חשיפת "גלובס" עשויה לגלות שאין פה בועת מחירים

לאורך כל העשור האחרון אומרים לנו שאלה המשקיעים שמתדלקים ללא הכרה את שוק הדיור. עובדה שמחירי הדירות זינקו מאז תחילת 2008 בשיעור מטורף של 125% (לפי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ועכשיו לך תסמוך על הנתונים הללו), בעוד מחירי השכירות נותרו כמעט קפואים, עם עלייה צנועה בהרבה, בשיעור של כ-40%, שנפרסה על פני 10 שנים. "אין פה בהלה לדיור, אלא בהלה לדירות", ראו ואמרו הכלכלנים והפוליטיקאים, שבשם אותה תובנה חשובה היכו שוב ושוב על ראשם של המשקיעים (מס שבח, מס רכישה מוגבר, מס דירה שלישית ועוד) כדי לצנן את הביקוש ולחסל את משבר הדירות המלאכותי.

אבל הפצצה שחשפנו אתמול, בעקבות זו שהטילה הוועדה המייעצת לבחינת מדדי המחירים בשוק הנדל"ן, מגלה שהייתה פה ועוד איך בהלה לדיור - גם בשוק המכירה וגם בשוק השכירות.

בפועל מחירי השכירות עלו בתוך עשור "רק" בכ-65%, עדיין פער גדול מהעלייה במדד מחירי הדירות של הלמ"ס, אך מדובר בזינוק מחירים מאוד משמעותי לעומת מה שחשבו קודם. פער כזה שהופך בדיעבד את רכישת הדירה להגיונית גם בעיני הכלכלנים. אם מתברר שהמוצר האלטרנטיבי (שכירות) עלה ב-65%, בו בזמן שריבית המשכנתא ירדה לרמות שפל היסטוריות, כבר לא צריך להוסיף שום ממד ספקולטיבי (מי אמר בועה?) כדי לרוץ לקנות דירה בשנים האחרונות. למעשה, חישוב פשוט מגלה כי שיעור התשואה על השכרת דירה ירד באותן שנים בכ-1% בלבד, הרבה פחות מהיתרון שהעניקה הריבית הנוחה שהעמידו הבנקים. ומנגד, אפשר בהחלט להשתתף בצערם של השוכרים, שמתברר בדיעבד כי הם אכן נאלצו בשנים הללו להתמודד עם עליות מחירים מאוד משמעותיות (זוכרים שאחת, דפני ליף, יצאה בשנת 2011 לרחובות בגלל שנמאס לה ממחירי הדיור הגבוהים בשוק השכירות?), ובלי משכנתא נדיבה שמסייעת לשלם את דמי השכירות.

ואי-אפשר בלי צחוק הגורל: את הוועדה המייעצת ללמ"ס הקימה הממשלה בעיקר כדי לגלות שמחירי הדירות יורדים ולא עולים. בפועל, החשיפה הכי חשובה שלה נכון לעכשיו היא העובדה שמחירי השכירות גם זינקו פה - עובדה שמשבשת עוד יותר את מהלכי שר האוצר משה כחלון (שמתגאה בכל חודש במכירות המשקיעים ובירידת מלאי השכירות).

ולא אמרנו מילה על הצרות הרחבות פי כמה, בהיבטי המאקרו והמיקרו הכלכליים. אחרי שהמדינה נהנתה מהעובדה שמאז שנת 1999 מחירי השכירות, ולא מחירי המכירה, הם שמשפיעים על מדד האינפלציה החודשי (כדי לנטרל מרכיבי ספקולציה וגילום הרצון להשאת ערך למי שקנה דירה, להבדיל ממי ששוכר), כעת התיקון לאחור עלול ליצור פה גלים אדירים. מאז החשיפה שלנו, בלמ"ס שוברים את הראש מדוע הם התחייבו כי יתקנו את הנתונים לאחור.

ברור לגמרי שכל שבריר אחוז שיגרע או יתווסף בדיעבד למדד המחירים לצרכן הוא בעל השלכות רוחב מבהילות. תשאלו את השרים, למשל, ששכר צמוד למדד המחירים. תשאלו את החשב הכללי, שמחזיק הלוואות אדירות הצמודות למדד המחירים.