אין התנפלות: דירות ריקות בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך

עד היום אוכלסו שלושה פרויקטים להשכרה ארוכת-טווח, שניים מהם פרי מכרזים שפרסמה חברת דירה להשכיר בשנים האחרונות ברמת השרון ובהרצליה, ופרויקט נוסף ברעננה, פרי יוזמה ישנה יותר של משרד השיכון.

הזוכים בונים פרויקט להשכרה ומחויבים לנהל ולתחזק אותו ולהשכיר הדירות לתקופה בת 20 שנה. בפרויקטים דירות להשכרה בשוק החופשי, לצד דירות המושכרות לזכאים מחוסרי דירה - בשיעור של 25% ואפילו 50% מהדירות (כך במכרז שייסגר בימים הקרובים בשהם, למשל).

מיעוט הפרויקטים המיועדים להשכרה ארוכת-טווח בישראל, מחירי הדירות הגואים והמשך הירידה במלאי הדירות להשכרה בשוק הפרטי (בשנה האחרונה משקיעים יותר מוכרים דירות מאשר קונים), אמורים היו להוביל למצב שבו הביקוש לדירות להשכרה לטווח ארוך אמור להיות קשיח ולעלות על ההיצע. או במילים אחרות, היינו מצפים לראות התנפלות על הדירות להשכרה ולראות אותן נחטפות במהירות.

ואולם, בדיקת שיעורי האכלוס בשלושת הפרויקטים הראשונים מעלה כי באף אחד מהם שיעורי האכלוס אינם עומדים על 100%, ובחלק מהמקרים הם רחוקים מכך. נדגיש שהדירות הריקות הן רק אלה שעומדות להשכרה במחירי השוק החופשי. הדירות המיועדות לזכאים בשכר דירה מופחת מושכרות כולן, בשיעור שנקבע לפי 80% ממחירי השוק, עם רשימת המתנה. בהגרלות שנערכו טרם ההשכרה של אותן דירות עלה הביקוש על ההיצע באופן משמעותי.

במקביל, חשוב לציין כי שכירת דירה מושפעת גם מעונתיות, מתקופות השנה, ולכן אכלוס של פרויקט בתקופה שאינה מתאימה עשוי להיות קשה הרבה יותר.
גורמים בענף הנדל"ן מציינים כי אכלוס של למעלה מ-90% מהדירות בפרויקט נחשב בעיני היזמים כתפוסה מלאה, גם בחו"ל. עוד מוסיפים אותם גורמים כי היצע השכירות הקיים בפרויקטים האמורים הוא הישג בפני עצמו ליוזמה הממשלתית, ולציבור לוקח זמן להפנים את היתרונות בפרויקטים מסוג אלה, המנוהלים על ידי חברה אחת שאחראית גם על האחזקה והתחזוקה.

רמת השרון: הדירות הגבוהות והיקרות

הפרויקט שבו מספר הדירות הריקות העומדות להשכרה הוא הגדול ביותר הוא פרויקט "אביב שלי" של קבוצת אביב ברחוב חטיבת אלכסנדרוני במזרח רמת השרון.

על פי נתוני החברה, מתוך 281 הדירות שנבנו להשכרה, 195 הושכרו, 70 מהן בשכר דירה מפוקח, כלומר 86 דירות עדיין ממתינות לשוכרים. רוב הדירות שטרם הושכרו הן דירות בקומות הגבוהות, גדולות יותר, ולכן גם יקרות יותר. בין הדירות שטרם הושכרו אפשר למצוא דירת 4 חדרים, בשטח 95 מ"ר עם מרפסת בשטח 11 מ"ר בקומה התשיעית שמוצעת להשכרה במחיר של 6,600 שקל לחודש.

דירה נוספת שאינה מושכרת היא דירת 5 חדרים בשטח 111 מ"ר, מרפסת בשטח 11 מ"ר בקומה 11, ששכר הדירה שלה עומד על 6,900 שקל לחודש. בפרויקט גם דירות מיוחדות כמו דופלקסים עם מחיר שכירות בגובה כ-9,000 שקל לחודש.
דמי הניהול בפרויקט מחושבים על פי 4.68 שקל למ"ר, וסכום זה כולל גם תחזוקה בפנים הדירות. 450 שקל בחודש לדירת 95 מ"ר.

