קורבנות ענבל אור: עורכי הדין התרשלו בהגנה על הרוכשים

פרשת קריסתה של קבוצת החברות של ענבל אור, ש"התפוצצה" בחודשים הראשונים של שנת 2016, היוותה רעידת אדמה של ממש בתחום הנדל"ן בישראל, ובמיוחד בתחום קבוצות הרכישה. מאות רוכשי יחידות דיור בשיטת "קבוצת הרכישה" ושמות אחרים של ענבל אור התעוררו למציאות שבה הכספים ששילמו לקבוצת החברות של אור, בין במישרין ובין באמצעות "נאמנים", ירדו לטמיון. קבוצות הרכישה ספגו מכה אנושה, המחוקק נדרש להתערב, ומפת הנדל"ן בישראל השתנתה באופן דרמטי.

כך נפתחת תביעה (נוספת) שהוגשה על-ידי "נפגעי ענבל אור" בסוף השבוע נגד שורה של עורכי דין שליוו את פרויקט שדרות הילד ברמת-גן, בגין אחריותם הנטענת לאובדן כספי רוכשי הדירות בפרויקט. התביעה הוגשה על-ידי 101 רוכשי דירות נגד עורכי הדין גיא נוף ומשרד קסוטו-נוף (כיום עומד נוף בראש משרד עורכי הדין נוף-אורן-בן עמי, והטענות בתביעה מיוחסות אליו ולא אל משרד קסוטו בו היה שותף בעבר), וכן נגד משרד דוידוב-קלנסקי, עו"ד אבי דוידוב ועו"ד יובל קלנסקי, ובמסגרתה נטען כי עורכי הדין התרשלו במסגרת תפקידם כ"נאמנים" האמונים על שמירת כספם של הרוכשים ואיפשרו את המצב בו "כספם של רוכשים תמימים זורם, לא בטפטוף אלא בזרם אדיר לכיסיה של קבוצת אור, ללא שום הגנה על עניינם של רוכשי היחידות". בתביעה, בסך 20 מיליון שקל, נטען כי "אובדן כספם של התובעים לא היה גזירת גורל אלא תולדה של רשלנות רבתית של הנתבעים".

מדובר בתביעה המצטרפת למספר תביעות קודמות שהגישו רוכשים בחודשים האחרונים נגד עורכי דין שליוו את הפרויקטים של קבוצת אור סיטי נדל"ן שנקלעה להליכי פירוק (ראו מטה). בחודש אוגוסט 2016 הורה נשיא בית המשפט המחוזי, השופט אורנשטיין, על פירוקן של חברות קבוצת אור, ובהחלטתו כתב, בין היתר, כי "כספי רוכשים שולמו לחשבון כללי במקום לחשבון נאמנות ייעודי לכל פרויקט; הכספים שימשו למטרות זרות כגון מימון צולב של פרויקטים באופן פירמידאלי לצד מימון פעילות שוטפת; החברה התנהלה בדרך של ביצוע 'הזמנות יתר' (over booking); מכירת זכויות מעבר למצב התכנוני הקיים; החברה רשמה הערות אזהרה לטובת רוכשים בכפל ועוד".

בתביעה החדשה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין עודד שטייף ופז לב-רן, ממשרד שטייף, עברון, סידס, בורוכוב ושות', נטען כי לב תביעת 101 הדיירים בפרויקט "שדרות הילד ברמת-גן", הן אותן עובדות שהתבררו בבית המשפט מהן עלה כי החברות בקבוצת ענבל אור לא בחלו לקחת כספים של רוכשים מפרויקטים שונים ולעשות בהם שימוש לצורך החוב הניכר שנוצר ב"פרויקט בבלי", תוך פגיעה קשה בציבור ניכר של רוכשים, ועל לא עוול בכפם. כשל נוסף התגלה במשיכות של בעלת השליטה, אור, לצרכים פרטיים, ובין אלה לצורכי הגרוש שלה, לעניינים אישיים ועוד. כל זאת בשעה שמדובר בכספים שהופקדו בנאמנות להבטחת התחייבויות כלפי רוכשים.

