האם המגדלים יצילו את מרכז העיר העני והמתחרד של ירושלים?

עו"ד אריה נח, נציג העיזבון של המליונר המנוח הערירי והפילנטרופ אלברט בנין, מאמין בכל לבו שפרויקט מתחם בנין, שעל קידום מימושו הוא עמל כבר עשרות שנים והפקדתו אושרה רק בחודש שעבר, הוא בבחינת מה שיציל את מרכז העיר ירושלים. לדבריו, האדריכל האמריקאי "גאון", האדריכלות "מצוינת", המתחם יפיח חיים בחלק הזה של רחוב יפו, "שהוא כמו בית קברות", ייווצר מרחב פנימי "תוסס" שיחבר את שני הרחובות המקבילים הנביאים ויפו, ויחדיר למרכז העיר המתחרדת מסה של אוכלוסייה חילונית אמידה.

זו תקופת הגשת ההתנגדויות לפרויקט הגרנדיוזי, וכמו תמיד, ובאופן מיוחד בעיר ירושלים, פיתוח בקנה-מידה כזה ובאתר מרכזי כל-כך מעורר ויכוח לא קטן וביקורת. 

התוכנית מתייחסת לאזור בשטח של כ-14 דונם, הנמצא בין הרחובות יפו והנביאים, סמוך לכיכר הדווידקה, הידוע גם בכינוי "מתחם בנין". באופן מתמיה, המגרש עמד חצי נטוש במשך עשרות שנים. התוכנית החדשה הוכנה על ידי צוות בראשות האדריכל איאן באדר ממשרד האדריכלים האמריקאי המהולל Pei Cobb Freed & Partners, שבין היתר אחראי לתכנון מבנה פירמידת הזכוכית בלובר ולמגדל הבנק הבינלאומי בשדרות רוטשילד בת"א.

התוכנית מציעה בינוי של שלושה מגדלים בגבהים שונים של עד 30 קומות, הכוללים מגורים מלונאות, מסחר ותעסוקה, וגם שימור של מבנים ישנים וחשובים הנמצאים באתר. במרכז הפרויקט יש שטח ציבורי פתוח, שיעניק לעיר כמעין אתנחתא באמצע ההמולה האורבנית.

"המתחם עומד במצבו שנים והעיר סבלה"

האדריכל דוד קרויאנקר, מומחה מס' 1 להסטוריה של התכנון והאדריכלות בירושלים, מספר שהמגרשים באזור נקנו בסוף המאה ה-19 על ידי משפחות ולירו ובנין, שסירבו למכור אותם, ומצד שני לא היו מוכנות לקדם תוכניות לפיתוח: "המתחם עומד במצב גרוע ביותר במשך עשרות שנים. התוכנית הראשונה שהוגשה למגרש הייתה עוד בשנות ה-30, על ידי אדריכל ריכרד קאופמן (שתכנן את נהלל ועפולה). לא קרה עם זה כלום.

"האדון בנין, שהיה עשיר מופלג, סירב לכל תוכנית שהעירייה הציעה. הוא תמיד רצה יותר. מדי כמה שנים הוא היה מעסיק אדריכל שהיה מוסיף לתוכנית הקודמת עוד זכויות. הוא קיבל בזמנו זכויות די גבוהות, אבל לא הסתפק במה שהוא קיבל. אמר לי בשעתו בצחוק עורך הדין המנוח יגאל ארנון שזה טוב בשבילו, כי זה לא נגמר אף פעם. שלושת האחים רבו על המגרש. ככל שהשנים עוברות המגרשים האלה התפצלו בין עוד ועוד יורשים. העיר סבלה מהעובדה שבעצם לא קרה שם שום דבר".

 המתחם כיום/ צילום: גיא נרדי

עו"ד נח אחראי אמנם על ההיבטים המשפטיים, אך השיחה איתו מבהירה עד כמה מעורבותו בקידום הפרויקט עמוקה: "חרשתי את המגרש אלפי פעמים. חלק מהרעיונות האדריכליים שלי. הכרתי בדיוק כל מילימטר וכל נקודה טופוגרפית. אני סבור שבסופו של דבר, יצרנו תוכנית טובה מאוד".