גורמים הבקיאים בפרויקט מסבירים כי החברה ממשיכה להשכיר דירות נוספות כל העת, אולם עיתוי היציאה לשיווק היה בעייתי - הפרויקט הושק באמצע חודש נובמבר האחרון ומדובר בתקופה בעייתית למשפחות שרוצות לעבור דירה. עוד סיפר אותו הגורם כי קבלת כל האישורים לפרויקט וגם קושי בעבודה מול הרשות המקומית לא אפשרו לחברה לצאת בשיווק הדירות ביולי-אוגוסט או יכולת להתחייב למועד כדי "לתפוס" את תקופת השיא בשוק השכירות. על פי החברה הפרויקט מתקדם כצפוי, הושק קמפיין שיווק לאחרונה ואין כוונה להוריד מחירים.

מחברת אביב נמסר כי: "אביב שלי הינו פרויקט דיור להשכרה ברמת השרון. בפרויקט ארבעה בניינים הכוללים 281 דירות באיכות ובסטנדרט גבוה, מתוכן 70 דירות שנועדו למחזיקי תעודת זכאות. שיווק הפרויקט מתקדם לשביעות רצונה של החברה, ועד כה הושכרו כ-195 דירות. מחירי השכירות המבוקשים מתאימים ואף פחותים ממחיר השוק לדירות חדשות בסטנדרט גבוה".

 רמת השרון / איל יצהר

הרצליה: 10 דירות לזכאים בלבד

בהרצליה, פרויקט של החברות אפריקה ישראל נכסים ואפריקה ישראל מגורים בשכונת גליל ים, יש 273 דירות בסך-הכול. 68 מהן מושכרות בשכר דירה מופחת לזכאים ושאר 205 הדירות מיועדות לשוכרים במחירי שוק. על פי נתוני החברה, גם בפרויקט זה כל הדירות המוזלות מושכרות, אולם מתוך הדירות במחירי שוק חופשי 10 דירות עדיין ממתינות לשוכרים.

בניגוד לפרויקטים האחרים, במקרה של הפרויקט בגליל ים הדירות להשכרה בשוק החופשי אינן מיועדות לכלל הציבור, וכפי שנחשף בעבר ב"גלובס", בגלל תנאי בתב"ע הדירות מושכרות רק למחזיקי תעודת זכאות של תוכנית מחיר למשתכן.

על פי גורמים בחברה, עובדה זו מקשה על שיווק כלל הדירות ומסיבה זו פניות שמגיעות מצד לקוחות שאינם מחזיקים בתעודת זכאות נדחות. הדירות שאינן מושכרות הן דירת 4 חדרים בשטח שבין 90 מ"ר ל-100 מ"ר במיקומים שונים בפרויקט במחיר שבין 6,400 שקל לחודש ל-6,500 שקל לחודש. דמי הניהול בפרויקט זה נקבעו על 4 שקל למ"ר. עוד מספרים גורמים המכירים את הפרויקט כי הדירות הקטנות יותר הושכרו במהירות בפרויקט, וכדי לנסות ולהשכיר את הדירות שנותרו יצאה החברה לאחרונה במבצע במסגרתו השוכרים לא ישלמו את דמי השכירות במהלך החודשיים הראשונים בדירה.

בשבוע שעבר גם פרסמנו ב"גלובס" כי 32 שוכרי דירות בפרויקט ההשכרה בהרצליה הגישו תביעה לבית משפט, בטענה שמצאו בין היתר ליקויי בנייה בדירות. השוכרים, הדורשים פיצוי בסך 224.4 אלף שקל, טענו בתביעה כי "המושכרים נמסרו לתובעים כאשר רובם סובלים מתקלות חשמל לרבות נטרול חלקים שלמים מהמושכר מאספקת חשמל, נזקי צנרת ונזילות, ליקויי אינסטלציה, לחות ועובש, העדר איטום ורובה, סדקים בקירות ובקרמיקה, מזגנים לא מתפקדים, דוד חשמל לא מתפקד ועוד".

