רפורמת המס בארה"ב: יזמי הנדל"ן ירוויחו כמו כולם

לפני ימים מספר חתם נשיא ארה"ב דונלד טראמפ על רפורמת המס שלו, ולמעשה הוציא אותה לפועל. לחוק החדש השלכות רחבות היקף, ובחרנו להתמקד בהשלכות הקשורות לתחום הנדל"ן, ובאלו המשמעותיות ביותר בעינינו. אין לראות בכתוב רשימה סגורה.

1. ניכוי תשלום מס מקומי - קודם לשינוי החוק, מלוא הסכום ששולם בעבור מס עירוני ומס מדינתי הותר בניכוי מההכנסה החייבת במס ברמה הפדרלית. הרפורמה קובעת כי ניכויים אלו יותרו עד לסכום של 10,000 דולר בשנה. הנפגעים העיקריים משינוי זה הם בעלי נכסים יקרים שממוקמים במדינות בעלות מסים מקומיים גבוהים (כמו ניו-יורק, קליפורניה וקונטיקט) או מי שמחזיק בכמה נכסים. בנוסף, ייתכן שתהיה ירידה בביקוש לנכסי יוקרה, בשל הירידה בכדאיות המיסויית של החזקה בנכסים אלו.

2. ניכוי הוצאות ריבית במשכנתאות - קודם לשינוי החוק, הוצאות ריבית בגין תשלום משכנתא עבור דירת מגורים היו מותרות לניכוי עד לגובה הלוואה של 1,000,000 דולר. הרפורמה קובעת כי הוצאות אלו יותרו מעתה לניכוי עד רמה של 750,000 דולר. חשוב לציין כי הוראה זו לא תחול על נכסים שנרכשו לפני השינוי. כמו כן, בהלוואות מסחריות, קיימת האופציה לנכות חלק גבוה יותר מתשלומי הריבית, אולם קיימות מגבלות אחרות בנושא. בכל מקרה, בעקבות שינוי החוק, יגבר הלחץ על חברות לסווג הלוואות כ"הלוואות עסקיות" בניגוד ל"הלוואות להשקעה".

3. מיסוי וניכויים ברמה הפרסונלית - החקיקה החדשה מפחיתה באופן כללי את מס ההכנסה של יחידים ושל זוגות בכל רמות ההכנסה. שינויים אלו נקבעו לתקופת זמן של שמונה שנים שלאחריהן יחזרו מדרגות המס לרמות של לפני הרפורמה (טענת הרפובליקנים כי לאחר תקופה זו תאושר הארכתו בתקופה נוספת). מטרת שינויים אלו היא להביא לצמיחה כלכלית ולעלייה בשיעור התעסוקה. צמיחה כאמור צפויה להוביל לעלייה בביקוש לדיור ולהיטיב עם שוקי הנדל"ן.

4. מיסוי וניכויים ברמת התאגיד - השינוי המשמעותי ביותר ברפורמת המס של טראמפ הוא קיצוץ מס החברות מרמה של 35% לפני הרפורמה, ל-21% לאחר הרפורמה. שינוי זה הוא קבוע (בניגוד לשינויים במיסוי הפרסונלי שהוגבלו בחוק בזמן). עם זאת יש לזכור כי ממשל חדש יכול לשנות את המס לרמה הקודמת ועובדה זו צריכה להיכנס למערך השיקולים בבחירה אם לפעול על בסיס חברה.

במקרה של מיזמי נדל"ן, רובם מנוהלים על ידי חברות/שותפויות "שקופות" שאינן חבות במס חברות. אלו ישויות משפטיות שעל פי החוק האמריקאי המיסוי מדלג בהן על רמת התאגיד וחל אך ורק ברמה הפרסונלית - על האנשים שמחזיקים בבעלות באותה ישות משפטית. במקור, בעלי חברות/שותפויות כאמור לא היו אמורים ליהנות מירידת שיעור מס החברות (משום שהן אינן משלמות מס חברות וחבריהן ממוסים באופן אינדיבידואלי), אך לבסוף הוחלט לאפשר באותן ישויות לנכות 20% מהכנסת התאגיד מתוך ההכנסה האינדיבידואלית החייבת במס. החוק מגדיר ישויות בהן מותר ניכוי כאמור כ-"active business" ונדל"ן נכלל בכך.

שאלה שנותרה פתוחה והפסיקה עשויה להכריע בנושא בעתיד היא האם ניהול נדל"ן נכלל בכך - ולפיכך, האם חברות שעוסקות בניהול נכסי נדל"ן ייכנסו להגדרה.

