הסיפור האמיתי מאחורי פרויקט "דירה להשכיר" של יאיר לפיד

כבר תקופה ארוכה שמדברים על הצורך המשמעותי בדירות להשכרה ארוכת טווח בישראל. השיח על הנושא התגבר עוד בימי הממשלה הקודמת אז יצא שר האוצר לפיד ביוזמה לבניית 150 אלף דירות להשכרה תוך עשור ואפילו הקים חברה ממשלתית חדשה שתעסוק בנושא - חברת 'דירה להשכיר'.

150 אלף דירות עוד לא התחילו להיבנות, אבל דירה להשכיר שרדה את חילופי הממשלה והמשיכה לפעול. החברה פרסמה לא מעט מכרזים עד היום ושלושה פרויקטים להשכרה כבר הספיקו להיבנות ואפילו להתאכלס. ברעננה, ברמת השרון ובהרצליה.

השיח סביב הפרויקטים להשכרה תמיד גרס שהמצוקה בתחום הזה קשה מאוד והיצע של דירות להשכרה יהיה מוצר מבוקש מאוד. אבל כשבדקנו לאחרונה מה המצב בשלושת הפרויקטים שכבר אוכלסו במסגרת היוזמה לבניית פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, גילינו משהו מעניין. בעוד הדירות המוזלות נחטפו והושכרו כולן עם רשימת המתנה, את הדירות להשכרה במחיר שוק מתקשים מעט יותר להשכיר. בהרצליה ישנן כעשר דירות שאינן מושכרות, ברעננה כשלושים וברמת השרון קרוב לתשעים דירות. אם חשבנו שיש ביקוש קשיח מאוד לפרויקטים להשכרה, הנתונים האלו מעידים כי יכול להיות שהוא לא בוער כמו שחשבנו.

נזכיר שבכל פרויקט להשכרה יש גם שיעור מסוים של דירות המיועדות לזכאי תוכנית מחיר למשתכן. דירות אלו מושכרות לטווח ארוך במחיר הנמוך בכ=20% ממחיר השוק. כשהחברות שזכו במכרזים יצאו להגרלה על אותן דירות מוזלות, הביקוש עלה על ההיצע בשיעור משמעותי. לדוגמא, בהרצליה נרשמו למעלה מ=1300 זכאים להגרלה על האפשרות לשכור 68 דירות מוזלות. ביקוש דומה נרשם גם במקומות אחרים. אז במקרה הזה באמת נראה שהביקוש עולה על ההיצע בצורה משמעותית.

נכון, יש כמה סיבות שיכולות להסביר את העובדה שהדירות לא נחטפות כמו לחמניות חמות. גם שוק שכירות שמושפע מעונתיות וגם מחירים שאולי מעט גבוהים. יש גם טיעונים נקודתיים כמו למשל ברמת השרון שם הפרויקט החל להתאכלס רק לפני חודשים בודדים ובהרצליה שם גם הדירות במחיר שוק מושכרות רק לזכאי מחיר למשתכן זה הכל נכון, אבל עדיין, כשמדברים על פרויקטים להשכרה לטווח ארוך ובבשורה שהפרויקטים האלו הביאו איתם העובדה שיש דירות ריקות די מפתיעה.

והנה נקודה למחשבה. כאמור, את הדירות המוזלות חטפו הזכאים והביקוש עלה על ההיצע, ואת הדירות במחיר השוק לא משכירים כל כך מהר. אולי העובדה הזו צריכה לאותת שהצורך הגדול יותר הוא בדיור להשכרה לטווח ארוך במחיר מוזל ושיעור הדירות הללו בפרויקטים צריך לגדול בהתאמה. הדבר יצריך גם חישוב מחודש של כדאיות כלכלית ליזמים שייגשו למכרזים, אבל זה עדיף על דירות ריקות בפרויקט שאמור להביא בשורה גדולה לשוכרים.