מחברת אפריקה ישראל נמסר כי: "סביוני גליל ים for rent, פרויקט דיור להשכרה ארוכת-טווח הראשון בישראל, המאפשר רק לבעלי תעודת זכאות להתגורר לאורך שנים ארוכות בדירה חדשה במיקום מבוקש ואטרקטיבי, עומד על שיעור השכרה של למעלה מ-96%.

"פרויקט זה, המהווה דוגמה ומופת לפרויקטים מסוגו, מציע לדיירים רמת גמר ומפרט טכני ברמה גבוהה, שירותי חברת ניהול האמונים על תפעול שוטף של הפרויקט, תוך הבטחת שכר דירה קבוע וידוע מראש. בימים אלו החברות מצויות במו"מ להשכרת הדירות הבודדות שנותרו בפרויקט, ואנו בטוחים שגם אותן יאכלסו זוכים מאושרים".

 גליל ים / צילום: איל יצהר

רעננה: "הדירות עם הנוף הושכרו ראשונות"

הפרויקט השלישי לשכירות ארוכת-טווח שכבר מאוכלס הוא פרויקט של חברת רובינשטיין, "רובינשטיין על הפארק", במערב העיר רעננה. בפרויקט, שהוא הוותיק מבין השלושה, 238 דירות בסך-הכול, 60 מהן בשכר דירה מפוקח והשאר הוצעו להשכרה במחירי שוק חופשי.

גם בפרויקט זה, שאוכלס בשלבים, הדירות המוזלות כבר מאוכלסות במלואן, אולם טרם הושכרו כלל הדירות במחירי שוק חופשי. מדובר בדירות 4, 4.5 ו-5 חדרים ועל פי יונית הראל ידלין, מנהלת הפרויקט, הן מפוזרות בפרויקט ללא אפיון מיוחד. 

"הדירות שפונות לנוף הושכרו ראשונות", אומרת הראל ידלין, "הדירות שנותרו פונות למזרח ולדרום. באופן יחסי הפרויקט התמלא די מהר, כמעט ולא עשינו פרסום ושיווק וזה היה על בסיס חבר מביא חבר. הדירות שנותרו קיבלו רק לאחרונה טופס 4 ולדעתי יאוכלסו עד הקיץ הקרוב.

"יש לנו תחרות לא פשוטה עם השכונה החדשה ברעננה, נווה זמר. יש שם המון פרויקטים וקבלנים, ולא מעט מהדירות שם עומדות להשכרה, חלקן על ידי הקבלנים שטרם מכרו אותן. לפעמים במחיר דומה לשלנו, ולפעמים במחיר נמוך יותר. הפיתוח שם בשכונה עוד לא הושלם".

לגבי הביקוש לדירות להשכרה ברעננה אומר ג'ו כהן, זכיין אנגלו סכסון ברעננה, כי: "אין ביקוש גבוה מאוד להשכרה בעיר, בוודאי שלא בתקופה הזו. השוק להשכרה מאוד עונתי. מפסח והלאה עם תאריך כניסה באוגוסט, זו השאיפה של האנשים. וגם המחירים מתחזקים בתקופות אלו. נכון להיום יש סוג של איזון בין היצע וביקוש בתחום השכירות בעיר".

לשאלה האם בכוונת החברה להוריד מחיר כדי לשוק את כלל הדירות בפרויקט השיבה הראל ידלין בשלילה, ואף הוסיפה כי לפני כשנה עלו המחירים בפרויקט בשיעור של בין 2% ל-5% לאחר שהפיתוח הושלם והבנייה הסתיימה. מחירי הדירות בפרויקט נכון להיום עומדים על 5,800 שקל לחודש לדירה בת 4 חדרים שמושכרת ל-5.5 שנים, בקומה הראשונה, בשטח 94 מ"ר עם מרפסת בשטח 12 מ"ר. דמי השכירות לדירת 4.5 חדרים בפרויקט, בשטח 100 מ"ר, עם מרפסת בשטח 12 מ"ר, עומד על 6,200 שקל לחודש ועלייה של קומה מייקרת את השכירות החודשית ב-100 שקל.