שינויים אלו צפויים לעודד השקעות ויזמות בשוקי הנדל"ן בארה"ב. בסנאט חששו שאזרחים יחלו לנצל הטבת מס זו על ידי יצירת מצג שלפיו הם פועלים על בסיס ישות משפטית כנ"ל והכניסו לחוק הגבלה שאומרת שניכויים כאמור יותרו עד רמת מחצית מכלל המשכורות ששולמו לעובדים. מצב כזה היה משאיר יזמי נדל"ן רבים ללא היכולת לנצל הטבת מס זו במלואה (משום שרבים מהם מנהלים ישויות כאמור ללא בסיס עובדים גבוה, אם בכלל), אלא שבשינוי של הרגע האחרון שהוכנס לגרסה האחרונה של החוק, נוסף שינוי שקובע כי ניכויים כאמור יותרו עד גובה אחד משניים: מחצית כלל המשכורות ששולמו לעובדים, או 2.5% מכלל שווי הנכסים בני הפחתה ו-25% מכלל המשכורות ששולמו לעובדים. השינוי האחרון מיטיב מאוד עם יזמי נדל"ן ולמעשה משווה בעבורם את התמריץ שניתן לבעלי עסקים אחרים.

ראוי לציין כי עבור משקיעי חוץ, שעד כה חויבו בארה"ב בניכוי מס במקור ברמת התאגיד בגובה של 39.6% בעבור הכנסה פירותית (מדרגת המס הגבוהה ביותר), והיו צריכים לבקש החזרי מס במידת הצורך, כעת, משהשתנתה מדרגת המס הגבוהה ל-7% ומשנוסף השינוי המוזכר מעלה, הניכוי במקור עבור אותם משקיעים יהא בגובה 29.6% (80% מ-37%) ובמרבית המקרים, ייחסך הצורך בבקשת החזרי מס כלשהם (משום שרמת המיסוי בגין הכנסה פירותית בישראל גם כך תהא ברוב המקרים גבוהה יותר ויהיה צורך בהשלמה לרמה זו). חשוב לציין כי עבור משקיעים בקרנות ריט יותר ניכוי 20% מהדיבידנדים מההכנסה האינדיבידואלית החייבת במס.

5. מס עיזבון - בעקבות שינוי החוק, הפטור מתשלום מס עיזבון בעבור אזרחים אמריקאים עלה מ-5 מיליון דולר ל-10 מיליון דולר. בעבור זרים, נשאר הפטור ברמתו הנוכחית שהינה נמוכה משמעותית - 60,000 דולר.

6. פחת - החוק קובע כמה שינויים הקשורים לפחת. אחד השינויים הינו הרחבת האופציה להפחית הוצאות להשבחת נכסים מסחריים. שינוי נוסף הוא קיצור משך ההפחתה ל-25 שנה מ-27.5 שנה בנכסי מגורים ומ-39 שנים בנכסים מסחריים. שני שינויים אלו צפויים להיטיב מאוד עם המשקיעים בנדל"ן מסחרי ברחבי ארה"ב.

לסיכום, הרפורמה כוללת מספר מצומצם של שינויים שעשויים לעלות את חשבון המס של יחידים שרוכשים נכסי מגורים יקרים בארה"ב ולפיכך עשויה לפגוע בביקוש לאותם נכסים. בנוסף, השינוי בניכויים המותרים על משכנתאות עשוי לגרום לבעלי נכסים להימנע מלמכור. מצד שני, הקלות המס שניתנו ליחידים ולתאגידים צפויות לאזן את התמונה ולהביא לצמיחה וליזמות מוגברת בארה"ב. הרפורמה מגדילה באופן משמעותי את כדאיות ההשקעה בנכסים מסחריים. משקיעים ישראלים בנדל"ן בארה"ב צפויים בעקבות השינוי לשלם בארה"ב מס פרסונלי מופחת על הכנסות פירותיות ומס זהה לזה ששילמו עד כה בעבור הכנסות הוניות. חובת הדיווח הכפולה מחייבת כמובן דיווח בישראל והשלמה לשיעור המס הקבוע בחוק (במידה וגבוה מזה שבארה"ב) כפי שהיה עד כה.

■ עו"ד קינן הוא ד"ר למשפטים מאוניברסיטת מישיגן ותואר שני במיסוי בינלאומי מאוניברסיטת הרווארד, שותף במחלקת המסים במשרד עורכי הדין Smith, Gambrell & Russell.

עו"ד צביקל הוא בעל תואר שני במשפטים מהמרכז הבינתחומי, ובעל תואר שני ביזמות נדל"ן מאוניברסיטת קולומביה בניו-יורק. בשנים האחרונות עוסק בניהול השקעות ויזמות נדל"ן בארה"ב.