כולם באפלה: גם היזמים וגם הקונים

לכאורה, תוכנית אחת שהייתה אמורה להניב מקסימום ודאות לקהל היעד שלה היא תוכנית מחיר למשתכן. מדובר במכרזים שהמדינה מפרסמת, על בסיס דרישה למחיר סופי שנקבע לפי ההצעה הנמוכה ביותר למ"ר בנוי, ותוך קביעת מפרט ברור וכללים מפורטים למכירת הדירות המוזלות. הקבלנים והיזמים אמורים לדעת בדיוק מה ניתן לבנות במקום, המפרט הטכני מוגדר, וכך גם מסגרת המחיר וחישוב ההצמדות (מרפסת, חניה ומחסן).

אבל מה שנראה טוב בקמפיין בחירות ובהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, לא תמיד מתורגם באותה הצורה בשטח.

נכון להיום אי הוודאות במחיר למשתכן חוגגת. בתחילת הדרך, כל פרויקט מחיר למשתכן שקיבל היתר בנייה יכול היה להתקדם לביצוע הגרלה בין זכאי התוכנית. מאוחר יותר רצו במשרד האוצר להציג מספרים מרשימים וקבעו שמועד ההגרלה יוקדם, והיא תוכל להתקיים כבר כאשר הוגשה בקשה להיתר בנייה והתקבלה החלטת ועדה.

"אי אפשר לתמחר פרויקט כמו שצריך"

בתחילת 2016 החליטו במשרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון כי ההגרלות יאוחדו למסה מרשימה, ובכל כמה חודשים תיערך הגרלה שתכלול אלפי דירות במספר רב של יישובים. עד כה נערכו שלוש הגרלות כאלה. הירידה העקבית בהיקפי העסקאות במהלך 2017 נובעת בין היתר מהחלטה זו, שהושיבה אלפי זכאי מחיר למשתכן על הגדר בהמתנה לגורלם.

וכדי להוציא מספר גדול של דירות מוזלות בהגרלה אחת, היה צורך בשינוי נוסף של תוכנית מחיר למשתכן, והוחלט פשוט לוותר על המגבלות ולקבוע שכל פרויקט שבו זכה קבלן או יזם יהיה כשיר להגרלה, גם אם אין לו היתר הבנייה. כדי לאגור מספיק דירות להגרלות הגדולות נקבע שגם מגרשים שעדיין אינם זמינים לבנייה יוכלו להשתתף בהגרלה. התנאי היחיד היה שמועד מסירת המגרש צריך להיות קצר מ-18 חודשים.

כלומר, ממצב שבו זכאי מגריל דירה שכבר נמצאת לקראת קבלת היתר בנייה (או עם היתר ביד כפי שנקבע במקור) עברו הזכאים למצב שבו הם מגרילים את הזכות לרכישת דירה מוזלת ביישוב מסוים - בלי אפשרות לדעת איזה דירות עתידות להיבנות שם, מתי הן ייבנו, ואפילו מה יהיה המחיר הסופי של אותה דירה (אלא רק מחיר למ"ר, צמוד למדד תשומות הבנייה מרגע הזכייה).

גם הקבלנים והיזמים לא תמיד מרוצים מהמצב. הם הרי אלו שצריכים לעמוד בקשר עם הזוכים, אבל גם להם אין תמיד מספיק מידע כדי לענות על השאלות שלהם. לאחרונה פנה קבלן שזכה בפרויקט מחיר למשתכן במבשרת ציון לבית המשפט בבקשה לקבל צו ארעי שימנע ממשרד השיכון לכלול את הפרויקט בהגרלה הגדולה, משום שהפרויקט נמצא בשלב מוקדם מדי לרישום להגרלה.

"אי אפשר לתמחר פרויקט כמו שצריך"

גורמים בענף מספרים על מקרים רבים שבהם אי הוודאות מקשה על התקדמות הפרויקט ואפילו על הגשת הצעות למכרזים עצמם.

"לאחרונה התקבלה החלטה של ועדת ערר הנוגעת להיטלי השבחה בפרויקט מחיר למשתכן בטירת הכרמל, ונקבע כי יש להתייחס בחישוב ההיטל למחיר הדירות המלא, ולא למחיר המופחת", אומר ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר.

