היקף העסקאות במחירי שוק (בניכוי תוכנית מחיר למשתכן) במהלך 2017 משקף ירידה בשיעור של כ-13% בהשוואה להיקף העסקאות במחירי שוק בשנת 2016. כך עולה מנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמו היום (ב') במסגרת הפרסום החודשי אודות סקירת ענף הנדל"ן למגורים. על פי הנתונים מדובר ברמה הנמוכה ביותר של עסקאות מאז 2011, שנה שעמדה בצל המחאה החברתית שפרצה ביולי אותה השנה. נציין כי הסקירה מתייחסת לחודש נובמבר, והסיכום השנתי מבוסס על נתונים חלקיים של חודש דצמבר, "המצביעים על המשך המגמה של קיפאון בשוק", כך בסקירה.
עם זאת, בעוד במשרד האוצר מקפידים להשתמש באופן סדיר המונח קיפאון בכל הנוגע להיקף העסקאות, נתוני חודש נובמבר אינם מעידים על קיפאון ואף לא על האטה אם כי על גידול משמעותי בהיקף העסקאות בחודש זה. כך, בחודש הנסקר עמד מספר העסקאות הכולל בענף על 9,000 דירות סך הכל, מתוכן כ-550 דירות מוזלות במסגרת מחיר למשתכן, בעוד בחודש הקודם (אוקטובר 2017) עמד מספר העסקאות על 6,200 דירות בלבד (כ-500 מתוכן במסגרת מחיר למשתכן).
אמנם בחודש אוקטובר חל חג הסוכות, כך שהיו פחות ימי עבודה, אולם בחודש נובמבר העלייה במספר העסקאות משמעותית ומשקפת עלייה בשיעור של כ-45% (בהיקף העסקאות הכולל את מחיר למשתכן, אולם מכיוון שבשני החודשים האמורים היקף זה היה דומה, עלייה דומה נרשמה גם בהיקף העסקאות בשוק החופשי). מעניין לציין במשרד האוצר בחרו לא להתייחס לעלייה בהשוואה לחודש הקודם וההתייחסות לכלל העסקאות בחודש נובמבר כוללת רק השוואה לחודש המקביל ולאחד עשר החודשים מאז תחילת השנה. "בחודש נובמבר נרכשו תשעת אלפים דירות, מזה כ-550 דירות במסגרת "מחיר למשתכן"", כך בסקירה, "בהשוואה לנובמבר אשתקד ירד סך העסקאות "במחירי שוק" בשיעור של 9%. במצטבר, בתקופה ינואר-נובמבר השנה ירד מספר העסקאות בשיעור של 12% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד", כך נכתב בפתח הסקירה.
באוצר מסבירים כי חגי תשרי ומיעוט ימי העבודה משפיע על הנתונים והוביל לעלייה ולא סבורים שמדובר בשינוי מגמה. אולם נתוני חודש נובמבר עשויים להצביע על שינוי בהתנהגות הרוכשים. היקף העסקאות בחודש הנסקר (נובמבר 2017) הוא הגבוה ביותר מאז יוני 2017. אומנם עדיין מוקדם לקבוע כי מדובר בשינוי מגמה בשוק על סמך נתוני חודש אחד, בוודאי לאחר חודשים שכללו חגים וימי חופש, אולם מדובר בנתון משמעותי. נזכיר כי לאחרונה פרסמנו כאן ב"גלובס נדל"ן" תוצאות סקר שנערך כבר שנים ארוכות מידי חצי שנה ועוסק בכוונות הרכישה של דירות למגורים. נתוני הסקר העידו כי שיעור מחפשי הדירות ב-2017 היה הגבוה ביותר בשנים האחרונות. נתון זה, יחד עם היקף העסקאות בחודש נובמבר עשוי להעיד כי חלק מהמתלבטים חוזר לרכוש דירות בשוק החופשי.
על פי הסקירה, בחודש נובמבר נמכרו 2,600 דירות חדשות, כ-2,000 מהן במחירי שוק חופשי והשאר במסגרת מחיר למשתכן. "בהשוואה לנובמבר אשתקד זוהי ירידה של 11%", כך בסקירה, "במצטבר, בתקופה ינואר-נובמבר השנה נמכרו כעשרים אלף דירות חדשות "במחירי שוק", ירידה חדה של 28% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר שנרשם בפלח השוק של הדירות החדשות, לפחות מאז תחילת העשור הקודם (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו)".
עם זאת, גם כאן, נתוני נובמבר מעידים על עלייה במכירת דירות חדשות בהשוואה לחודש הקודם. על פי נתוני האוצר, בחודש אוקטובר נמכרו 1,900 דירות (500 מהן במסגרת מחיר למשתכן) בעוד, כאמור, בחודש נובמבר נמכרו 2,600 דירות חדשות (כ-600 מהן במסגרת מחיר למשתכן). גם כאן מדובר בעלייה לא מבוטלת בהשוואה לחודש הקודם, מה שמעיד כי חלק ניכר מהעלייה בהיקף העסקאות הכולל מקורו במכירת דירות חדשות על ידי קבלנים.
