מכה בשווי עשרות מיליוני שקלים לעיריית ת"א בבית המשפט

אין לחייב שטח שירותים קומתיים בבנייני משרדים בארנונה - כך עולה מהחלטה שקיבל לאחרונה בית המשפט המחוזי תל-אביב. פסק הדין ניתן בהמשך לשני ערעורים שהגיש מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה, שקבעה כי השירותים במסדרון הקומתי בבנייני משרדים, הפתוחים ומשמשים את כל באי הקומה, הם שטח משותף הפטור מארנונה. ניסיון העירייה נכשל, והשופט אליהו בכר דחה את הערעורים וקבע כי השירותים הקומתיים הם רכוש משותף הפטור מארנונה, וחייב את עיריית תל-אביב בהוצאות משפט בסך 20 אלף שקל.

על פי הערכות, אם העירייה לא תערער על פסק הדין לבית המשפט העליון, יוגשו תביעות פרטניות להשבת כספי ארנונה ששולמו בגין שירותים בבנייני משרדים, העשויות להגיע לעשרות מיליוני שקלים.

בית המשפט דן כאמור שני מקרים שבהם חייב מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב, בשנת 2015, דיירים בבנייני משרדים בתשלום ארנונה בגין השירותים המשותפים בקומה, לפי חלקם היחסי. בשני המקרים לא היו הדיירים המשרד היחיד בקומה, ועשו שימוש בשירותים במשותף עם משרדים נוספים בקומה.

במקרה אחד, חויב דייר המחזיק במשרד בן 113 מ"ר בבניין ברחוב בית עובד 15 בתוספת שטח לחיוב של 4.2 מ"ר, המהווה את חלקו היחסי בשטח השירותים הקומתיים. במקרה השני, חויב דייר המחזיק במשרד בן 127.5 מ"ר בבניין ברחוב מנורת המאור 3 בתוספת שטח לחיוב של 6.87 מ"ר.

שני הדיירים הגישו השגות למינהל הארנונה של עיריית תל-אביב ונדחו. על כך הם הגישו עררים לוועדת הערר לענייני ארנונה שקיבלה את טענתם. מנהל הארנונה של עיריית תל-אביב לא ויתר, והגיש שני ערעורים לבית המשפט המחוזי שאוחדו לפסק דין אחד.

בשני המקרים לא הייתה מחלוקת כי מדובר בשירותים קומתיים מחוץ למשרדים המאוכלסים, וכי באותה קומה ישנם משרדים נוספים העושים שימוש בשירותים שאינם נעולים ולאף דייר אין זכות קניינית או חוזית בהם, ועל כן גם האחריות לתפעולם וניקיונם אינה של הדיירים. בית המשפט נדרש לקבוע האם מדובר בשטח משותף הפטור מארנונה, או בשטח בו נעשה שימוש משותף, כטענת העירייה, שניתן לחייב בגינו בארנונה על פי חלק יחסי של כל דייר בקומה.

בשני המקרים קבעה ועדת הערר כי מאחר שהשירותים נמצאים מחוץ למשרדים עצמם, בקומה שבה מספר משרדים העושים בהם שימוש, הרי ששטח השירותים פטור מארנונה.

יצוין כי צו הארנונה של עיריית תל-אביב לשנת 2016 קובע כי "שטח משותף בבניין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט בניין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף בה מוחזק על ידי מחזיק אחד. שטחים משותפים אלו יחולקו ויחויבו באופן יחסי בין המחזיקים".

מנגד טען מנהל הארנונה כי השירותים הקומתיים אינם שטח משותף אלא שטח "המוחזק במשותף" ועל כן על כל הדיירים בקומה לשלם ארנונה בגינו. מה גם ששירותים הם הכרחיים לקבלת רישיון עסק.

בכר דן בשאלה מהו שטח משותף, וקבע כי "למשיבים אין שליטה על חדרי הנוחיות ואין להם יכולת לנצלם לצרכים שונים". הוא קבע כי לא מתקיימת הדרישה לקיום "זיקה וייחודיות" הקושרת בין שטח השירותים למשרדים ולא מספיקה הנחיצות שלהם למשרדים כפי שמנהל הארנונה טוען. הוא הוסיף כי "אין מחלוקת כי השימוש בחדרי הנוחיות אינו שימוש עיקרי ולא נטען כי מי מהמשיבים משתמש בחדר הנוחיות כמשרד".

עם זאת, בכר ציין כי אם היה מוכח שהמשיבים עושים שימוש ייחודי בשירותים, ההחלטה הייתה כנראה שונה. בכר דחה את הערעורים וקבע כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר שקבעה כי חדרי הנוחיות הנמצאים מחוץ למשרדי המשיבים במסדרון הקומתי הם שטח משותף הפטור מארנונה וחייב את מינהל הארנונה בהוצאות משפט בסך 20 אלף שקל, 10,000 שקל לכל תיק.

לדברי עו"ד מוטי איצקוביץ ממשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI) המתמחה במיסוי מוניציפלי, "במשך שנים מנסה עיריית תל-אביב לשנות את שיטת המדידה שלה ובכך להגדיל את הכנסותיה מארנונה. אולם, שינוי כזה לא ניתן לבצע ללא שינוי החוק, ולכן העירייה כל העת מחפשת דרכים יצירתיות לחייב שטחים משותפים בארנונה. מקרה אחד היה חיוב של שטחי המעבר והתמרון בחניונים. ניסיון זה של העירייה נדחה על ידי בית המשפט העליון, בפסק דין בו ייצגנו את אפריקה ישראל, שם קבע בית המשפט כי לא ניתן לחייב שטחים אלה בארנונה בשל היותם שטח משותף.

כעת ניסתה העירייה פעם נוספת בדרך יצירתית לחייב חדרי שירותים הממוקמים בבנייני משרדים, למרות שהם משמשים את כלל העוברים והשבים בבניינים. בפסק הדין נדחה ניסיון זה של העירייה להחריג את חדרי השירותים משיטת המדידה ולהטיל עליהם חיוב בארנונה".

תגובת עיריית תל-אביב-יפו: "העירייה עדיין לומדת את פסק הדין. עם זאת, חשוב להבהיר, כי פסק הדין אינו קובע כי לא ניתן לחייב שירותים קומתיים בבנייני משרדים בארנונה, אלא כי מדובר ב'שטח משותף', בכפוף לסייגים שנקבעו לכך בפסק הדין, וככזה יש לחייבו בהתאם להוראות שנקבעו בצו הארנונה לחיוב שטחים משותפים".