תחמון ובנייה: מפלצות הנדל"ן שחומקות מהחוק בישראל

מדינת ישראל מתקשה כבר שנים ארוכות להתמודד עם עבירות תכנון ובנייה בישראל. "מכת מדינה", כפי שהרשויות עצמן הגדירו זאת פעם אחר פעם, הכוללת מאות אלפי חריגות בנייה, פיצולים, מבנים ללא היתר ועוד ועוד בכל רחבי ישראל, פעמים רבות ללא דין וללא דיין.

אבל מה לנו כי נלין על האזרחים הקטנים, בשעה שהם רואים את עבריינות הבנייה הגדולה ניצבת מולם כמעט באין מפריע. פה ושם הם אמנם קוראים על אכיפה ועל צעדי ענישה, אבל במרבית המקרים הם ממשיכים לראות את העבריינים חוגגים, בדרך כלל בחסות בתי המשפט (שמתקשים להכריע) והרשויות המקומיות (שנהנות כמובן מארנונה מאותם שטחים לא חוקיים).

הנה ארבע דוגמאות כמעט מקריות. על ארבעתן כנראה כבר קראתם במהלך השנים, וראיתם כותרת שבישרה שהם כבר נסגרים, אבל הם עדיין חיים וקיימים.

יתרה מכך, למרות תיקון לחוק מחודש אוקטובר שניסה לתחום את זמני ההכרעות ולהגביר את הכלים המינהליים העומדים לרשות המדינה כנגד העבריינים, נדמה שהדרך סלולה ובטוחה בפני עברייני הבנייה להמשיך ולהאריך עוד ועוד את ההליכים.

נעימי בנתניה: 24 אלף מ"ר ללא היתר בנייה

קניון נעימי הוקם בשדרות לנטוס 60, בפאתי שכונת קרית השרון במזרח נתניה. חברת מגדלי נעימי, שבבעלות מיכאל נעימי, הקימה את המבנה הארוך שכולל מסחר ומשרדים בהיקף של כ-25 אלף מ"ר, מעל שתי קומות חניון תת-קרקעי בהיקף 24 אלף מ"ר - שהוקמו ללא היתר בנייה.

נעימי הפר צווי הפסקת עבודה שהוצאו נגדו, ולא היסס לאכלס את המקום בעסקים מבלי שקיבל אישור אכלוס (טופס 4), שנכון לרגע זה עוד לא נראה באופק. בין השוכרים סטודיו לחוגי ילדים, אותו פוקדים עשרות ילדים והוריהם משכונת המגורים הסמוכה, קרוב לוודאי שהם כלל אינם יודעים שלמקום אין בכלל טופס אכלוס כדין ולא אישור כיבוי אש.

השוכרים שחתמו על הסכמי שכירות עם נעימי סובלים מהעיכובים במתן האישורים, ואחדים מהם מאכלסים מזה תקופה את המתחם בניגוד לדין. נגד נעימי הוגש כתב אישום בגין בנייה ללא היתר, אי קיום צו הפסקת עבודה ואכלוס עסקים ללא טופס 4.

ומדוע הוא לא טרח לבקש מראש היתר בנייה לחניון הענק? התשובה עלומה, מאחר שתוכנית בניין העיר מאפשרת הקמת חניון בתת-הקרקע. היה מי שהעריך בפנינו כי נעימי היה מאוד בטוח בעצמו, בין השאר לאור העובדה שהוא היה אחד התורמים בבחירות האחרונות (אוקטובר 2013) לסיעתה של ראש העירייה, מרים פירברג, למרות שהוא עצמו בכלל תושב ירושלים. בכל מקרה, מדובר בתרומה צנועה של 5,000 שקל, המקסימום שקובע החוק. ועם זאת, חשוב לציין כי העירייה פועלת משפטית נגד נעימי, אך אולי העסקים שפועלים שם גם היום מעידים שהיא לא נחושה מספיק. בינתיים, נעימי כבר הצליח לאשר לפני ארבעה חודשים תוכנית בינוי חדשה לקראת הוצאת היתר, שמכשירה את הקמת החניון התת-קרקעי. בעיריית נתניה מבהירים כי עד רגע זה, ולמרות שאושרה תוכנית הבינוי החדשה, הוא טרם הגיש בקשה חדשה להיתר בנייה.