גם בפילוח בין מחוסרי הדיור שרוכשים דירות (מה שמכנים באוצר זוגות צעירים) לבין משפרי הדיור, נראה שניכרת עלייה בהיקף הדירות שרוכשים שני הקהלים הללו בהשוואה לחודש הקודם. על פי הסקירה, בחודש נובמבר רכשו מחוסרי הדירה 3,800 דירות (בניכוי דירות מחיר למשתכן) וזאת לעומת 2,600 דירות בלבד באוקטובר. במקביל, בנובמבר נרכשו 3,100 דירות על ידי משפרי הדיור וזאת לעומת 2,100 דירות בחודש הקודם. על פי הסקירה, למרות העלייה בהשוואה לחודש הקודם, מתחילת השנה ירדו רכישות מחוסרי הדיור ב-6%, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. תמונה דומה עולה גם מהנתונים הנוגעים למשפרי הדיור.
כך, בעוד ההשוואה לחודש הקודם מעידה על עלייה ברכישת הדירות, בהשוואה לחודש המקביל אשתקד (נובמבר 2016) מדובר בירידה בשיעור 15%. "מתחילת השנה ירדו רכישות אלו בשיעור של 12%, כאשר בולט במיוחד אזור רחובות עם ירידה של 21%. סביר להניח כי הירידה החדה במיוחד באזור זה מוסברת, לפחות בחלקה, בעובדה שבעבר היתה נפוצה באזור זו התופעה של רכישת "דירה בהמתנה" (דירות שרוכשים משפרי דיור טרם מכירת דירתם הקודמת). הירידה החדה ברכישות המשקיעים והזוגות הצעירים, המהווים את קהל היעד העיקרי לדירות שמוכרים משפרי הדיור, מגדילה את הסיכון ברכישת דירה טרם ש"הובטחה" מכירת הדירה "הישנה" (לפחות במחיר אותם מצפים לקבל בעלי הדירות)", כך בסקירה.
בכל הנוגע למשקיעים, "משקל המשקיעים בסך הרכישות בחודש נובמבר עמד על 16.5%, בדומה לחודש הקודם, וירידה של 1.5 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר אשתקד". כך, בחודש נובמבר רכשו המשקיעים 1,500 דירות, ירידה של 12% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד אולם על פי נתוני הסקירה בחודש הקודם גם כאן מדובר בעלייה בהשוואה לחודש הקודם בו רכשו המשקיעים כאלף דירות בלבד. באוצר מסבירים כי האזור שמיתן את הירידה ברכישות המשקיעים בנובמבר היה רחובות, אשר רשם עליה של עליה 11% בהשוואה לנובמבר אשתקד.
במקביל, מספר הדירות שנמכרו על ידי משקיעים ממשיך לרדת ורשם בחודש הנסקר (נובמבר 2017) ירידה בשיעור של 16% בהשוואה לנובמבר אשתקד. עם זאת, באוצר מציינים כי אחד האזורים הבודדים בהם נרשם גידול במכירות המשקיעים בחודש נובמבר הוא אזור חיפה, עם עליה של 5% בהשוואה לנובמבר אשתקד. "ניתוח זמן ההחזקה בדירות שמכרו המשקיעים באזור זה בנובמבר מצביע על שכיחות גבוהה יחסית של דירות שהוחזקו פרק זמן קצר, של עד שנתיים, 11% מהדירות שנמכרו. ניתוח רווח ההון הריאלי באותן עסקאות בחיפה בנובמבר השנה העלה כי בממוצע עמד שיעור התשואה הריאלי השנתי הממוצע עמד על 3.2% בלבד, כאשר 30% ממשקיעים אלו מכרו את הדירה בהפסד ריאלי.
"מי ש"נכנס" לשוק הנדל"ן לפני כעשר שנים, עם תחילת גל עליות המחירים, אכן השיגו תשואה נאה של כ-7% בממוצע לשנה, אולם בטווחי החזקה ארוכים יותר שיעור התשואה נמוך משמעותית, לעיתים אף שלילי. לשם השוואה, מי שהשקיע בשוק ההון, נניח בנכסים הצמודים למדד ת"א 100, והחזיק בהם בהם בעשרים השנים האחרונות השיג תשואה ריאלית ממוצעת של 18% לשנה".
בשורה התחתונה, נתוני הכלכלן הראשי באוצר מעידים על מגמת התקררות משמעותית בענף במהלך 2017. עם זאת נתוני חודש נובמבר המעידים על עלייה מעמידים בסימן שאלה את המשך המגמה. קשה לקבוע לאן פני השוק על בסיס הנתונים הללו, במיוחד לאחר חודשיים (ספטמבר-אוקטובר) שהיו משופעים בחגים והשפיעו על הנתונים. נתוני חודש דצמבר שיפורסמו בהמשך יוכלו להעיד האם החגים אכן השפיעו מהותית על נתוני נובמבר או שמא מדובר בירידה מהגדר של הרוכשים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
