הריבית הפכה את הנדל"ן לענף בסחרור - שלא ברור מתי יירגע

בשנת 2005 החזיקו 2.4% מהישראלים שתי דירות או יותר (כך לפי נתוני הלמ"ס). אם לוקחים בחשבון שהמספר הזה כולל דירות שהגיעו בירושה, ישראלים שעדיין התלבטו אם להשאיר את הדירה הישנה לילדים, ועוד כמה אלפי עשירים שבסך-הכול רצו שתהיה להם דירה שנייה גם בתל-אביב או בראש-פינה (לדוגמה, כמובן), מדובר בשיעור אפסי של משקיעים קלאסיים בדירה, פלח שוק שנכון לשנת 2018 כבר עומד על כ-10% ממשקי הבית. מאות אלפי ישראלים השתכנעו בתוך עשור שדירה היא אפיק ההשקעה הטוב בישראל.

ואיך שלא נסובב זאת, בישראל וברחבי העולם, הפרמטר המשמעותי ביותר בעשור האחרון היה עלות הכסף - הריבית הנמוכה ששררה במרבית מדינות העולם המפותחות ותרמה תרומה מכרעת לנסיקת הביקושים ואיתם לנסיקת מחירי הדירות. משקיעים, מחוסרי דירה ומשפרי דיור הסתערו על שוק המגורים, שהעניק להם מימון מאוד נוח והציע להם החזר חודשי שאפשר היה לפרוס ולעכל יחסית בקלות (ועל הדרך גם צירף אותם לטרנד הכי חם, שהפך אותם לעשירים יותר, על הנייר לפחות, חודש אחרי חודש).

כי עם כל הכבוד לכך שאין פה מספיק היצע של קרקעות ושל דירות, שאין כאן מספיק עובדים ושוועדות התכנון איטיות להחריד, מי שחשב ששוק הדיור הישראלי הוא סחורה לוהטת בגלל כל אלה אמור היה להתנפל על דירות הרבה לפני עידן הריבית הנמוכה. רק שאז, החיסכון בבנק הציע תשואה לא רעה על ההון, המשכנתאות לא היו כל-כך נדיבות וזולות, ומי בכלל חשב שכדאי לרוץ לקנות דירה וליטול חוב ענק לבנק המשכנתאות בשביל נכס המניב תשואת שכירות של 4%-5% (שכמובן תלך ותרד בהדרגה עם הורדת הריבית)?

וחשוב להדגיש: זה לא רק המתווה היורד של הריבית, אלא בעיקר בגלל שיעורה האפסי. בין השנים 1996 ל-2002, כשהריבית ירדה מ-17% ל-4% והתקשתה מדי חודש להחליט אם פניה מעלה או מטה, היה צריך להיות חובב סיכונים כדי לקנות פה דירה להשקעה, עם ריבית הגבוהה מהתשואה על שכירות ועם אלטרנטיבה מצוינת בבנק. אבל באפריל 2008 הריבית ירדה לראשונה מתחת ל-3.5%, ומאז פברואר 2015 היא עומדת על 0.1%, ומאות אלפי ישראלים גילו שאפשר לראשונה לשלם את המשכנתא באמצעות דמי השכירות.

אבל גם בבנק ישראל עצמו התקשו להשלים עם השפעתה המכרעת של הריבית שהם נדרשים לקבוע מדי חודש. לא קל לקחת אחריות כאשר הם עצמם ציינו, שנה אחרי שנה, שהסיכון הגדול ביותר למשק הישראלי טמון במחירי הדיור הגבוהים (רק לפני שבוע הם כתבו כי "ירידה חדה במחירי הדירות עלולה להפחית את שווי הנכסים במשק ולהתגלגל לצמצום הפעילות והצריכה, תהליך שעלול לפגוע בכלכלת ישראל כולה").

הכול בגלל הריבית? הצחקתם אותם. רק לאחרונה פירסם בנק ישראל מחקר של כלכלנית הבנק דנה אורפייג, שמצא כי שינוי של 1% בהורדת הריבית אחראי לשינוי מינורי של 1.1% בלבד במחירי הדירות הריאליים. אליבא דאורפייג, שבודדה את משתנה הריבית כאילו הוא אינו משפיע על יתר המשתנים, ההשפעה של הורדות הריבית גם משתנה עם הזמן: היא מגיעה לשיא אחרי שני רבעונים ואז פוחתת בהדרגה, מאחר שהשוק לומד לתקן את עצמו ולאזן בין ביקוש והיצע.

אבל כל זה נכון בעולמם המושלם של הכלכלנים ושל בנק ישראל. כי אם הריבית זולה, ועלות הכסף כל-כך נמוכה, גם הקבלנים אמורים לבנות בטירוף ולייצר עוד ועוד דירות. מבחינת בנק ישראל, הביקוש אמנם בשמיים בגלל המשכנתאות הזולות והיעדר אלטרנטיבות להשקעה, אבל גם ההיצע אמור היה לזנק בהתאם. רק שבפועל, שוק הנדל"ן הישראלי התקשה להדביק את הקצב. התחלות הבנייה אמנם עלו, אבל הביקושים לדירות עלו עליהן בהרבה.

האם מדובר בגזירת גורל? האם כל עוד הריבית אפסית מחירי הדירות ימשיכו להאמיר עוד ועוד? ודאי שלא. עם הזמן, ולמרות שבבנק ישראל הצביעו שוב ושוב על אחריות הממשלה, "שלוקח לה 13 שנה בין שלב התכנון ועד להקמת דירה בישראל", גם בבנק (דרך הפיקוח על הבנקים) דאגו פה ושם לצנן את הביקוש הלא מבוקר. שיעור החוב של המשקיעים ירד ל-50% (ושל רוכשי דירה ראשונה הוגבל ל-75%), נקבעו מגבלות על היחס בין החוב לשכר, על אורך החיים המקסימלי לנטילת משכנתא ועוד.

במקביל, גם הממשלה הבינה שהיא מוכרחה להגדיל את ההיצע, כדי להגיע סוף סוף ל-50-60 אלף התחלות בנייה בשנה. אבל לפחות לעת עתה, מסתבר שזה לא פשוט להגדיל היצע בזמן שהשרים עסוקים במרבית הזמן בעיקר בשליפת פתרונות אינסטנט, כמו מע"מ אפס, מחיר למשתכן ומס דירה שלישית.