עורכי דין מהשורה הראשונה

לטענת התובעים מפרויקט שדרות הילד, "קבוצת אור, מתוגברת באנשי מכירות, רואי חשבון ועורכי דין, הסתערה על ציבור רוכשי הדירות, והציגה מצגי-שווא, כאילו היא מציעה למכירה דירות, בתנאי הגנה ראויים על כספי הרוכשים, מצגים כאילו הרוכשים מוגנים, מלווים בעורכי דין מהשורה הראשונה, שיגנו על זכויותיהם - ובסופו של מהלך, מצאו עצמם מול שוקת שבורה, ללא דירה וללא חלק ניכר מהכספים, ששילמו לקבוצת אור, בין במישרין ובין בהעברת כספים ל'נאמנותם' של מי שלא היו נאמנים להם מעולם".

התביעה, צוין, עוסקת בחלק מ"שומרי הסף" של התובעים - בעורכי הדין, שידעו לגבות שכר-טרחה בסכומי-עתק מרוכשי הדירות (2% מכל רוכש, המסתכמים למיליונים רבים) ובמקום לשמור עליהם, שימשו חלק ממערכת משומנת של מקסמי-שווא, שהוצגו להם. "עורכי דין, שסומאו על-ידי הכסף, ושימשו בתפקיד כפול - באי-כוח קבוצת אור ובאי-כוח הרוכשים, והציבו עצמם בניגוד עניינים בלתי אפשרי, שמכוחו התרשלו בהגנתם של הרוכשים באופן מביש, מביך, קולוסלי - שהביא על אותם רוכשים נזקי-עתק", נכתב בתביעה.

על-פי התביעה, קבוצת הרוכשים, שהתובעים בהליך זה הנם חלק ממנה העבירה לקבוצת אור, בין במישרין ובין דרך חשבונות נאמנות, סכום כולל של כ-58 מיליון שקל, שהיה אמור לשמש את קבוצת אור לרכישת הקרקע, תשלום הוצאות הבנייה (תכנון, תיווך, אדריכלות, יועצים, מיסוי ועוד). "בפועל, כאשר הגיעה קבוצת אור להליכי פירוק, התברר לקבוצת הרוכשים כי חלק גדול מהכספים, ששילמה לטובת ההוצאות האמורות, מצא דרכו לקבוצת אור, ללא קשר להוצאות בניית הפרויקט. מדובר בסכום של כ-26.5 מיליון שקל, שהנתבעים אפשרו לקבוצת אור לקבל מקבוצת הרוכשים, מבלי לוודא או לנקוט אמצעי זהירות כלשהם כדי להבטיח, שסכום זה ישרת את קידום הבנייה. סכום זה מכונה ה"בור" בתביעה, כאשר חלקם של התובעים, המייצגים 79 יחידות דיור, בבור זה עומד על סך של כ-18.3 מיליון שקל.

הנתבעים בתיק הם שני משרדי עורכי דין מוכרים, ידועים, בעלי שם ומעמד בתחומי עיסוקם, שסיפקו שירותים משפטיים לקבוצת אור ולרוכשים (בו זמנית) במועדים שונים. לגבי משרד קסוטו-נוף ועו"ד גיא נוף, ששימש אז כשותף בכיר במשרד נטען כי אלה פעלו מול הרוכשים בפרק הזמן הראשון, ו"רשלנותם זועקת מניסוח המסמכים על-ידם, המצגים שהציגו, ה-'נאמנות' שלא הגנה, חוסר השמירה על רוכשים, יצירת מארג בלתי מובן ובלתי סביר של הסכמים ומסמכים, שמתיימר להביא את הרוכשים לחשוב שהם מלווים על-ידי נאמנים, שכספם מוגן, בעוד בפועל - כספם הנו הפקר".

עוד נטען כי "קסוטו-נוף נושאים על גבם משא אדיר של שירות רשלני לתובעים. הם יזמו, הנדסו, ניסחו, טוו, ליוו, הציגו, אפשרו, חיפו וכיסו בעוד כספם של רוכשים תמימים זורם, לא בטפטוף אלא בזרם אדיר לכיסיה של קבוצת אור, ללא שום הגנה על עניינם של רוכשי היחידות".

יצוין כי עו"ד נוף עזב את משרד קסוטו, והטענות בתביעה מכוונות אליו, ולא אל המשרד שעזב.