חשוב לו מאוד להבהיר שהכסף שיגיע ממכירת הזכויות יתרם כולו לטובת הכלל: "המנוח הוריש את כל כספו לציבור. הוא לא הוריש שקל אחד לבן אדם. בכסף בנו מחלקה בבי"ח שערי צדק, את בית הספר להנדסת מחשבים באוניברסיטה העברית, גני ילדים. הכסף ממכירת הזכויות אמור לשמש לקרן מלגות לסטודנטים.
"המגרש הזה הוא הכי גדול במרכז העיר. אחת הבעיות בירושלים היא שהבעלויות על המגרשים במרכז העיר מפוצלות בין בעלים רבים ביותר. התוצאה היא שיש קושי אמיתי לקדם תוכנית. אם אתה הולך ברחוב יפו, אתה תמצא בתים ריקים, נטושים, ברחוב הראשי של מרכז ירושלים. זה דבר בלתי אפשרי. פה קרה שמגרש גדול (12 דונם) הינו בבעלות גוף אחד ומצד שני בידי עיזבון שהמטרה שלו היא ציבורית. זה איפשר לקדם תוכנית שמצד אחד תהיה כלכלית, אך תיתן את הדעת על התכנון האורבני. יצאנו מההנחה שמה שיישאר לזכרו של המנוח זה השם של הפרויקט הזה, כמו מתחם רוקפלר בניו-יורק".

לדברי נח, האדריכל איאן באדר, שותף ב-Pei Cobb Freed & Partners, שהוא גם יהודי דתי, רואה בפרויקט חשיבות רבה: "יש כאן מצוינות אדריכלית שמביאה בחשבון את המבנים הישנים וגם את השימושים העתידיים. במרכז יהיה רחוב פנימי תוסס שיהיה כמו הרחוב של קניון ממילא, יהיו כאן גלריות ובתי קפה ומסעדות. לידו יהיה מרכז מסחרי מודרני, מעל בית מלון, מגדל משרדים ושני מגדלי מגורים. בצמוד אלינו (מגרש בבעלות כולל ווהלין) יהיה עוד מגדל שיהיה משולב למגורים ומסחר".

עו"ד עידו נח, שגם הוא טיפל בפרויקט, מחדד את העניין: "היזם רצה 32 קומות, כפי שמאפשרת התב"ע, אך באדר סירב. הוא אמר שברגע שאתה עושה בניינים גבוהים באותו גובה זה יוצא מכוער. הדרך היחידה שבה הפרויקט יכול להשתלב עם התכנון העירוני זה אם המגדלים יהיו מדורגים, וככה זה אצלנו: 32, 28 ו-26. אין פה עניין להתחזר על זכויות, אלא לעשות תוכנית שנכונה לעיר".

אלא שמנגד, ד"ר אופיר לנג, יו"ר המנהל הקהילתי של לב העיר בירושלים, סבור שהתוכנית חשובה, אך נושאת שלל בעיות: "תפקידנו להביא את הקול מהשטח ולא פעם אנחנו מצליחים לשנות תוכניות. לפני כשבוע קיימנו מפגש שיתוף ציבור ראשון, הגיעו עשרות תושבים והקול שעלה הביע התנגדות לתוכנית, כל מגזר מהסיבה שלו. בין אם מדברים על תהליך העבודות, שבעיקר יפגע בסוחרים, ובין אם מדברים על התושבים, שיש ביניהם כאלה שיפגעו זכויותיהם הקנייניות - בעיקר אלה שמוגדרים כדיירים בדמי מפתח.

"שאלה אחרת היא האם המגדלים אכן ישרתו את תושבי העיר לטווח הארוך. עוד לא גיבשנו עמדה סופית בעניין. בתוכנית יש דברים חיוביים ויש כאלה שעלולים להיתפס כפגיעה.

