"החקיקה בתחום הנדל"ן בישראל לא מתאימה למציאות כיום"

האם טרנד ההשקעות החברתיות בנדל"ן באמצעות מימון המונים, שצבר תאוצה בשנים האחרונות, נמצא בדעיכה? אם במחצית הראשונה של 2017 הצליחו שלוש מהקרנות המרכזיות הפועלות בתחום בישראל - הגשמה, אינטו ו-HAP - לגייס בקלות ובמהירות עשרות מיליוני שקלים עבור פרויקט אחד או כמה בארה"ב או בבריטניה, בחודשים האחרונים נראה שהן מתקשות הרבה יותר.

הגשמה הצליחה בדצמבר להשלים גיוס של כ-43 מיליון שקל (12.4 מיליון דולר) עבור פרויקט יזמי בתחום המגורים בעיר פורטלנד שבאורגון, אבל זה קרה כשלושה חודשים לאחר תחילת המהלך. אינטו ביצעה גיוס אחד באמצעות תשקיף באפריל 2017, כשהצליחה בתוך שעות בודדות לגייס 17 מיליון שקל לטובת הון עצמי לפרויקט הקמת מעונות סטודנטים בוויסקונסין, אבל לאחר מכן "נעלמה" מהרדאר של המשקיעים בבורסה.

"כיום הפעילות המרכזית שלנו בארה"ב, עם הפנים לעולם. בשנה האחרונה הפוקוס שלנו הוא על פנייה למשקיעים לא רק מישראל, אלא מכל העולם, וזוהי מגמה עולמית. כיום העולם הפך להיות שטוח לגמרי, ואתה יכול לקבל מידע טוב ומעודכן יותר ממישהו שנמצא ביפן או בארה"ב, לעומת השכן שלך או מי שיושב לידך בעבודה", אומר ערן רוט, מייסד ומנהל שותף בקרן אינטו, בראיון ל"גלובס".

"50% מהמשקיעים שלנו ישראלים"

רוט, שניהל את קרן הגשמה של אבי כץ לפני שהקים את אינטו ב-2015, עבר להתגורר בניו ג'רזי לפני כחצי שנה, כחלק מהכוונה של אינטו להסיט את מוקד פעילותה מישראל לארה"ב ולעולם, ולגייס לקרן משקיעים מוסדיים גדולים מארה"ב.

"יצרנו רשת חברתית, שבמסגרתה משקיעי הנדל"ן מכל העולם יכולים לתקשר זה עם זה, לנתח את ההזדמנויות וההשקעות, לדבר ולהמליץ אחד לשני", אומר רוט. "לא המצאנו את הגלגל, רק צבענו אותו בצבע אחר. כיום, לאחר שנתיים וחצי של פעילות, יש לנו כ-35 אלף משקיעים רשומים, המגיעים מיותר מ-100 מדינות".

כמה מתוכם ישראלים?

"בערך 50%. כפי שדיווחנו ופורסם בעבר, אינטו התקשרה עם מרידיאן קפיטל כבר בתחילת דרכה - מה שנתן לנו דחיפה אדירה. מדובר בגוף ענקי, שמבצע אלפי עסקאות בשנה, בשווי של כ-37 מיליארד דולר, ויש לו כמובן גישה להרבה מאוד עסקאות טובות, שלא קל להגיע אליהן".

אתה יושב קרוב למטה של מרידיאן קפיטל?

"כן, אני יושב באותו בניין שלהם במרכז מנהטן, ומכאן אנחנו פונים לכל העולם. יש לנו בקרן גם משקיעים ממדינות המפרץ וערב הסעודית. כל תחום מימון ההמונים חם מאוד בעולם, אבל בארץ זה מתקדם לאט בגלל הרגולציה".

את אינטו מנהל לצד רוט דב קוטלר, הפועל ממשרדי החברה בגני התערוכה בתל אביב. הקרן, שמאפשרת למשקיע שברשותו 25 אלף דולר או יותר להשקיע בפרויקטי נדל"ן, הוקמה על ידי רוט וקוטלר, שבעבר שימש מנכ"ל חברת כרטיסי האשראי ישראכרט, בית ההשקעות פריזמה ובנק אגוד. השניים מגדירים את אינטו כ"רשת השקעות חברתית". כיום מועסקים בקרן 40 עובדים, מתוכם 30 בישראל ועוד 10 בארה"ב.

רוח גבית חזקה מגולדמן זאקס

כעת נראה כי רוט וקוטלר מכוונים יותר לגיוס סכומים גדולים ממשקיעים מוסדיים בארה"ב, ובאחרונה הם נהנים מרוח גבית חזקה מבנק ההשקעות גולדמן זאקס, שהחליט בחודש שעבר להשקיע 250 מיליון דולר בפלטפורמת השקעות הנדל"ן האינטרנטית Cadre, שאחד מהשותפים שלה הוא חתנו של הנשיא טראמפ, ג'ראד קושנר (יחד עם אחיו ג'ושוע). Cadre הוקמה ב-2014 על ידי האחים קושנר ומנכ"ל החברה, ראיין וויליאמס.