"יש מכרזים של מחיר למשתכן שבהם קבעו שגם הדירות שמתקבלות בהקלה הן דירות מוזלות, ואז חיוב על פי מחיר שוק הוא בעיה. אי אפשר להתנהל ככה. אין כמעט פרויקט שלא נזקקים בו להקלה של קומות או של יחידות דיור או אפילו 'שבס כחלון' שהמדינה בעצמה מעודדת (תוספת 20% יח"ד). עכשיו אנחנו לא יודעים איך יתנהלו השמאים בוועדות אחרות הלאה, אחרי ההחלטה של ועדת הערר. חשוב להבין שחישוב ההיטל על פי שווי שוק יכול להוביל לכך שכל הליך ההקלה לא היה כדאי מלכתחילה, ולכן הפרויקטים של מחיר למשתכן נכנסו עכשיו לאי וודאות".

אי ודאות נוספת מגיעה מכיוון אחר, שלב בחינת המכרזים. עו"ד אפרים לוי, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עמית פולק מטלון, אומר: "אם לא יודעים מה מדיניות החניות של העירייה במועד הגשת המכרז - כמובן שזה בעייתי. אי אפשר לתמחר פרויקט כמו שצריך. גם העובדה שאין כמקובל במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הליך מסודר של הפניית שאלות הבהרה ופרסום תשובות בפומבי לכלל המתעניינים, מובילה לאי ודאות. וכאשר יש חוסר ודאות ביחס לרכיבים שהם הכרחיים לביצוע תמחור שלם של פרויקט, כגון לוחות זמנים, מדיניות העיריות בנושאים שונים, הקלות וכיוצ"ב, אז התוצאה היא שיזמים גדולים ואמינים בשוק פשוט לא ניגשים למכרז, ויזמים שכן ניגשים למכרז נוטלים סיכונים, שמספיק שחלק מהם יתרחשו, והפרויקט כבר לא כדאי כלכלית, או שיש סכנה אמיתית למימושו".

גם לזכאי מחיר למשתכן יש טענות על חוסר הוודאות בתוכנית. רבים מהזכאים ניגשים להגרלות ולא פעם זוכים בדירה במקומות שהם לא מעוניינים בהם, או אפילו לא מכירים אותם. מי שהוגרל לסוף הרשימה לא יודע האם לבטל את הזכייה כדי לגשת להגרלות אחרות (כי הדירות שישארו אחרונות בהליך הבחירה יהיו לא מתאימות תכנונית, יקרות מדי וכד'). זוגות אחרים, שנמצאים ברשימת המתנה אטרקטיבית מבחינתם (וזכייתם תלויה בכמות הביטולים של זוכים שנבחרו לפניהם), לא יודעים האם לגשת במקביל גם להגרלות במקומות אחרים, מה שאומר שהם "עלולים" כמובן גם לזכות, ומקומם ברשימת ההמתנה יבוטל.

לזכות בדירה במקום שלא מכירים, בעיר שלא רוצים

תופעת ההתנגדויות לפרויקטים מצד הזכאים, מהלך שתופס תאוצה, מוביל גם הוא לאי ודאות בקרב הזכאים. במרבית המקרים, רק חלק מהזכאים מתנגדים לפרויקט ומגישים התנגדות לוועדה המקומית (כמו בפרויקט גליל ים בהרצליה למשל), והאחרים אינם מעוניינים לעכב את הפרויקט אבל נאלצים לחכות להחלטות של הוועדה או במקרים מסוימים להחלטות של בית המשפט.

גם החלוקה לסדרות - כדי לתת ודאות לכל מי שנרשם עד אוגוסט 2016 שבקרוב הוא יזכה בדירה (סדרה א'), הובילה לאי ודאות בקרב זכאי מחיר למשתכן מסדרה ב' ואף מסדרה ג'. זכאי סדרה א' (כ-60 אלף) מקבלים עדיפות על פני הסדרות האחרות, וכלל הזכאים אינם יודעים האם להמתין להזדמנות ולהמשיך לשלם שכר דירה, או לוותר על האפשרות לרכוש דירה בסובסדיה ולחפש מציאות בשוק היד שנייה.

מכרזי קרקע / אורי חודי

"פשוט להמר"

חלק ניכר מהקרקעות במדינת ישראל מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אשר יחד עם משרד השיכון אחראית לשיווק קרקע לבנייה, בין היתר למגורים.

הצצה לרשימת המכרזים הפתוחים באתר רמ"י מאפשרת להבחין מיד במספר רב של כוכביות המופיעות לצד חלק ניכר מהמכרזים. הכוכביות מסמנות כי המכרז עודכן, וברוב המקרים העדכון הוא דחיית מועדים, שוב ושוב ושוב. מתוך 50 המכרזים הראשונים שמופיעים באתר, ל-44 מופיעה כוכבית עדכון.