"אנחנו רואים שיש מגמה לבניית מגורים לצד מסחר, שזה מבורך. מצד שני, אנחנו רואים שהמגמה היא לבנות דירות למעמד גבוה ודירות עד 45 מ"ר. הדירות הקטנות פוטרות יזמים מבניית חניונים, אך זה מדיר רגליהן של משפחות ומייצר דירות נופש, לאוכלוסייה מתחלפת. אנחנו חושבים שיש פגיעה במרכז העיר ויש לנו חשש שמתחם בנין יהפוך אף הוא למתחם דירות רפאים. יש לנו הסתייגות מהרעיון לייצר קניון פנימי, משום שלנגד עינינו עומדים המודלים (הכושלים) של מרכז כלל ובניין הפעמון, שלא לדבר על החשש שכל העסקים הוותיקים יפגעו. יש דברים שדורשים תיקון ולכן נגיש התנגדות".

"כבר היום כל העסק הזה תקוע"

המבנה המרשים של בית הספר האנגליקני ברחוב הנביאים הוקם בסוף המאה ה-19 כבי"ח. עם השנים השתנה ייעודו והיום הוא משמש כבי"ס יוקרתי לילדיהם של אנשי עמותות זרות, אונר"א, השגרירויות והקונסוליות הממוקמים באזור ירושלים.

ליוני הגן יש ביקורת רבה על מתחם בנין. הוא מבקש להדגיש שהוא איננו מייצג את בית הספר, אך הוא עובד באופן קבוע עם הכנסייה כמנהל של כמה פרויקטים: "אנחנו (בית הספר האנגליקני) יושבים מעבר לכביש, על אותו סלע. הפרויקט הזה והפרויקט של אפריקה ישראל (SAVYON VIEW, בגובה 24 קומות), והפרויקט של כי"ח (שני מגדלים בגובה 24 קומות) והמגדל של ליבסקינד ("מגדל עדן", 26 קומות). אלו ארבעה מונומנטים ענקיים. יש פה רק שני נתיבי נסיעה. ההורים של ילדי ביה"ס באים בבוקר ממרחקים עם מכוניות. הרחוב יהיה כל-כך עמוס, שזה לא הגיוני".

עיריית ירושלים: "זה לא יהיה פתאום דיור בר-השגה"

אחת הטענות שמעלים המתנגדים לפרויקט קשורה למחירי הדירות בפרויקט העתידי - שלטענתם עשויים לגרום לכך שרוב הקונים יהיו תושבי חו"ל, והדירות יעמדו ריקות רוב השנה.

עופר גרידינגר, מנהל האגף לתכנון עיר בעיריית ירושלים, מאמין שמדובר בפרויקט חשוב ביותר ברמה האורבנית: "כיום, זה פצע פתוח במרכז העיר. מקום מרכזי שמשמש כמגרש חניה. אנחנו משוועים להופעתו הטובה של הפרויקט במרכז העיר.

"העובדה שאפשר לשנות את קו הרקיע באזור נקבעה בתוכנית המתאר (שלא הופקדה מעולם - ג.נ). בתוכנית הזו לא המציאו המצאה מיוחדת. אנחנו מנסים להגיע למיצוי יעיל של הקרקע העירונית, להביא את האנשים למרכז העיר".
יש טענה שאתם מייצרים מתחמי דירות רפאים לעשירים אמריקאים.

"אני יוצא מהנחה שבמרכז העיר יגורו אנשים אמידים, כי מרכז העיר יקר. גם אם אלה דירות של 45 מ"ר, וגם אם אלה דירות של 130 מ"ר, מי שיוכל לקנות אותן תהיה אוכלוסייה אמידה. לא נוכל לברוח מזה. זה לא יהיה פתאום דיור בר-השגה בצנטרום של הפיילה. יכול להיות שחלק מהדירות ישמשו אנשים שבאים לחגים ובחופשות, חלק אחר ישמש לרכישה ומגורים. אנחנו עושים כל מאמץ להוסיף אוכלוסייה ולהפוך את המקום לחי, וחוץ מזה אנחנו רוצים ליצור תמהיל שיהיה כלכלי להקמת הפרויקט. לפרויקט חצרות ממילא יש שער עם שומר, פה מדובר במגדל שמתנשא מעל מרכז מסחרי. בהערכה שלנו יהיה שם הכל. מצד שני, אין לנו כלים לדעת באופן מדויק מי ירכוש את הדירות".