בפרקליטות המדינה מסבירים כי במקור היתה זו דווקא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה שדרשה מנעימי להקים חניון תת-קרקעי, והוא התנגד נחרצות להקמתו בשל העלויות הכבדות. נעימי אף נאבק משפטית בתנאי שקבעה הוועדה המקומית וניצח, ועל כן הוציא היתר בנייה שאינו כולל את הקמת החניון התת-קרקעי.

בפרקליטות לא ממש יודעים להסביר למה הוא החליט בסופו של דבר, בניגוד להיתר, לחפור את קומות החניון. "חרף האמור, ומסיבותיו הוא, החל נעימי בבניית חניון למבנה וזאת אף שההיתר שניתן לו בסופו של דבר לא כלל היתר לבניית חניון. בעקבות הבנייה הוציאה הוועדה המקומית צו מינהלי להפסקת עבודות, ומשהמשיך בבנייה, הוגש נגדו כתב אישום בגין עבירה של בניית החניון ללא היתר, הפרת הצו המינהלי ואכלוס שלוש חנויות בטרם קבלת טופס 4".

בפרקליטות הוסיפו כי נגד נעימי מתנהל מזה שנה וחצי הליך בבית המשפט לעניינים מקומיים בנתניה ונכון להיום נמצא ההליך בעיצומו.

באשר לעסקים שפועלים כיום במקום, הבהירו בפרקליטות כי מבירור שנעשה עם התביעה העירונית נמצא כי העניין מצוי בחקירה, ולאחר שיתקבלו ממצאי החקירה, תשקול התביעה העירונית את צעדיה בהתאם.

מכיבוי אש נמסר: "בבדיקה שנערכה בתחנת כיבוי אזורית נתניה נמצא שקניון נעימי פועל ללא אישור שירותי הכבאות וכל העסקים שנמצאים בקניון הם ללא ידיעת שירותי הכבאות וללא אישורם".

מעיריית נתניה נמסר: "כנגד היזם תלוי זה מכבר כתב אישום בגין בנייה בלתי חוקית ואיכלוס שלא כדין של הפרויקט. התיק קבוע לדיון בבית המשפט. מאז הגשת כתב האישום איכלס היזם עסקים אחרים במקום. בעקבות זאת יצא שוב מפקח על הבנייה לשטח ואיתר את העסקים החדשים הפועלים שלא כדין. נפתחה חקירה פלילית הנמצאת בעיצומה. מאליו יובן כי בנסיבות העניין לא יינתן למבנה טופס 4, עד להסדרת השינויים אשר בוצעו בפועל לרבות מרתפי החניה. ככל שיהיה שימוש חורג מהמותר עפ"י התוכנית יינקטו הליכים בנידון. באשר לטענת התרומה - מדובר בטענה ממוחזרת שפורסמה בעבר. כל רמיזה או ניסיון לקשור את התרומה שניתנה על פי חוק לעניין האכיפה - משולל כל יסוד ואינו מן העניין, לראיה פירוט הצעדים שננקטו נגד היזם כחוק".

מחברת מגדלי נעימי נמסר: "חברת מגדלי נעימי פעלה ופועלת בהגשת התוכניות לעיריית נתניה כמתחייב ובהתאם לדין. בניית קניון נתניה נעשתה על פי תקני הבטיחות המחמירים ובהתאם לכל דין".

 קניון נעימי / צילום: איל יצהר

ירקונים: הסיפור שלא נגמר (אבל מניב שכירות) 

אין פרשה שממחישה טוב יותר את העובדה ש"זמן שווה כסף" מהסאגה הארוכה של מתחם ירקונים בצפון פתח תקווה. קשה להאמין, אבל כתב האישום בעניין המתחם המסחרי הלא חוקי, היושב על קרקע חקלאית, הוגש ב-2006. כמעט 12 שנה לאחר מכן, המתחם עדיין פועל, למרות שהיזמים לא הצליחו עד כה להוכיח כי יש הצדקה חוקית לקיומו של המתחם.

