ישנם סימנים לירידות במחירי הדירות - אבל עוד מוקדם לחגוג

לפני שבועיים הצגתי פה נתונים, שהסתתרו בדוח הכלכלן הראשי באוצר, על משקיעים בשוק הדיור שמוכרים דירות בהפסד בחיפה ובבאר שבע - דבר המצביע על ניצנים של ירידות מחירים בשוק הדיור. אתמול הציגה-השיקה הלמ"ס את המדד המחוזי שהצביע על ירידות במחוז תל-אביב, במחוז ירושלים, במחוז הצפון ובמחוז הדרום, לעומת עליות במחוז המרכז ובמחוז חיפה.

בסך-הכול, שלושת המדדים של הלמ"ס - המדד הארצי, המדד החדש של הדירות החדשות והמדד החדש של המחוזות - הצביעו על ירידות כמעט לאורך כל הדרך באוקטובר-נובמבר. המדד הארצי ירד ב-0.3% ומדד הדירות החדשות ירד ב-0.6%. תמונת המצב, אם כן, לפחות לפי חודש המדידה האחרון ולפחות לפי הלמ"ס, היא של ירידות מחירים בשוק הדיור, בניגוד לכל ההצהרות שמפזרים הקבלנים על ביקושים כבושים שאוטוטו יתפרצו ויביאו לזינוק מחודש במחירים.

האם כבר אפשר לחגוג את השינוי במגמה? ודאי שלא. מוקדם לחגוג. מדידה של חודש אחד, בכל נתון, איננה יכולה לעמוד לבדה וחייבים לבחון את המגמה במשך כמה חודשים לפחות. עם זאת, ובהתחשב בעובדה שהסטטיסטיקה בדרך כלל מפגרת אחרי המציאות בשטח, יש לדעתי מקום לאופטימיות. מגמת עליית המחירים בשנה האחרונה נבלמה וקצב העליות הואט. בחודשיים-שלושה האחרונים קצב עליית המחירים עומד על אפס למעשה, ויש ניצנים, רק ניצנים, לירידת מחירים, ולו באזורים מסוימים בישראל. אלה הנתונים, אלה העובדות, וחבל שיש כאלה שמתעקשים להמשיך להתעלם מהם.

ועכשיו למדד המחוזי החדש שהוצג אתמול. "מדובר בהרבה מהומה על כמעט לא מאומה", אומר לנו גורם בשוק הנדל"ן שאנחנו מרבים לצטט פה את תובנותיו ואת אבחנותיו המדויקות והמחכימות. "כל עוד לא תיפתר הבעיה של בסיס הנתונים הלקוי לא נוכל באמת לדעת אם מה שעולה מהמדדים האזוריים אכן משקף נכונה את המציאות. במצב הנוכחי, היתרון היחיד במדדים אזוריים הוא דווקא אפשרות ל'הצפה' של בעיות במדד. כוונתי היא שככל שהמדד למשל יצביע על עליות מחירים חדשות, ולו באופן יחסי בפריפריה, בפרט כל עוד נמשך פרויקט מחיר למשתכן, תהיה בכך עדות לבעיות במדד. כל עוד פורסם רק מדד ארצי, כל אחד יכול לטעון שתל-אביב, למשל, היא זו שמושכת כלפי מעלה את המדד.

"לתפיסתי, מכל המדדים שהציגה הלמ"ס אתמול, המדד בעל פוטנציאל האמינות הגבוה ביותר הוא זה של הדירות החדשות. לא רק בגלל שהוא הצביע על ירידה חדה יותר מהמדד הארצי, אלא בגלל שפוטנציאלית, בסיס הנתונים בדירות החדשות פחות מועד לפורענות מבחינת איסוף ואימות הנתונים. כך, למשל, אחד הנתונים הלקויים ביותר בבסיס הנתונים של הלמ"ס הוא שנת הבנייה. בדירות חדשות אין בעיה כזאת".

השורה התחתונה: ככל שהחודשים יעברו, נלמד הרבה יותר על איכות המדדים החדשים של הלמ"ס, וחשוב מזה - על המגמה בשוק הדיור.