט דבר.

אולם אם בוחנים את פעולות האוצר בשנתיים האחרונות מתברר שבמקום להגדיל ולהאיץ את התחלות הבנייה, התמקד שר האוצר בפגיעה במשקיעים בנדל"ן באמצעות הגדלת מס הרכישה על דירות להשקעה, מאבקים חסרי כל הגיון על מיסוי דירה שלישית, והצגת פנסיונרים שרכשו דירות כדי להבטיח את רמת חייהם בגיל הפרישה כאילו הם אויבי הזוגות הצעירים.

בעלי הון ופנסיונרים שנפגעו מהצגתם כ"אויבי-העם" שגוזלים דירות מהזוגות הצעירים, העבירו את כספם להשקעה בדירות בברלין בקנדה או בארה"ב, שם הם רצויים מאד ומתקבלים בברכה. די אם נעיף מבט בעיתונים ובאתרי האינטרנט כדי לראות את המגוון הרחב של מודעות מפתות הקוראות למשקיעים ישראליים לבוא ולהשקיע בבתים ובדירות במחירים נמוכים ב-50 אחוזים ויותר ממחירי דירות ובתים דומים בארץ.

במקביל שוכנעו זוגות צעירים רבים לדחות את רכישת הדירה הראשונה שלהם בהבטחה שהם יקבלו הנחות של מאות אלפי שקלים אם ימתינו להגרלות של דירות במסגרת "מחיר למשתכן". בינתיים מחירי הדירות לא רק שלא ירדו, אלא הם המשיכו לעלות.

היחלשות הביקושים של המשקיעים בנדל"ן וההמתנה של הזוגות הצעירים לדירות המוזלות שהובטחו להם, גרמו לקיפאון בשוק הדירות. וכך בניגוד לכוונות הטובות של שר האוצר התחלות הבניה הצטמצמו בשנה האחרונה במקום לגדול.

עדיין לא מאוחר לשנות כיוון, להודות בשגיאות שנעשו עד כה, ולהפנות את כל המאמצים להגדלת התחלות הבניה. זאת באמצעות הצפה של קרקעות זמינות לבנייה באזורי הביקוש והתעסוקה המרכזיים (או בקרבתם). במקביל יש לפעול בנחישות לקיצור תהליכים ביורוקרטיים בוועדות מקומיות לתכנון ובנייה, ואולי גם יבוא אלפי עובדי בניין מסין שיסייעו להאצת הבנייה. תכניות כמו מע"מ-אפס של שר האוצר הקודם יאיר לפיד, או מחיר-למשתכן של שר האוצר הנוכחי, טובות למסיבות עיתונאים ולראיונות בטלוויזיה, אולם הן לא פותרות את הבעיה האמיתית של מחירי הדיור הגבוהים.

בהקשר זה כדאי להזכיר את פעילותו של אריק שרון, שהיה שר השיכון בתחילת שנות ה-90 כשהגיעה לארץ העלייה הגדולה מברית המועצות. כדי לספק מגורים למאות אלפי העולים פעל שרון לבנייה מואצת של דירות במחירים שפויים. הוא הציף את השוק בקרקעות זמינות לבנייה, דחף יזמים לבנייה נרחבת תוך מתן התחייבות לקנות מהם דירות שלא יימכרו בשוק החופשי, והיכן שלא ניתן היה לבנות במהירות הוצבו קרוואנים. בתקופת כהונתו נבנו 144 אלף דירות ו-22 אלף דירות שופצו מהיסוד. זו ככל הנראה הדרך היחידה גם כיום כדי לפתור את משבר הדיור של הזוגות הצעירים.

■ הכותבת היא מרצה וחוקרת בחשבונאות ובמימון, בית הספר למינהל עסקים, המסלול האקדמי המכללה למינהל.