השיטה כמעט בכל המקרים היא אותה שיטה. האכיפה כנגד עברייני בנייה מתנהלת בשני מישורים: משפטי ותכנוני. לצד אכיפה משפטית והגשת כתבי אישום לבתי משפט, יכולים להתנהל גם הליכים שבסופם יוכשרו העבירות שבוצעו בוועדות התכנון. את זאת יודעים היטב עברייני הבנייה, הפועלים לדחייה של פסקי דין וקיום צווים שונים, עד להכרעה בסוגיה התכנונית שאורכת בעצמה זמן רב.

במקרה של ירקונים למשל, במאי 2015 הגישו היזמים לבית משפט השלום בכפר-סבא בקשה להארכת מועד לצווים שהורו על הפסקת השימוש במקום, עד להכרעה בהיבט התכנוני. במקביל כאמור פנו היזמים אל הוועדה המחוזית בבקשה לאשר להם שימוש חורג, למרות שמדובר בסטייה ניכרת מתוכנית ובמבנה שאינו חוקי. הוועדה דחתה את הבקשה, ועל ההחלטה הגישו היזמים עתירה מנהלית. בחודש יוני החליט בית משפט השלום בכפר-סבא כי הצו שניתן ייכנס לתוקף ב-1 בספטמבר 2017. היזמים לא ויתרו והגישו בקשה לדיון חוזר שנדחתה ביולי האחרון. במקביל, בספטמבר דחה בית המשפט המחוזי את העתירה המינהלית וקבע שהוועדה המחוזית צדקה כשלא אישרה ליזמים שימוש חורג במתחם. רק שבמקביל, היזמים פנו בתחילת 2017 למועצה הארצית לתכנון ובנייה כדי שזו תורה על ביטול ההכרזה של המתחם כקרקע חקלאית, על מנת לסלול את הדרך להכשיר את הבנייה במקום. הולקחש"פ - הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים - סירבה כצפוי ביולי האחרון לתת הסכמתה לביטול ההכרזה, והיזמים בתגובה הגישו עתירה נגד המועצה הארצית בטענה כי על חבריה הופעלו לחצים מצד ארז קמיניץ, המשנה ליועמ"ש, וביקשו לזמן אותם להשמיע עמדתם בדיון נוסף. העתירה עדיין תלויה ועומדת, והיזמים גם הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי על החלטה של בית משפט השלום בכפר-סבא, שהחליט כי צו הפסקת השימוש ייכנס לתוקפו ב-1 בספטמבר. בערעור הם דורשים להמתין להכרעה בערעור נגד החלטת המועצה הארצית לסרב לביטול ההכרזה על הקרקע כחקלאית.

ב-25 באוקטובר 2017 נכנס לתוקף תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה, ששינה את פרק האכיפה מהיסוד וניסה סוף סוף להציב גבול להתארכות הזמנים. התיקון, שזכה לשם "תיקון קמיניץ", קבע כי צווים שנותן בית משפט ייכנסו לתוקף תוך חודש, ולא תוך שנה או שנתיים, וההארכה בלוחות הזמנים יכולה להינתן רק עד שנה. לאחר מכן, יכולה להינתן הארכה רק פעם אחת, לתקופה של חצי שנה ובמקרים חריגים לחצי שנה נוספת.

הבעיה היא שהחוק חל רק על צווים חדשים ולא על צווים שהוצאו לפני ה-25 באוקטובר 2015. בעיה נוספת שהתיקון לא פותר, היא הימשכות הדיונים בבתי משפט.

הקנס משתלם

במקרה של ירקונים מצא בית המשפט לנכון להטיל קנס כבד על היזמים, שיהווה חלק מענישה הולמת לעבירות הרחבות שביצעו, ואף ישמש הרתעה בפני עבריינים פוטנציאליים לבצע עבירות דומות. בינואר 2014 הטיל בית המשפט בכפר-סבא קנס מצטבר של 15 מיליון שקל על היזמים, שנה וחצי לאחר הרשעתם, לצד ההחלטה לסגור המקום בינואר 2013.