אם לא די בכך, חלק ניכר מהמכרזים כלל אינם כוללים את חוברת המכרז, שבלעדיה אי אפשר לקבל פרטים או להתכונן להגשת הצעות. לכן, היעדר חוברת משמעותה בפועל היעדר מכרז תקף. ברשימת המכרזים באתר רמ"י, ל-32 אין חוברת. 20 מהם שייכים למסלול מחיר למשתכן, מה שמעיד שגם מכרזים אלו השייכים לתוכנית הדגל של האוצר ומשרד השיכון עוד לא "אפויים" עד הסוף.

"כל הדחיות במכרזים, המשמעות שלהן ליזם היא עלויות לא צפויות וזה גם מונע מאיתנו לגשת למכרזים אחרים", מסביר שי הניג, מנכ"ל אפגד. "לכל מכרז צריך להנפיק ערבות עם ההצעה וכל ערבות של מכרז היא גבוהה מאוד, מיליוני שקלים. קורה לא מעט שרמ"י משווקת קרקע, מוציאים מכרזים לא מוכנים, ואז מוציאים דחיות. לדוגמא, ניגשנו למכרז ביבנה. הוצאנו ערבות ביום חמישי כדי להגיש את ההצעה ביום ראשון, וביום ראשון קיבלנו הודעה שהמכרז נדחה - וזה היה אחרי שהגשנו את ההצעה. ככה הערבויות שהוצאנו שוכבות חצי שנה, ואנחנו משלמים כמובן עמלות.

"וזה לא הכל: בינתיים יש עוד מכרזים, וגם עליהם צריך ערבות. כל עוד לא יודעים אם זכית, הערבות באוויר. ואם הגעתי לתקרת הערבויות, אני לא יכול לגשת לעוד מכרזים. זה רע למדינה, כי יש מכרזים שלא ניגשים אליהם ולדעתי זו אחת הסיבות לכך. ככה הם עובדים כבר שנים.

"לפני חצי שנה זכינו במכרז מחיר למשתכן באשקלון ל-250 יחידות דיור. עשו כבר הגרלה, ויש 250 זוכים. אבל בשטח, עוד אין אפילו תיק מידע בעירייה. הזוכים מתקשרים אליי, ואין לנו תשובות כי אנחנו בעצמנו עוד לא יכולים להתקדם. האדריכל לא יכול להתחיל לעבוד בכלל".

גם גלעד יפרח, מנכ"ל חברת גלעד מאי, מסביר עד כמה אי הוודאות הקשורה למכרזים מקשה על הפעילות. "לאורך השנים אנחנו נתקלים שוב ושוב בדחיות של מכרזים, לפעמים ברגע האחרון. יש לזה הרבה השלכות. זה בעייתי מאוד ולצערי נראה שזה רק הולך ומחמיר. בגליל ים למשל, התב"ע עוד לא הייתה בתוקף והיו הרבה שאלות. זו אחת הקרקעות היקרות במדינה, ולמרות שהיו לנו הרבה שאלות לקראת המכרז, לא עשו סיור קבלנים. ניסינו בכל דרך לקבל הבהרות לשאלות מסוימות שהיו בוערות, ולא קיבלנו תשובות לא במשרד השיכון, לא ברמ"י ולא ברשות המקומית.

"מכרז אחר שניגשנו אליו, בעיר שדרות, היה אמור להיסגר בחודש מאי, אבל היו שלוש דחיות וכולן ממש ביום האחרון. ובין דחייה לדחייה מכניסים עדכונים. לפעמים העדכונים האלו מינוריים, שינוי במספר הדירות שיימכרו בשוק החופשי או שינויים גדולים יותר, אבל יש גם לפעמים שינויים מהותיים. למשל, ימים ספורים לפני התאריך האחרון פתאום מעדכנים מפרט של מחיר למשתכן. יש לכך השלכות כספיות משמעותיות ולפעמים אין די זמן לעבוד על הצעה רלוונטית שתשקף את המפרט החדש.

"עוד שינוי שנתקלנו בו ברגע האחרון היה כזה שאפילו לא היינו מודעים אליו כשהגשנו את ההצעה, בגלל שהוא היה כל כך מאוחר. היה שינוי של זמני תשלום. הייתה פעם שבה האריכו את מועדי התשלום ועם זה אין בעיה, אבל היה גם קיצור מ-180 ל-90 יום. קשה מאוד להתנהל ככה. זה גרם לא פעם לכך שהחלטנו לא לגשת למכרז. לפעמים יש הרגשה שלא באמת יודעים מה קונים, ומה יאשרו בסוף, ממש חתול בשק".