בור של 26 מיליון שקל

בהמשך התביעה נטען כי הנתבעים משרד דוידוב-קלנסקי, עו"ד אבי דוידוב ועו"ד יובל קלנסקי, החליפו את משרד קסוטו-נוף באמצע שנת 2013, מבלי שהחלפת הייצוג והנאמן הובאה לידיעת הרוכשים ובוודאי מבלי שניתן לרוכשים הסבר כלשהו באשר לסיבות להחלפה. לטענת התובעים, עד לאותו מועד ייצגו דוידוב-קלנסקי את בעלי הקרקע ומאותו מועד עו"ד דוידוב הצטרף כנאמן אשר מלווה את הפרויקט ונטל את המושכות מידי משרד קסוטו-נוף ועו"ד גיא נוף. "כך הכניסו עצמם דוידוב-קלנסקי לסיטואציה תמוהה ובלתי מתקבלת על הדעת, לפיה הם מייצגים את המוכרת, משמשים כנאמנים ומעניקים שירותים לרוכשים ומייצגים את בעלי הקרקע אל מול המוכרת! מדובר במצב מובנה של ניגוד עניינים מובהק, אשר עצם הכניסה אליו מהווה רשלנות מדרגה ראשונה ומעבר לכך המצב הנ"ל הוביל את דוידוב קלנסקי להתנהלות רשלנית, אשר גרמה לנזקים העצומים שנגרמו לרוכשים", נטען בתביעה.

עוד נטען כי בעת כניסתם לתפקיד, במקביל לשירות או לייצוג של המוכרת ושל בעלי הקרקע ("ניגוד עניינים מובהק בפני עצמו", נטען), עמסו על גבם דוידוב-קלנסקי משא של אמון, של חובות אמון ונאמנות, של אחריות מקצועית, של מי שמכירים את חוליי העבר, מכירים את התוצאות הקשות, שנגרמו לרוכשים מהתנהלות קסוטו-נוף, ואינם יכולים לומר: "לא ידענו", "לא חשבנו", "לא האמנו". חובתם, טוענים הרוכשים-התובעים, הייתה להיות ערוכים לכל תרחיש, ולתת לרוכשי היחידות במשמרת שלהם הגנה מלאה, הגנה שאינה "רגילה" אלא מוגברת נוכח היכרותם את העבר, את הדרך בה חמסה קבוצת אור את רוכשי היחידות וכיצד שומרי הסף הקודמים "נרדמו בשמירה".

משרד דוידוב-קלנסקי ועו"ד דוידוב, נטען, היו חשופים לחלוטין למוסר התשלומים הירוד של קבוצת אור ולהתנהלות הלקויה בכל הנוגע שמירה והעברה של כספי רוכשים, לרבות בכל הנוגע לגירעון או "בור" שנוצר בקופת הפרויקט.

"באופן מצער השומרים החדשים לא הפנימו את גודל תפקידם ומשמעותו. תחת משמרתם אפשרו לכספים נוספים של רוכשי היחידות בפרויקט לעבור לקבוצת אור, באופן שאם במועד העברת האחריות אליהם, ה-"בור", החוסר בין הכספים, ששילמו הרוכשים לבין אלו ששימשו לרכישת הקרקע, היה בסכום של כ-14 מיליון שקל, הרי בסוף משמרתם גדל הבור לסכום של כ-26 מיליון שקל", נטען.

על פני כמאה עמודים מגולל כתב התביעה, אחד לאחד, את סיפורו של כל תובע, כאשר לטענת התובעים לכל הסיפורים מכנה משותף - רשלנות הנתבעים. "בתוך התנהלות הנתבעים קיימים דפוסים, שחוזרים על עצמם - חלקם נכונים לכל הנתבעים, חלקם לתקופת קסוטו-נוף בלבד וחלקם לתקופת דוידוב-קלנסקי. בית המשפט הנכבד יראה כיצד בחלק מהמקרים רשלנות הנתבעים התבטאה בכך, שה-"נאמנות" שהוצגה לתובעים הייתה למראית עין בלבד, ונטולת כל משמעות מעשית. תנאי הנאמנות היו רשלניים וכספי הרוכשים הועברו לקבוצת אור ללא שום התחשבות באינטרסים שלהם. בחלק מהמקרים כספי התובעים הגיעו לקבוצת אור בלא שה-"נאמנים" וידאו קבלת כספים אצלם בנאמנות ובחלק אחר, בלא שנקבעה בכלל חובת העברת כספים בנאמנות בהסכם הרכישה או שנקבעה חובה מגוחכת, שנועדה רק לטעת בלב הרוכשים אשליית נאמנות", נטען.

