"הקיפאון במחירי הדירות הוא הקיפאון שלפני הירידה"

- איך אתה מסכם את השנה החולפת? מה השתנה?

"אנחנו בתחושה שבשנתיים האחרונות הצלחנו לייצר מודל לטווח ארוך. אנחנו לא סתם עובדים כמו מטורפים בחודשים האחרונים של השנה ומסיימים את השנה עם הלשון בחוץ. הגדלנו את קצב השיווקים. בשנים הקודמות היה צריך לחפש מהיקב והגורן מאיפה לשווק קרקעות, ובסוף השנה להתחנן לאיזה ראש עיר שיסכים לשווק עוד קרקע. היום זה לא כך".

מיד עם הקמת הממשלה, ביוני 2015, מונה עדיאל שמרון לתפקיד מנהל רשות מקרקעי ישראל (בתחילה כמ"מ). מיומו הראשון נדרש שמרון לשנות את מרבית מכרזי הקרקע למתכונת מחיר למשתכן (תחרות לפי המחיר הנמוך למ"ר), אולם הביקורת העיקרית לא השתנתה - הפער בין ההבטחות הגדולות לשיווק מאסיבי של קרקעות לבנייה, לבין הכמות הדלה של העסקאות המאושרות.

שמרון: "נכון שלא כל השיווקים הופכים לעסקאות מאושרות, ועדיין בשיווקים הגענו ב-2016-2017 ל-60 אלף יחידות דיור (לעומת 40 אלף בשנת 2015), ובעסקאות מאושרות עלינו מ-36 אלף יחידות דיור ב-2016 ל-46 אלף יחידות דיור ב-2017. זאת עלייה של 30% בתוצאות. אם משווים את זה לחברה עסקית, אני לא מכיר שום חברה עסקית שהציגה בשנה תוספת של 30%. אפילו אפל לא מכרה 30% יותר פלאפונים משנה קודמת.

"ההישג הוא עצום, גם בזכות מחיר למשתכן. לפי שיטת המכרזים שהייתה נהוגה שנים-שנים, אם אתה מוכר, אתה מוכר בהכי יקר, ואם אתה קונה, אתה קונה בהכי זול. זה גם מה שהביא לעליית מחירים וזה מה שהקבלנים הכירו. השיטה של מחיר למשתכן עשתה סוף לשיטת המכרזים הזאת. אנחנו שולטים על המחיר שמשלם המשתמש הסופי, ולכן זאת שיטה שלא מעלה מחירים. הקבלן מוכר את הדירה הראשונה והאחרונה באותו מחיר. לכן יש לו גם תמריץ למכור ולבנות מהר".

 עסקאות לרכישת קרקע מדינה

- יש אי נוחות בכך שאתם נפרדים מכל הקרקעות לטובת מחיר למשתכן, שרלוונטי רק לחלק מהאוכלוסייה.

"זו אמירה פשוט לא נכונה בבסיסה, שמקורה באינטרסים של קבלנים. לא כל הפרויקטים של מחיר למשתכן הולכים לחסרי דירה. בפריפריה 50% מהדירות הולכות לשוק החופשי, ובאזור המרכז 20%-25% מהדירות הולכות לשוק חופשי. גם כדי שלקבלן יהיה תמריץ לבנות פרויקט טוב ואיכותי.

"ומה עם דירות שלא מתאימות למחיר למשתכן כמו צמודי קרקע? לכן, מתוך 45 אלף עסקאות מאושרות ב-2017, רק 30 אלף היו לחסרי דיור. זה ממש לא כולן. ולמה לא שואלים מה עם הקרקעות הפרטיות? באזורי הביקוש 50% מהקרקעות הן פרטיות. בכפר-סבא אין לנו מגרש אחד, וגם לא בגבעתיים. מחיר למשתכן יצא לדרך לפני שנתיים וחצי. ומה עם כל המכרזים שהיו קודם? למה הקבלנים שזכו באותן שנים לא מוכרים את הדירות? בסופו של דבר, אני לא מכיר משפר דיור אחד שרוצה לקנות במקום מסוים, ולא קונה".

