למה גבעתיים מוותרת ליורוקום של אלוביץ' על היטל השבחה?

הוועדה המקומית של גבעתיים אשרה לאחרונה היתר חפירה ודיפון לאחד המגדלים המתוכננים שיבלוט בגוש דן - במפגש הערים גבעתיים, תל אביב ורמת גן, ברחוב שפע טל - אבל במקביל התעורר ויכוח מעורר תהיות על היטל ההשבחה שתקבל העירייה מהשותפים במגרש.

"איך ניתן להסביר את העובדה שעיריית גבעתיים אינה מערערת על שומת היטל השבחה לחברת יורוקום נדל"ן של שאול אלוביץ' על חלקה העיקרי במגרש היוקרתי בגבעתיים, שומה שהפחיתה לעירייה הכנסה של כ-23 מיליון שקל, אבל היא מערערת בחריפות על השומה של חברת הימנותא, החברה הבת של קק"ל המחזיקה בחלק קטן של אותו מגרש עצמו, שומה שהפחיתה לעירייה הכנסה של כ-4.5 מיליון שקל?" - כך תמה גורם המעורה בפרטים.

מדובר במגרש בן 10.5 דונם ב"מתחם הסיטי" בגבעתיים, בסמוך לבורסה ולתחנת רכבת ארלוזורוב, מיקום הנחשב לאחד האטרקטיביים בגוש דן. בשנת 2014 הוגדלו זכויות הבנייה במגרש, והן כוללות 195 אלף מ"ר במגדל בן 64 קומות, בייעוד מסחר, משרדים ומלונאות.

הבעלות על הקרקע נחלקת בין חברת יורוקום נדל"ן 78.5%, לבין 19% של הימנותא, החברה הבת לניהול נכסים של קק"ל, והיתרה של בעלים פרטיים. בסוף 2015, כשהתרבו השמועות על הכוונה של יורוקום נדל"ן למכור נכסים ובהם את חלקה במגרש לאור הבעיות אליהן נקלע אלוביץ', בקשה הימנותא מעיריית גבעתיים הערכה של היטל ההשבחה החל על המגרש. שמאי הוועדה המקומית, צבי רון, קבע שהיטל ההשבחה על המגרש יעמוד 72 מיליון שקל.

בינואר 2016 נחתם הסכם למכירת חלקה של יורוקום במגרש לחברת הנדל"ן תדהר, שהיא גם יזם וגם קבלן ביצוע מוביל, ולחברת יוניון, במחיר של 255.6 מיליון שקל ועוד מע"מ. עסקה זו מבטאת שווי של כ-326 מיליון שקל לכל המגרש. היטל ההשבחה לפי שווי זה אמור היה לעמוד על כמעט 64 מיליון שקל.

במתחם הסיטי בוצעו שתי עסקאות נוספות בשנת 2015. יורוקום מכרה בחודש יוני מגרש סמוך במתחם הסיטי לחברת "היי טאואר שפע טל", של גיא בלושינסקי ורוני מאנה, ב-151 מיליון שקל. השניים יזמו קבוצת רכישה למגדל בן 55 קומות.

במקביל, מועצת עיריית גבעתיים התבקשה בספטמבר 2015 לאשר את מכירת חלקה של העירייה במגרש לחברה שהוקמה חודשיים קודם לכן, בשם דומה, "היי טאואר דירות גבעתיים". החברה הרוכשת היתה המציע היחידי בהליך המכרז. בעלת המניות של החברה היא חברה בשם "קסטל 26 אחזקות", שבעלי מניותיה רשומים בחו"ל ושמותיהם אינם מופיעים ברשם החברות. האופוזיציה בעירייה טענה שכלל לא קיבלה הודעה על שימוע בדיון בעניין זה וכי מדובר במחטף, אבל ראש העיר רן קוניק המשיך את הדיון והעסקה אושרה.

התושבים יממנו

שאלת ההשבחה במגרש יורוקום-הימנותא הובאה לשמאי המכריע שמואל רוזנברג. רק חברת יורוקום טענה בפני רוזנברג, והיא ביקשה הפחתה בהערכת שווי המגרש ובשומת היטל ההשבחה, בכמה נימוקים.

השמאי המכריע רוזנברג קיבל טענה אחת של יורוקום: שיש מקום להפחית את שווי המגרש ואת היטל ההשבחה הנגזר ממנו, בנימוק שרכישת המגרש על ידי תדהר יוצרת "זהות בין היזם לבין קבלן מבצע". זהות זו, קבע השמאי המכריע, מהווה חיסכון משמעותי עבור יזם הבונה בעצמו בקנה מידה גדול, מה גם שתדהר בונה בסמיכות למגרש בו מדובר והיא מהבודדות עם ניסיון בבניית מגדלים גבוהים במיוחד. החיסכון העיקרי, לפי השמאי המכריע, הוא ברווח של הקבלן הראשי.

בסיכומו של דבר, היטל ההשבחה בפועל של יורוקום הוקטן מהדרישה המקורית של כ-56 מיליון שקל ל-33 מיליון שקל, ואילו הסכום שנדרש מהימנותא הוקטן מ-13 מיליון שקל ל-8 מיליון שקל.

