אם דירה הייתה מניה - מה הייתה המלצת האנליסטים?

לפני כשבועיים פרסם בנק ישראל ניתוח של השקעות בדיור ובשוק ההון: השוואה מפרספקטיבה היסטורית. המסקנות יכולות להיות מאומצות על-ידי כל צד - בעשור האחרון הדירות ניצחו, ב-30 שנה האחרונות המניות ניצחו. אז לאלו שמסתמכים על הביצועים בעבר כדי לבחון השקעה עתידית, עשו בבנק ישראל חיים קלים. הרי כל אחד יתאים את המסקנה שלו לנקודה בה ימשוך את הגרף אחורה).

בטור זה החלטתי להתייחס לדירה כאל מניה, ולבחון איזו המלצה מתאימה לה - קנייה או מכירה?

ביקוש:

- בסוף שנת 2015 מנתה אוכלוסיית ישראל 8.5 מיליון תושבים. האוכלוסייה צפויה להגיע ל-10 מיליון תושבים בסוף שנת 2024, ל-15 מיליון תושבים בסוף 2048, ובסוף תקופת התחזית, בשנת 2065, היא צפויה להגיע ל-20 מיליון תושבים (יותר מכפול בהשוואה למצב היום). אז כנראה יהיה מי שיקנה את הדירות.

- לפי הלמ"ס, בשנים האחרונות מתגרשים כ-14,500 זוגות כל שנה, מצב זה מגדיל אוטומטית את הביקוש לדיור (רכישה או שכירות).

 התשואות הריאליות המצטברות

- הפעילות העיקרית בשוק ההון מתבצעת על-ידי גופי החיסכון לטווח ארוך: חברות הביטוח, קרנות הפנסיה וקרנות אלטרנטיביות להשקעה. גופים אלו אינם פעילים בכלל בשוק הדיור באופן ישיר (לא בונים ולא רוכשים דירות). לאחרונה, לאחר שינויי מיסוי שמעודדים השקעות מוסדיות בתחום הדיור (להשכרה), אף קמה קרן ריט למגורים. להערכתי, מגמה זו תצבור תאוצה בשנים הקרובות וסביר כי יקומו קרנות ריט נוספות להשקעה במגורים, מה שיגדיל גם כן את הביקוש.

היצע:

- מתוך נתוני הלמ"ס עולה כי חלה ירידה בהתחלות הבנייה. ב-12 החודשים שבין אוקטובר 2016 לספטמבר 2017, בהשוואה ל-12 חודשים המקבילים, חלה ירידה של 6.3% בדירות שהחלו בבנייתן, וכך ירדנו לקצב של כ-50 אלף החלות בנייה לשנה.

- בהסתכלות קדימה לטווח הקצר-בינוני של השלוש שנים הבאות, חלק משמעותי מהתחלות הבנייה יהיו פרויקטים של מחיר למשתכן, שכבר שווקו לקבלנים (ושכ-80% מהדירות בהן כבר מכורות), כך שגם אם התחלות הבנייה יחזרו לעלות לקצב של כ-60 אלף דירות בשנה, זה לא ייתן מענה ראוי.

- המדינה (רמ"י) משווקת רק קרקעות לפרויקטים של מחיר למשתכן.

- שוק השכירות בארץ מוחזק ומנוהל ברובו המכריע על-ידי אנשים פרטיים. למעט עמידר, שנשים אותה בצד, כי היא פונה לפלח ספציפי שאינו פעיל בשוק, אין בישראל שוק שכירות ממוסד כמו באירופה או בארה"ב, וכמובן שלכן גם השוק אינו מפוקח.

 דירות שהוחל בבנייתן לפני רבע שנה

מימון:

- ריבית בנק ישראל ותשואות אג"ח מדינה נמצאות ברמות נמוכות היסטורית, מה שמביא את ריבית המשכנתאות לרמות מאוד נוחות לרכישה. בהנחה שרמות הריבית לא צפויות להשתנות משמעותית, מדובר בפקטור חשוב מאוד.

- נכון לשנת 2017 עומד ההון העצמי המינימלי בהלוואת משכנתא על 25% לרוכשי דירה ראשונה, 30% למשדרגי דירה ו-50% לרוכשי דירה להשקעה. רכישת דירה עם משכנתא, שהיא הלוואה זולה (בשל הבטוחה שיש לבנק - הדירה), מגדילה משמעותית את התשואה על ההון כשמחיר הדירה עולה.

מיסוי:

- בעוד המיסוי על רווחי הון במניות עומד על 25%, אם רוכשים דירה להשקעה, קיים מס של 10% בלבד על הכנסות שכ"ד של 5,000 שקל לחודש ומעלה. גם במימוש יש הטבה מסוימת לעומת מניות, מס שבח בגובה של 25% משולם על דירה שנייה ומעלה עם הקלות מסוימות כמו ניכוי הוצאות השקעה, מימון ועוד.

עלויות עסקה והחזקה:

- רכישה או מכירה של דירה מסובכת ויקרה יותר מרכישת מניות. העלויות הן בעיקר משירותיהם של עורך דין ומתווך (אם השתמשתם), אגרות של משכנתא ורישום בטאבו. ההליך אינו מהיר כמו ברכישה או ממכירה של נייר ערך, כזה שמתבצע בצורה מקוונת בזמן אפס.

- בעוד בניירות ערך יש עמלת שמירה שלהם לבנק (עמלה שאין לה שום הצדקה בימינו), לדירה יש עלויות של ביטוח ותחזוקה שוטפת.

מה כדאי לאדם הפרטי?

בבואי לסכם את בחינת כלל האספקטים לצורך גיבוש המלצה, יש העדפה לאדם פרטי ברכישה של דירה להשקעה.

הביקוש קשיח ויימשך, ההיצע מסתמן במגמת ירידה בטווח הקצר-בינוני. אז לפי הכלכלה, המחירים צפויים לעלות במצב כזה. בנוסף, השקעה בדירה אפשר לממן על-ידי משכנתא (שהיא הלוואה זולה יחסית) ולמנף את הרכישה, מה שצפוי להגדיל את התשואה על ההון, (אנשים פרטיים לא מקבלים הלוואות בבנק לצורך רכישת ני"ע) בעת עליית מחירים. היתרונות העיקריים של המניות אל מול עסקה כזו הם הפשטות והמחיר של ביצוע העסקה אל מול רכישת דירה ונזילות כמעט מיידית של הנכס.

■ הכותב הוא אנליסט בווליו בייס בית השקעות. אין לראות באמור הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.