- ועדיין התחלות הבנייה יורדות. בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים יש ירידה של יותר מ־10% מול 2016.

"התחלות הבנייה מתייחסות לכל הקרקעות, לא רק לקרקעות רמ"י, וגם הנתונים על הירידה היו מעוותים. כל אחד רואה מה שנוח לו. בשורה התחתונה עדיין נבנות 47 אלף דירות בשנה. הבעיה שהלמ"ס הפסיק לפרסם נתון יותר חשוב - מספר הדירות הלא מכורות שקבלנים מחזיקים ביד. בפעם האחרונה שפרסמו את הנתון, הוא היה הכי גבוה מאז שנת 2000. הלמ"ס אמורה לחזור לפרסם את הנתון הזה".

אולי הבעיה היא בשלב היתרי הבנייה, הביורוקרטיה. קריית גת הייתה הבטחה שלכם, הסכם גג ראשון שהבטיח אלפי דירות, והגעתם לבית המשפט עם תביעות הדדיות.

"בוודאי שיש בעיה בוועדות מקומיות, אבל במינהל התכנון עובדים גם על זה, על מעבר למערכת מקוונת, וזה תהליך שיקרה בסוף. כבר היום יש רשויות מקומיות שמוציאות היתרים בזמני שיא, כמו ראשון-לציון ועפולה. לגבי קריית גת, למרות מה שאומרים, יש בנייה מואצת בשכונת כרמי גת שאמורה לכלול 7,000 יחידות דיור. הפיתוח מתקדם, ורק עכשיו קיבלתי הזמנה לחנוכת בי"ס בשכונה. שיווקנו 6,000 דירות והמחלוקת הייתה על 1,000 הדירות האחרונות. בסוף העתירות שהוגשו נדחו, והיום יש ירח דבש בינינו לבין קריית גת.

"גם לשווק קרקע ל-8,000 יחידות דיור במודיעין, אצל ראש העיר הכי חזק בארץ ויו"ר המרכז לשלטון מקומי (חיים ביבס), זה לא קל. אנחנו נכנסים לשנת בחירות והדברים יהיו יותר מורכבים ולא פשוטים, אז בחלק מהמקומות אנחנו לא חוששים להיות נחושים. בבית דגן ראש המועצה איים שלא ייתן היתרים, אבל שיווקנו את הקרקע ובסוף נתנו היתרים בלי בעיה. היום באבן יהודה אנחנו משווקים קרקעות בלי הסכמה של ראש המועצה, ולמרות שהוא צועק, זה לא יעזור לו".

- בוא נדבר על השורה התחתונה - מחירי הדירות עדיין עולים.

"בואי נדייק - העליות מתמתנות, ובחלק מהאזורים יש כבר ירידות, כמו באר-שבע. מחירי הדירות מושפעים מהרבה פרמטרים כמו אשראי בנקאי, פועלים, ובתחום שבשליטה שלנו בתכנון פיתוח ושיווק. את העבודה שלנו להגדיל את ההיצע אנחנו עושים. אני בתחושה ששנת 2018 תהיה שנת מפנה שבה נקצור את הפירות. אין מחלוקת שבשוק יש קיפאון. המחירים לא יורדים בדקה. סיכוי גבוה שהקיפאון הזה הוא הקיפאון שלפני הירידה".

- אז מי שרוצה לקנות היום דירה להשקעה הוא משוגע?

"בוא נגיד את זה כך, לא הייתי מחלק מחמאות למי שמחפש להשקיע בדירות. עובדה שהרבה משקיעים בחו"ל. פעם היו מותחים ביקורת על מי שמשקיע את ההון שלו מעבר לים. היום אני אומר - לבריאות. שיעלו את מחירי הדירות בברלין, לא בארץ".