התוצאה מבחינת קופת תושבי גבעתיים היא, שבגין חלקה המופחת של יורוקום בהיטל ההשבחה נגרע מקופת העירייה סכום של כ-23 מיליון שקל, ואילו בגין הפחתת חלקה של הימנותא בהיטל ההשבחה נגרע מקופת העירייה סכום שלדברי העירייה הוא 4.5 מיליון שקל.

"הפחתה בלי סיבה"

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים הגישה לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב, ערר על היטל ההשבחה המופחת של השמאי המכריע שמואל רוזנברג. הערר עוסק רק בחלקה של חברת הימנותא בהיטל. עיריית גבעתיים לא הגישה ערר נגד הפחתת היטל ההשבחה שנדרשה יורוקום לשלם לה.

עיריית גבעתיים טוענת בערר שהגישה נגד הימנותא, כי מדובר ב"הפחתה עצומה וגדולה במיוחד, הן בסכומה והן בשיעורה.. את ההפחתה העצומה הזו ערך השמאי המכריע ללא כל סיבה או ממצא, למעט ה"היגיון" שלו!".

בנוסף, טוענת העירייה, לא היה מקום להפחתת השומה והיטל ההשבחה, כי "חיסכון זה ייגרם - אם בכלל - רק בסופו של פרויקט הבנייה, ואין כל ודאות שכך יקרה". העירייה דורשת למנות שמאי מייעץ לבחינת שווי המגרש ולשנות את חישוב היטל ההשבחה.

הימנותא, באמצעות עו"ד אמיר ביידא, ביקשה בחודש יולי לקבל את עמדותיהם של עיריית גבעתיים ושל יורוקום. התשובות היו קצרות, ולא נמסרה ההנמקה להגשת הערר רק נגד הימנותא ולא נגד יורוקום. הימנותא ביקשה שוב לקבל מהעירייה, על פי חוק חופש המידע, את כל המסמכים הקשורים להחלטה לא להגיש ערר נגד יורוקום.

הימנותא טענה, כי "המסמכים הלקוניים אינם אומרים דבר וחצי דבר לגבי מניעי העירייה והסיבות שהביאו אותה שלא לקיים הליכי ערר כנגד חברת יורוקום, וזאת בעודה ממשיכה בהליכי ערר שהגישה נגד חברת הימנותא, לגבי אותו נכס ובתנאים רלוונטיים דומים... עיריית גבעתיים הינה גוף ציבורי שאל לו לפעול במחשכים".

עיריית גבעתיים לא השיבה להימנותא. בוועדת הערר צפוי ככל הנראה דיון על חובתה של עיריית גבעתיים להגיש את המסמכים הרלוונטיים להנמקה ולהסביר מדוע לא הגישה ערר גם נגד ההפחתה ליורוקום.

"היטלים מספקים"

לשאלת "גלובס" מסרה היועצת המשפטית של עיריית גבעתיים, עו"ד דניאלה גז: "העירייה העבירה להימנותא את כל המסמכים בנושא. יש לציין כי באותה עת היו בפני השמאי המכריע שתי שומות היטל השבחה, על שתי מכירות שביצעה יורוקום: מגרש 1 ומגרש 2. העירייה שקלה את סיכוייה וסיכוניה בערר על שתי השומות והגיעה למסקנה, כי סך היטלי ההשבחה שיתקבלו משתי השומות גם יחד מספקים את העירייה, ומשום כך לא יוגשו עררים הדדיים.

"לגבי הימנותא, השמאי המכריע קבע כי חברת תדהר הינה רוכש מיוחד, בהיותה חברה קבלנית, ועל כן היא הציעה מחיר גבוה יותר עבור הקרקע. על יסוד קביעה זו, הפחית השמאי המכריע 15% משווי המכירה לצורך שומת היטל השבחה. הימנותא אינה רוכש מיוחד כזה, ועל כן לא הייתה כל הצדקה להפחית משווי המכירה לגביה."

גורמים בתחום שמאות המקרקעין הביעו תמיהה על התחשבנות השבחה של תאגיד הנערכת לגבי אחזקותיו בשני מגרשים שונים, בשתי עסקאות נפרדות, עם שותפים שונים בכל עיסקה.

לדבריהם, מדובר בגישה שאינה מתיישבת מבחינה ציבורית עם מינהל תקין, כי כל עיסקת מכירת מגרש צריכה לעמוד לחישוב נפרד. בנוסף, הנימוק של גבעתיים, על התחשבנות בהיטל השבחה הקשורה למגרש אחר של יורוקום, כלל לא הוזכר בערר שהגישה העירייה נגד שומת הימנותא.

על כך נמסר מעיריית גבעתיים, כי "העירייה הגישה את הערר על הימנותא מיד בסמוך למתן ההחלטה של השמאי המכריע. לגבי העררים על החלק של תדהר ומגרש מס' 2, ההחלטה שלא להגיש ערר על ידי מי מהצדדים באה במועד מאוחר יותר".