"מה שקרה בחודש שעבר זה לא פחות מרעידת אדמה, כשכל עולם מימון ההמונים וגיוס הכספים באמצעות פלטפורמות אינטרנטיות קיבל דחיפה חזקה מאוד בעקבות ההחלטה של גולדמן זאקס", אומר רוט.

ומה המצב בארץ?

"בארץ המצב הפוך. יש רגולציה מחמירה מאוד, שאף הוחמרה בשנים האחרונות, ואי-אפשר לגייס סכומים גדולים ממשקיע בודד, גם אם הוא משקיע מוסדי גדול".

רשות ני"ע רוצה להגן על המשקיעים.

"אני יכול להבין, אבל אי-אפשר להשאיר את המצב כמו ב-1969. אנחנו מברכים על הרגולציה והפיקוח, אבל החוק לא מתאים למציאות הטכנולוגית הקיימת כיום. צריך לעשות חקיקה חדשה, שתגן על הצרכן, אבל תתאים ל-2018.

"יש ביקושים אדירים למוצר הזה מכל העולם, וגם בישראל, וזה טוב מאוד שיש רגולציה במטרה להגן על המשקיעים מכל מיני נוכלים, אבל צריך לאפשר את ההתפתחות גם בארץ, בדומה למה שקורה בעולם.

"כיום משקיע ישראלי יכול לקנות נכסים במיליוני דולרים באמצעות פלטפורמה שפועלת מחוץ לישראל, כמו Cadre, למשל, אבל מי שפועל מתוך ישראל - כפוף לרגולציה המקומית, וזה אבסורד. לצערי, רשות ני"ע לא התקדמה עם הזמן והטכנולוגיה. בעולם כל משקיע יכול לראות את הנכס דרך האינטרנט ולהחליט אם להשקיע, הכל שקוף. בישראל אני מוגבל ל-35 ניצעים בלבד, משקיעים כשירים, וזה כמובן בעייתי. בארה"ב קל לנו הרבה יותר לפעול".

איך אתה מסביר את המהלך של גולדמן זאקס?

"צריך לזכור שאנחנו חיים בעולם של תשואות נמוכות מאוד באג"ח, אז הם החליטו שהם מגדילים את ההשקעות בנדל"ן. הם גם רוצים להיות שותפים בניהול הקרן, קאדרה, ובמסגרת ניהול הנכסים של המשקיעים המאוד-עשירים שלו, גולדמן זאקס מתכנן להפנות כ-250 מיליון דולר מהכספים האלה לפלטפורמה, שהיא בסך הכל דומה לשלנו".

אתם פועלים בכיוון דומה?

"כן. אנחנו במו"מ עם גופים גדולים בארה"ב, שייתכן כי ישקיעו סכומים משמעותיים לתוך הקרן, וגם יבצעו הזרמה של כספי משקיעים שלהם לנכסים שהקרן תשקיע בהם או תפנה משקיעים אליהם. המו"מ הואץ באחרונה, בעקבות ההודעה של גולדמן זאקס. כאן הם מבינים שהם צריכים להתרכז בתחומים שהם מומחים בהם, הקשורים לשוק ההון, ואת ההשקעה בנדל"ן הם צריכים לתת לגופים שמבינים ומתמחים בזה, דרך גופים מפוקחים ושקופים. בארץ המוסדיים עדיין לא פועלים כך".

למה הכוונה?

"המשקיעים המוסדיים לא צריכים להקים מחלקות נדל"ן משל עצמם, אלא להתמקד בשוק ההון ולהפנות את ההשקעות בנדל"ן לגופים המתמחים בכך".

אז אתם לא מתכננים להנפיק עוד פרויקטים בתל אביב?

"אנחנו חברה גלובלית, שמאפשרת למשקיעים ישראלים להשקיע יחד עם משקיעים מכל העולם בפרויקטים שונים. עשינו תשקיף אחד, ואנחנו בוחנים את זה כל הזמן ברמת העלויות.

"צריך להבין שהכנת וביצוע תשקיף כוללת עלות של יותר ממיליון שקל בהתחלה, ועוד עלויות שוטפות של קרוב למיליון שקל כל שנה - אז אם מדובר בהשקעה של עשרות מיליוני דולרים, זה הגיוני, אבל אם ההשקעה היא של כמה מיליונים בודדים, זה פוגע קשות בתשואה של המשקיעים והופך ללא כדאי. חוץ מזה, אמנם רשות ני"ע עושה מאמצים אדירים לזרז תהליכים, אבל הכנת תשקיף והוצאתו אורכת כשלושה חודשים ולפעמים יותר, והרבה פעמים זה זמן יותר מדי ממושך עבור קבלת החלטה על כניסה להשקעה בפרויקט".

אינטו / תעודת זהות

■ תחום פעילות: רשת חברתית להשקעות בנדל"ן

■ מנכ"ל: ערן רוט

■ יו"ר: דב קוטלר

■ היקף גיוס עד היום: 400 מיליון שקל

■ היקף השקעות עד היום: 2 מיליארד שקל

■ בעלי מניות עיקריים: ערן רוט (45%), דב קוטלר (10%) ומרידיאן קפיטל גרופ (10%)