מדד מחירי הדירות: ירידות במחוזות ירושלים, צפון, דרום ות"א

הוועדה המייעצת ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הציגה היום (ד') את מדד מחירי הדירות החדש שיפורסם לצד מדד מחירי הדירות המוכר. בעוד המדד התייחס עד כה רק לשינוי במחירי הדירות ברמה הארצית, המדד החדש מתייחס בנפרד לכל אחד מהמחוזות, זאת למעט מחוז יהודה ושומרון, וזאת בשל התנודתיות שבו.

המשמעות היא תמונת מצב מדויקת יותר הנוגעת לשונות מחירי הדירות ברמה החודשית בכל מחוז ומחוז. נדגיש כי מדד זה מתייחס הן לדירות חדשות והן לדירות יד שנייה שנמכרות בשוק, כולל הדירות המוזלות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. עוד נדגיש כי מחיר למשתכן נכנסת אל תוך המדד במשקל שונה מהעסקאות הרגילות וזאת בהתאם למשקלה בשוק בעת עריכת המדד. מדובר בחלק מהמלצות הוועדה המייעצת ללמ"ס לטיוב נתוני מחירי הדירות.

על פי הנתונים שהוצגו בתדרוך העיתונאים הנוגעים לנתוני המדד המחוזי, נראה שהמגמה מעורבת בכל הנוגע לשונות המחירים בעת פרסום המדד האחרון (אוקטובר-נובמבר 2017). בעוד המדד הארצי העיד על ירידה בשיעור 0.3% הנתונים המחוזיים המתייחסים לנקודת הזמן האמורה מעידים כי ב-4 מחוזות נרשמה ירידה משמעותית יותר מזו של המדד הארצי.

מדובר במחוז ירושלים שרשם ירידה בשיעור 1.3%, מחוז הצפון שרשם ירידה בשיעור 1.3%, מחוז הדרום שרשם ירידה בשיעור 1.5% ומחוז תל-אביב בו נרשמה ירידה בשיעור 0.8%. במקביל, שאר המחוזות דווקא מעידים על עלייה במחיר. כך, במחוז חיפה מדובר על עליה בשיעור 0.6% ומחוז מרכז מעיד על עליה בשיעור 0.8% במחירים. מדובר בפעם הראשונה שנתוני שונות המחירים מפוצלים למחוזות והדבר מעיד על תמונת מצב מעט שונה מהמדד הארצי. המדד המחוזי צפוי להתפרסם במסגרת דיווח המדד החודשי החל מהמדד הקרוב מידי חודש.

במקביל למדד המחוזי, נחשף כי בלמ"ס יחלו לפרסם נתונים חדשים שיתפרסמו בקרוב, כלומר מידע חדש על מדדים שמשקפים שינוי במחירי הדירות. כאמור, מדובר במדד חודשי על פי מחוזות, לששת המחוזות בישראל ובנוסף, מדד מחירים ליישובים עירוניים גדולים, מדד רבעוני שיתייחס לשונות המחירים בערים אשדוד, באר-שבע, חיפה, ירושלים, נתניה, פתח-תקווה, ראשון-לציון ותל-אביב. מדובר בערים עם היקף אוכלוסייה משמעותי שמאפשר דגימת מספיק עסקאות. פרסומים חדשים נוספים יהיו מדד לדירות חדשות בלבד (כולל דירות מחיר למשתכן), מדד מחיר דירות יד שנייה מנוכה איכות, גם הוא יהיה מפוצל למחוזות השונים.

פרסומים רבעוניים על רמת מחירים ממוצעת של עסקאות בערים הגדולות, רמת מחירים של עסקאות בדירות חדשות והפרדה של דירות בתמיכה ממשלתית, בפילוח המחוזות השונים (מדד שיבחן שונות מחירים רק לדירות המוזלות). עוד פרסומים חדשים יהיו פרסום של רמת מחיר ממוצעת בעלות מאפיינים קבועים ברמה ארצית, מחוזית וגם בששת הערים הגדולות וגם רמת שווי מ"ר בכל אחד מהאזורים בישראל. גם בתחום שכר הדירה ממליצים בוועדה המייעצת לפרסם נתונים רחבים יותר ברמת המחוזות. בוועדה המייעצת אף ממליצים להפריד את מועד פרסום מדדי מחירי הדיור מפרסום המדד הכללי. על פי ההמלצה, בעוד המדד הכללי מפורסם ב=15 לכל חודש, מומלץ לפרסם את מדד מחירי הדיור ב-12 לכל חודש.

שינוי זה ייכנס לתוקף ככל הנראה באפריל הקרוב. נציין כי הוועדה המייעצת ממליצה כי הפרסומים החדשים יפורסמו לציבור החל מהחודש הקרוב, ובמהלך החודשים הקרובים. עם זאת, בלמ"ס מציינים כי עדיין מנסים לטייב הנתונים וייתכן וחלק מהמדדים החדשים לא יפורסמו עדיין במסגרת הפרסומים לציבור. דני פפרמן, הסטטיסטיקן הראשי, אמר על כך: "לא יכול להתחייב שכל מה שיופיע אכן נפרסם. יש דברים שיהיו רק במחולל הדוחות ולא בהודעות שהלמ"ס מפרסמת לציבור. מאוד נרצה לפרסם כל הדברים אבל יש שיקולים שונים שנצטרך לבחון, כמה המדדים השונים יציבים לאורך זמן. עשינו זאת עם המדד הארצי ומדד דירות חדשות אבל עוד טרם עם השאר. אנחנו נצטרך לבחון את כלל הדברים ונשתדל ליישם כל מה שהומלץ".