הכישלון של שומרי הסף

שאלת אחריותם של עורכי הדין שליוו את הפרויקטים השונים של ענבל אור עלתה בשלב מוקדם יחסית של ההליכים, כבר באפריל 2016, אז כינס עו"ד איתן ארז, שמונה כנאמן להסדר נושים בחברות קבוצת אור, ולאחר מכן כמפרקן, מסיבת עיתונאים, בה אמר כי "כל נושא האחריות של הסובבים את ענבל אור - עורכי דין, רואי חשבון ואנשי מכירות שמקבלים בונוסים על מכירות - ייבדק על-ידי מי שצריך לבדוק. מצער שמה שגילינו במשך שבוע כל אותם אנשים לא גילו במשך חמש שנים. שומרי הסף כשלו. ייתכן שחלק מעורכי הדין ורואי החשבון צריכים לרענן את פוליסת ביטוח האחריות המקצועית שלהם".

בשנה האחרונה הפכו הטענות נגד עורכי הדין לתביעות נגד עורכי דין שליוו את הפרויקטים של קבוצת אור סיטי נדל"ן שנקלעה להליכי פירוק.

בין היתר, הגישה קבוצת רוכשים תביעה בהיקף כ-6.4 מיליון שקלים נגד עו"ד אברהם אבי ששו, שלטענת התובעים ליווה את קבוצת הרכישה שארגנה קבוצת ענבל אור בפרויקט ברחוב אלוף הניצחון 3 ברמת-גן, ובתוך כך הציג בפני הרוכשים מצגי-שווא, כאילו מדובר בפרויקט שיש לו היתר בנייה וכי ברגע שתירשם לזכותם הערת אזהרה, זכותם בקרקע מובטחת, וכך מובטח גם כספם. זאת, כאשר בפועל, נטען, זכויותיהם של הרוכשים לא הובטחו וכספם ירד לטמיון.

תביעה נוספת הוגשה לפני כשנה על-ידי 5 משפחות טייסים שרכשו דירות מיזמת הנדל"ן אור בפרויקט "מגדל הטייסים" ברמת-גן, ותובעים כ-3.9 מיליון שקל ממשרד עורכי הדין חג'ג'-בוכניק-וינשטיין, וכן באופן אישי מהשותפים המייסדים במשרד, עורכי הדין צחי חג'ג', חן בוכניק ויגאל וינשטיין. זאת, בטענה כי עורכי הדין הסתירו מהם את העובדה שאור גזרה עמלה של 29 מיליון שקל על חשבונם.

תגובות

גיא נוף: "פעלנו ללא רבב. התובעים יורים חיצים לכל הכיוונים, ללא הצדקה"

עו"ד גיא נוף מסר בתגובה: "מדובר בתביעה מופרכת בעליל וחסרת כל בסיס. קשה לייחס משקל רציני לטענות שנכללות בה שנערכו כקומוניקט לתקשורת ותו-לא. לא בכדי הטענות שנכללו בתביעה לא הועלו מעולם בזמן אמת - אלא שהן הומצאו כעת לצורך התביעה ורק לאחר שקבוצת אור סיטי קרסה. כל הטענות שנכללו בתביעה - כולן כולל כולן - נסתרות בעליל בראיות ובמסמכים בכתב אשר נחתמו על-ידי התובעים הנוכחיים."ואמנם, קבוצת אור סיטי נכנסה לפירוק. וכעת, יורים התובעים חיצים לכל הכיוונים ללא כל הצדקה או טעם משפטי ראוי. צר לנו שחברי הקבוצה שהביעו בנו אמון מלא לאורך כל הדרך ואף לא חסכו שבחים בדבר התנהלותנו, מובלים כעת על-ידי יועצים שמבקשים לגזור קופון ופרסום על גבינו. זאת מתוך מחשבת סרק שבכך הם יסחטו מאיתנו "פשרה" כלשהי בשיטת "מצליח". משרדנו פעל ללא שום רבב, במקצועיות, בשקיפות מוחלטת לאור כל הדרך ובנאמנות ואין לנו שום ספק כי בירור התיק יוכיח זאת על נקל ויביא לדחיית התביעה על כל המשתמע מכך".

עורכי הדין דוידוב וקלנסקי מסרו בתגובה: "התביעה הומצאה למשרדנו ביום חמישי אחה"צ. מדובר בכתב תביעה המשתרע על פני מאות עמודים. מטבע הדברים, אנחנו לומדים את האמור בו ועמדתנו תוגש לבית המשפט בצורה סדורה וברורה.

"יש לנו אמפתיה רבה לרוכשי הזכויות, אבל בין זאת לבין הטלת האחריות על עורכי הדין המרחק גדול. מצפוננו המקצועי שקט ונוכיח זאת בבית המשפט".