אלא שעיון בפרוטוקול הדיון שהתקיים בדצמבר האחרון בבית המשפט המחוזי בבקשה לדחייה נוספת של מועד סגירת המקום שהגישו העסקים במקום (שכמובן שולפים בכל פעם את העובדים האומללים שיוצאים להפגין) מראה כי הימשכות ההליכים היתה כלכלית ליזמים, עמוס לוזון וחברת הכשרת הישוב של עופר נמרודי, למרות הקנס הכבד לכאורה.

"מאז ניתן הקנס בעלי המתחם גובים בינתיים שכירות, והחזירו מזמן את הקנס שהוטל עליהם ואף יותר מזה", אמר בא כוח המדינה עו"ד אשר זליגר מפרקליטות המדינה. זליגר ביקש שלא לתת ליזמים להמשיך את השימוש גם ב-2018. "המועד לסגירת המתחם להפסקת השימוש הלא חוקי נקבע בינואר 2013 ונקבע בהסכמת בעלי החנויות ובעלי המתחם, ואז ניתנו להם 30 חודשים כדי להתארגן ולמצוא מקום חלופי. חלפו מאז 30 חודשים ועוד 30 חודשים, ולכן אבקש שבית המשפט יאמר עד כאן". למרות זאת, בית המשפט טרם אמר את דברו ועיכב את הביצוע לתקופה נוספת.

דיזיין סנטר: המדינה נזכרה לתבוע פינוי ופיצוי אחרי 11 שנים

בחודש ספטמבר הגישה המדינה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב תביעה בסך 175 מיליון שקל וכן תביעה לסילוק ידן של החברות יצחקי מחסנים ויצחקי השקעות מקניון דן דיזיין סנטר וממתחם שופרסל דיל בבני ברק (מול קניון איילון). 

מדובר במתחמי קניות על שטח 28 דונם הנמצא בבעלות המדינה. המדינה טענה כי יצחקי בנתה על הקרקעות שני מתחמי ענק - דן דיזיין סנטר ושופרסל דיל, תוך חריגה והפרת מערכת הסכמים שבין הצדדים. המדינה טוענת כי החברות מחזיקות בנכסים שלא כדין, ונהנות במשך שנים מתקבולים ורווחים עצומים, שאינם מועברים למדינה כנדרש.

פרקליטות המדינה טוענת כי יצחקי קיבלה ללא תמורה כספית זכות להחזיק ולעשות שימוש במתחם דן דיזיין ושופרסל, תוך זכות שימוש בקרקע למטרת מבנים ומחסנים הדרושים לרכבת לצורך הובלה, אחסון וממגורות, שירותים נלווים לכך וכן "חנויות חדרי תצוגה, מרכזי מסחר, בידור ובילוי המקובלים בקניון איילון ברמת גן". בתמורה היא התחייבה לאחסון הנוגע להובלה ברכבת ואף נושאת בחובת שיפוי כלפי המדינה בגין כל נזק. לטענת המדינה, החברה הפרה את החוזים והיא תובעת פיצוי.

באמצעות פרקליטות מחוז ת"א (אזרחי), בשיתוף היחידה לאכיפה אזרחית בפרקליטות, טענה המדינה כי על פי המוסכם בחוזים המקוריים היה על הנתבעת לפנות את דן דיזיין עד פברואר 2009 ואת שופרסל עד דצמבר 2006 - לפני 11 שנים!

עוד נטען כי החברות ביצעו תוספת בנייה נרחבת ולא מאושרת ולא שילמו דמי חכירה בגין שטחים אלה. כמוסכם בחוזים המקוריים למחסנים, התחייבה חברת יצחקי לבנות 22 אלף מ"ר (12 אלף מ"ר בדן דיזיין ו-10,000 מ"ר בשופרסל), אולם בפועל בנתה יותר מ-63 אלף מ"ר. לטענת המדינה, מעבר להפרת החוזה, היא זכאית לפיצוי של דמי החכירה השנתיים והתמורה הנוספת בגין השטח המבונה הנוסף.