 מדד מחירי הדירות

במקביל, הציגו בתדרוך העיתונאים גם את המדד החדש המתייחס לשונות המחירים בדירות חדשות בלבד. מדובר במדד שפרסומו החל כבר עם פרסום המדד האחרון. על פי נתוני המדד האחרון, מחירי הדירות ברחבי הארץ רשמו ירידה בשיעור 0.3% בעוד מדד מחירי הדירות החדשות רשם ירידה בשיעור 0.6%. מדד זה (הדירות החדשות) כולל גם את דירות מחיר למשתכן וזאת ללא הפרדה בין הדירות במחירי שוק לדירות המוזלות של מחיר למשתכן. עובדה זו בעייתית משום שלא ניתן להפריד בין השפעת המחיר המוזל אותו שינתה הממשלה באופן מלאכותי באמצעות מכרזי מחיר למשתכן לבין הדירות שנמכרות במחירי שוק.

על כך אמרו בתדרוך העיתונאים כי בכוונת הלמ"ס לפרסם מה שיעור דירות מחיר למשתכן מתוך כלל הדירות החדשות שחושבו במדד זה אולם לא יהיה מדד נפרד שיקבע מה שיעור שינוי המחיר בדירות המוזלות ובדירות במחירי שוק בנפרד. מדובר בעובדה בעייתית משום שהתוצאה של מדד זה לעולם לא תשקף את מחירי הדירות החדשות נאמנה אלא תושפע על ידי הדירות המוזלות של מחיר למשתכן. המקרה היחידי בו המדד יהיה נאמן למחירי השוק החופשי יהיה באם בחודש מסוים לא יימכרו דירות מוזלות בלבד, או שתוכנית מחיר למשתכן תופסק.

ד"ר דני בן שחר ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב ויו"ר הוועדה המייעצת ללמ"ס התייחס למדד החדש והמלצות הוועדה המייעצת ללמ"ס ואמר: "צריך קודם להבין את הקושי במדידת השינוי במחירים. אין שתי דירות זהות, ובכל תקופה נמכר מדגם שונה של דירות מזה שנמכר בתקופה קודמת. אם היינו מדברים על גבינת קוטג', כל חודש זו אותה הגבינה. אבל בנדל"ן זה לא כך. המטרה שלנו לנקות את האיכות השונה ולהגיע לשינוי הצרוף של המחירים".

מעבר למדדים החדשים עליהם ממליצה הוועדה המייעצת, התייחסו בתדריך העיתונאים גם להמלצות הנוגעות לטיוב הנתונים.

המלצה ראשונה של הוועדה המייעצת מתייחסת לטיוב המידע שמתקבל מרשות המסים. העשרת המידע וגם יצירת שדות חדשים לדיווח כמו האם מדובר בדירה מוזלת, שלב בנייה, מועד צפוי למסירת נכס, האם יש מרפסת חניה ומחסן ועוד. אנחנו מציעים ששדות אלו יתווספו לדיווחים לרשות המסים. בנוסף ממליצים בוועדה המייעצת על עריכת בקרות לוגיות על המידע המדווח לרשות המסים, כלומר לבדוק שהנתונים מהימנים, וגם לטייב ולהעשיר המידע על ידי מקורות מידע נוספים וגם קבלת מידע שוטף ממערכת רישוי זמין שיוביל לזרם עדכני של עסקאות.

ההמלצות מתייחסות גם לשינוי במודל האמידה של מדד מחירי הדירות מזה שהיה נהוג עד כה, כלומר, שני מודלים מקבילים שיבחנו השינוי עם נתונים חלקיים ושינוי עם נתונים מלאים עם ראייה אחורה על פני 36 חודשים והתמקדות באזורים סטטיסטיים שונים כדי לטייב הנתונים. "המודל החדש יגדיל את מספר העסקאות במדידה מ-67 יישובים כיום לכלל היישובים ברחבי הארץ וגם הרחבת סוגי הדירות. מדובר בהגדלה של כ-16%של היקף העסקאות הנמדדות. המדד הארצי יחושב כעת על פי מדדים מחוזיים לצד המדד הארצי, שיביא למדד מדויק יותר", כך ד"ר בן שחר. נציין כי טיוב הנתונים הוא בשורה חשובה, שרק מדגישה עד כמה הנתונים עד היום לקו בחסר.

עוד אמר ד"ר בן שחר: "מדובר בדו"ח ביניים המתייחס לסוגיית המחירים. המלצות הוועדה באות לאחר מאות שעות עבודה, סימולציות ועבודה קשה. יש כאן מהפיכה בכל הנוגע לנתוני המחירים בשוק הדיור. זה אולי נשמע דרמטי אבל יישום מלוא ההמלצות יוכל לתת לציבור הרחב, לרגולטורים ולגורמים המקצועיים בענף הנדל"ן תמונה רחבה יותר ומהימנה יותר על תחום המחירים בענף הנדל"ן בישראל. במהלך למעלה משנה שאני בתפקיד נתקלתי בקבוצה של אנשים שמטפלים בתחום נתוני הנדלן באופן המקצועי ביותר. ביצענו חריש עמוק על כל הנתונים וכל שיטות הבדיקה בתחום".

בשורה התחתונה, ממליצה הוועדה המייעצת כי רשות המסים תעביר הנתונים ללמ"ס מהר יותר, ומוקדם יותר, באמצעות קיצר זמן חובת הדיווח מ-30 יום ל-20 יום. במקביל מוצע מעקב אחר יישום ההמלצה. נציין כי רשות המסים השתתפה בדיוני הוועדה המייעצת והיא מודעת לדברים והשינויים המבוקשים אבל היישום תלוי בסופו של דבר ברשות המסים.

 מפת מחוזות