יזמים וקבלנים מספרים כי גם אם אי הוודאות במכרז נפתרת, והם מגישים הצעה וזוכים במגרש, ההתנהלות מול הרשויות המקומיות בהמשך בעייתית בפני עצמה. גם אם המגרש שבו מתוכנן להיבנות פרויקט הוא זמין לבנייה, אין לדעת מתי הרשות המקומית תאפשר את קבלת היתר הבנייה לפרויקט. לא פעם ברשויות המקומיות מנסים להפעיל לחץ על משרד הבינוי והשיכון או רמ"י, אם בדברים הקשורים לעבודות הפיתוח למשל ואם בכל הקשור לסכסוך זה או אחר, והזוכה במגרש ניצב בעין הסערה. בקרית גת, למשל, הסכם הגג אפשר שיווק של אלפי יחידות דיור על ידי המדינה אולם הרשות המקומית שבינה לבין רמ"י התפתח סכסוך מתמשך, לא הוציאה היתרי בנייה בחלק מהמגרשים.

התחדשות עירונית / אורי חודי

"השינויים התכופים עלולים לטרפד פרויקט לגמרי"

תחום ההתחדשות העירונית אינו קשור רק ליזמים או לקבלנים אלא גם לרשויות המקומיות וגם לבעלי הדירות עצמם, ולגורמי הרגולציה. לכן אפילו הכוונה לקדם החלטה זו או אחרת גורמת לאי ודאות שהובילה לא פעם לקיפאון בקידום פרויקטים.

כך היה למשל בתחום הפינוי בינוי, כאשר עיריית תל אביב רצתה לקדם החלטה שתגביל את התמורה לבעלי הדירות הישנות ל-12 מ"ר בלבד. כך היה עם חוות הדעת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה בנוגע לחישוב זכויות בתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, חוות דעת שהובילה לתיקון חדש לתוכנית המתאר הארצית (תיקון 3א') וגם לקיפאון מתמשך באישור בקשות להיתר.

"בכל הענף יש הרבה אי ודאות כי התפעול של הענף והתפתחות שלו תלויה בהרבה מאוד מרכיבים", מציין עמוס דבוש, סמנכל השיווק של חברת י. ח דמרי. "אם זכיתי בקרקע לא בטוח שאוכל לבנות מחר בבוקר, כי לא ברור אם היא מפותחת ומתי תפותח ואם כן, לא בטוח שיהיה חשמל, ואם כן לא בטוח שאפשר לקבל טופס 4.

"אבל בהתחדשות עירונית אי הוודאות גדלה שבעתיים. אתה מקדם תוכנית ברשות מקומית, ובמהלך קידום התוכנית או אחרי הבחירות מתחלף ראש עיר ואתה מוצא עצמך עם אג'נדה אחרת לגמרי, אנשי מקצוע מתחלפים. לא פעם השינוי בגישה מוביל למצב שבו עומדים מול שוקת שבורה. השקענו הרבה כסף וזמן, מול דיירים ומול גורמים אחרים ופתאום הכל נעלם. פתאום תוספת זכויות שהייתה הבנה לגביה, או תוספת זכויות בהקלה, כאילו לא היו. אם היה מדובר בקרקע שבבעלותך, אתה משנה את התוכניות לעצמך, אבל בהתחדשות עירונית אתה חייב לעדכן גם את בעלי הדירות שלא תמיד מבינים את המשמעות ושואלים בצדק למה זה מתעכב כל כך הרבה זמן. במצבי קיצון, השינויים התכופים גם עלולים לטרפד פרויקט לגמרי".

שי הניג, מנכ"ל אפגד: "אי הוודאות של יזמים הרבה יותר גדולה בהתחדשות עירונית. בתמ"א 38 על תיקוניה, בכל תקופה משנים את התקנות ואת חישוב השטחים. פרויקטים שכבר השקענו בהם זמן מול דיירים ועו"ד ותכנון וכבר הגשנו לוועדה - פתאום מוציאים נוסחה חדשה וכל הפרויקט משתנה. ברמת גן למשל אישרו לנו פרויקט של 54 דירות בתמ"א 38. כבר סיימנו הכל ובאנו לשלם אגרות, והיו אפילו קבלני משנה מוכנים לעלות על השטח, ואז אמרו לנו שמבטלים את החלטת הוועדה שקיבלנו ושולחים אותנו שוב לוועדה. בדיון המחודש, אחרי שינוי המדיניות, קיבלו החלטה חדשה ל-28 דירות בלבד. וזו רק דוגמא אחת. יש לא מעט פרויקטים שכבר נפלו בגלל דברים כאלו".