זהירות, נתוני נדל"ן חלקיים

שלשום (ב') פורסם מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולראשונה פורסם השינוי במדד מחירי הדירות החדשות. על פי הנתונים, מדד מחירי הדירות הכללי רשם ירידה בשיעור 0.3% ואילו הנתון המתייחס לדירות החדשות בלבד העיד על ירידה גבוהה מעט יותר - 0.6%. חשוב לציין שבנתוני מדד מחירי הדירות החדשות נכללות גם דירות במסגרת מחיר למשתכן, דירות שנמכרות בהנחה לציבור זכאי התוכנית.

במשרד האוצר דורשים כבר תקופה ארוכה שבלמ"ס יפרסמו את המדד המתייחס לדירות החדשות בלבד, וזו הסנונית הראשונה למה שעתיד להפוך לפרסום קבוע. נזכיר כי במדד מחירי הדירות הכללי, דירות מחיר למשתכן קיבלו משקל נמוך יחסית ולכן לא השפיעו מהותית על הנתונים. ברגע שמתפרסם מדד המתייחס רק לדירות חדשות, מטבע הדברים התוכנית הממשלתית תתבטא בו בצורה משמעותית יותר וכך גם השפעתה על המחירים.

המדד החדש, שעליו צפויה הלמ"ס להרחיב במסיבת עיתונאים בשבוע הבא, יחד עם פרסום מדדים נפרדים גם למחוזות השונים בישראל, הוא מדד שנוי במחלוקת בשל העובדה שהמחירים המוזלים במסגרת מחיר למשתכן משפיעים על התוצאה הסופית, וזאת למרות שלא מדובר במחירי שוק חופשי, ושהדירות נמכרות אונם בהנחה כעת, אבל חמש שנים לאחר קבלת המפתח יוכלו לחזור לשוק במחיר רגיל.

הפרסום הראשוני של מדד מחירי הדירות החדשות הנפרד מעלה מספר שאלות שעד היום טרם ניתנה להם תשובה. השאלה המהותית ביותר היא מה משקל דירות מחיר למשתכן בכלל הדירות החדשות שנכללו במדד החדש. אם משקלן משמעותי, סימן שדירות אלה הן כנראה מקור הירידה שנרשמה במחירים. אם לא מדובר במשקל משמעותי, ייתכן שגם הדירות החדשות בשוק החופשי רשמו ירידת מחיר - וזה כבר נתון בעל משמעות רבה.

גורם הבקיא במדד החדש הסביר שבלמ"ס יש יכולת להפריד בין הדירות החדשות שנמכרו במחירי שוק חופשי לבין דירות מחיר למשתכן, ואם כך ראוי שהמדד החדש גם יפרט בכל חודש מה משקל הדירות המוזלות מכלל הדירות שנכללות במדד החדש. במקביל, כדאי גם שמדד זה עצמו יספק נתון נפרד על השינוי במחיר עם מחיר למשתכן ובלעדיו. בסקירות הכלכלן הראשי באוצר נעשית ההפרדה הזו כבר חודשים ארוכים, ובכל סקירה מציינים במשרד האוצר כמה דירות חדשות נמכרו בסך הכל וכמה מהן במסגרת מחיר למשתכן. אז הנתונים ישנם.

פרסום שינוי המחירים בדירות החדשות על ידי הלמ"ס מעלה גם שאלה נוספת. אם מחירי הדירות החדשות רשמו ירידה בשיעור 0.6% ומדד מחירי הדירות ירד באותה תקופה ב-0.3%, האם המשמעות היא שעיקר הירידה היא בדירות חדשות ושוק היד שנייה לא רשם ירידה? גם כאן קשה לנתח את המשמעות ללא קבלת נתונים מלאים אודות משקל העסקאות שנעשו במסגרת מחיר למשתכן.

עוד שאלה שכדאי לשאול היא אם בחודש הנסקר על ידי הלמ"ס היה משקל משמעותי לדירות מחיר למשתכן, והמדד רשם ירידה בשיעור 0.6%, האם המשמעות היא שהירידה נובעת מהדירות המוזלות ושבמקביל, הדירות החדשות רשמו באותו החודש עליית מחירים? גורמים הבקיאים בנתונים שניסו לנתח את המדד החדש סבורים שזו התמונה שעולה ממנו, ומדובר בתמונה שמנוגדת למה שעולה מנתוני הכלכלן הראשי באוצר שמדי חודש מתייחס לתזרים הקבלנים ורומז כי הם נמצאים בקשיים שאומרים להוביל לירידה במחירי הדירות החדשות.

יותר שאלות מתשובות

בשורה התחתונה, הפרסום על שינוי המחירים בדירות החדשות מעלה יותר שאלות מתשובות. אין ספק שככל שהיקף הדירות החדשות שיימכרו במסגרת מחיר למשתכן יעלה, כך סביר להניח שהירידות במדד זה יגברו, ודאי אם מיעוט העסקאות בדירות חדשות בשוק החופשי יימשך גם בשנת 2018. אבל כל עוד לא תיעשה הבחנה בין דירות מחיר למשתכן לדירות שוק חופשי במדד זה, לא ניתן יהיה לבחון מה באמת קורה עם מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי. ויתרה מכך, מכיוון שהיקף החוזים שנחתמים במחיר למשתכן משתנה בכל חדש, עשוי מדד זה להציג תמונה שונה ממה שקורה באמת בשוק.