מחיר דירות 5 חדרים, דירות דופלקס בשטח שנע בין 132 מ"ר ל-134 מ"ר עם שלוש מרפסות נע בין 7,800 שקל לחודש ל-8,100 שקל לחודש. דמי הניהול בפרויקט עומדים על 300 שקל לחודש לדירות 4 חדרים, 315 שקל לחודש לדירות 4.5 חדרים ו-425 שקל לחודש לדירות הדופלקס בנות 5 חדרים.

 רעננה / צילום: תמר מצפי

אולי המחירים פשוט גבוהים מדי

לצד התירוצים כמו העונתיות וההיצע, יכול להיות שגם מחירי השכירות שדורשות החברות נמצאים ברף מעט גבוה מדי? שיחות עם מתווכים מעלות כי המחיר המבוקש ברמת השרון ובהרצליה הוא גבוה מעט יחסית לשוק. נכון, מדובר בדירות חדשות שמושכרות לטווח ארוך, עם חברה אחת המנהלת את הפרויקט, אבל ייתכן שהמחיר בכל זאת גבוה מדי.

"הסכום המבוקש בפרויקט ברמת השרון גבוה מעט יחסית לשוק", אומר דוד לוי, זכיין אנגלו סכסון בהרצליה ורמת השרון, "מי שרוצה דירה חדשה מוכן לשלם, אבל זה המחיר ברובעים מבוקשים בעיר. הפרויקט להשכרה ממוקם במורשה, במזרח העיר, וזה מחיר גבוה יחסית.

דירות 4 חדרים ישנות במרכז העיר מושכרות סביב 5,000 שקל, בלי מעלית ובלי מרפסת, אבל דירות חדשות יותר בין 6,000 שקל לחודש ועד 8,000 שקל לחודש".

גם לגבי הפרויקט להשכרה בהרצליה סבור לוי כי המחיר גבוה מדי: "זה אזור מאוד מדובר בעיר, סביבה חדשה, הפרויקט מושך הרבה תשומת-לב בעיר. שכונה יפה ומיקום גיאוגרפי טוב לצד יציאה טובה מהעיר. אבל על פי המחירים בעיר, המחיר שם צריך לעמוד על סביב 6,000 שקל לדירת 4 חדרים".

לגבי הביקוש לשכירות אומר לוי כי בהרצליה הביקוש לדירות להשכרה קשיח, בעוד ברמת השרון מעט פחות: "יש די הרבה ביקוש לדירות להשכרה בהרצליה, ברמת השרון פחות, יש דירות על המדף. זו חידה בעיני למה ברמת השרון יותר חלש, אבל צריך גם לזכור שעכשיו זו תקופה לא נכונה לחתום על חוזי שכירות".

עם זאת, בכל הנוגע למחירי השכירות בפרויקט ברעננה, נראה שהם די תואמים את מחיר השוק. "המחירים בפרויקט להשכרה הם פחות או יותר מחירי שוק", אומר ג'ו כהן, זכיין אנגלו סכסון ברעננה. "נכון שאם נחפש במרכז רעננה 4 חדרים, באותו הגודל כמו של הפרויקט להשכרה, עם מרפסת, נוכל למצוא ב-6,000 שקל. אבל הפרויקט להשכרה לא ממוקם במרכז, ואם אתה מתרחק מהמרכז יש לזה מחיר. במקביל, בנווה זמר יש דירות 5 חדרים שמושכרות ב-6,200 שקל לחודש. הייתה קצת ירידה שם, אבל בחודשים הקרובים אולי המחירים שם יעלו כי סיום הבנייה בשכונה הוביל למעט הצפה בהשכרות. היו גם דירות 4 חדרים ב-5,000 שקל בנווה זמר".

 דירות 4 חדרים לשכירות ארוכת טווח