מנגד, בדן דיזיין טוענים כי מדובר בתביעת סרק, שנועדה לכסות על התנהלות רשלנית מצד המדינה, וכי החברות הן ששוקדות על תביעה.

 דיזיין סנטר / צילום: תמר מצפי

סינמה סיטי ירושלים: שופטי העליון משקיפים על הגג הלא חוקי

במארס 2015 הורתה ועדת הערר המחוזית בירושלים להרוס את גג מבנה הסינמה סיטי בעיר ולהפוך אותו - בהתאם לייעודו המקורי - לכיכר ציבורית. זאת, לאחר שהוועדה קבעה כי היתר הבנייה שנתנה העירייה היה פסול. ביוני 2016 הטיח בית המשפט המחוזי ביקורת קשה על היזמים והעירייה: "אכן אין דרך משכנעת יותר להדגים מה קורה כשחוק הופך לצחוק", קבעה השופטת נאוה בן אור. ובשורה התחתונה? כמעט שלוש שנים מאז אותה החלטה בוועדה, ושנה וחצי מאז דברי השופטת, הגג עדיין שם במקום והיזמים קרובים להכשרתו בדיעבד.

בתוכנית המקורית אמור היה המבנה, שנקרא חניון הלאום וניצב ממש מול בית המשפט העליון, לקשר בין מבני הציבור בקרית הממשלה, על ידי כיכר ציבורית שתיקרא "כיכר הלאום", ותייצר שטח ציבורי פתוח בן שני מפלסים, לרווחת הציבור. בפועל, לא בוצע שימוש בחניון ובשנת 2008 חברו שפיר הנדסה והסינמה סיטי וקיבלו זיכיון של 25 שנה להקים על קרקע המדינה מתחם בתי קולנוע. בתום התקופה תושב הקרקע למדינה.

בשנת 2012 אושרה התוכנית להקמת מתחם הבילוי וב-2014 נחנך המתחם. "החניון" הפך קניון, והמפלס העליון שבו היתה אמורה לקום כיכר ציבורית הפך למתחם מקורה, לאחר שהיזמים ביקשו וקיבלו היתר מהוועדה המקומית להצללה. הביקורת על כך שהמתחם המסחרי כלל אינו תואם לתוכנית המקורית ולאינטרס הציבורי לא איחרה לבוא. מיצג הדרדסים בכניסה, נגיעה מבית משפט העליון, הפך את הסיפור לגרוטסקי במיוחד.

המועצה לישראל יפה, שמשרדיה סמוכים למקום, היא שפנתה לוועדת הערר המחוזית, שקיבלה את הערר, אך נתנה ליזמים שנה לקידום תוכנית שמכשירה את הגג, עד להריסתו. ואכן, לאחר שהיזמים גם ערערו בינתיים על ההחלטה לבית המשפט ונדחו, החליטה הוועדה המחוזית ביוני 2016 להפקיד תוכנית מחודשת המכשירה את הגג. הוועדה לקחה הפעם בחשבון שהיזמים קיבלו היתר בנייה מהוועדה המקומית, ואת הטענה כי הקירוי הכרחי על מנת לקיים פעילות במקום בכל מזג אוויר.

במקביל הגישו היזמים לוועדת הערר ארכות לכניסתה לתוקף של בטלות ההיתר וקיבלו אותן. בקרוב אמור להתקיים דיון בהתנגדויות, ונדמה שהיזמים קרובים ליום שבו תוכשר עבירת הבנייה, בניגוד גמור לדברי השופטת בן אור, שאמרה ביוני 2016 כי "העותרות הפכו כיכר עירונית לקניון פרטי, בניגוד להצהרתן לפני רשויות התכנון כי בכוונתן להשאיר את הכיכר באופן שבו עוצבה על פי התב"ע", וכי "לא ניתן להשלים עם תוצאת התנהלות זו ולגלות כלפיה אורך רוח חסר גבולות", מסתבר שהזמן עשה את כנראה את שלו.

 גג סינימה סיטי / צילום: ליאור מזרחי