"לא ניתן לשעבד את עתיד החברה רק למגורים"

הגאות במחירי הדירות משכה כמובן את יזמי הנדל"ן לתחום המגורים הפורח. אבל עכשיו, כשההאטה בעסקאות המגורים היא כבר עובדה מוגמרת שמאפיינת את הענף כבר למעלה משנה, ובעיקר לנוכח השתלטות מכרזי מחיר למשתכן על מרבית קרקעות המדינה, לא מעט יזמים וקבלנים מחליטים - מאונס או מרצון - לפזר סיכונים ולפזול לתחומים נוספים. יתרה מכך: בחודשים האחרונים ישנם יזמים שהחליטו להמיר תוכנית בניין עירונית (תב"ע) ממגורים למשרדים, מהלך שנראה מופרך לחלוטין עד לאחרונה, כשכל מ"ר מגורים תומחר עשרות אחוזים מעל שווי מ"ר משרדים.

דוגמה לכך היא עסקה שביצעה קבוצת בן חיים-קלדס, בבעלות נסים, ציון, אלון וארז בן חיים ואיש העסקים סמואל קלדס, יחד עם חברת צבי צרפתי. במסגרת העסקה רכשו הראשונים קרקע בת 1.7 דונם ברחוב הרצל 86 בלב העיר ראשון-לציון בכ-25 מיליון שקל, ומאוחר יותר הכניסו את חברת צרפתי כשותפה בעסקת קומבינציה. הקרקע שנרכשה הייתה בשלבי קידום תב"ע למגורים, אולם לאחר רכישתה החליטו הרוכשים לשנות כיוון ולפנות דווקא לתחום המשרדים. נכון להיום צפוי להיבנות על המגרש בניין משרדים בהיקף כ-10,000 מ"ר עם שטחי מסחר בגובה כעשר קומות ושלוש קומות חניה תת קרקעיות. העסקה נחתמה בליווי בנק מזרחי, ואת הפרויקט תכנן האדריכל גידי גולומב.

"המגרש נרכש מבעלים פרטיים שקידמו תב"ע למגורים בשלב מתקדם", מספר ארז בן חיים. "בעקבות אי הוודאות והקיפאון בתחום הנדל"ן למגורים הערכנו שתגבר תנועת המשקיעים מדירות המגורים ליחידות משרדים או מסחר, ככל שיעלה הלחץ הרגולטורי על המשקיעים מצד הממשלה, והעדפנו לעצור את התוכנית למגורים ולקדם תכנון למשרדים, מסחר וחניונים". בן חיים מוסיף כי: "נוספה למערך השיקולים העובדה כי מזה שני עשורים לא נבנה בניין משרדים חדש ומודרני במרכז העיר ראשון-לציון".

עו"ד זיו כספי, ממשרד גינדי כספי, שייצג את קבוצת בן חיים-קלדס בעסקה, מציין כי הוא חש שינוי בשוק וכי יזמים נוספים רואים היום את היתרונות בקידום פרויקטים של תעסוקה. "אנחנו מייצגים יזם שרכש לפני שנים מספר קרקע של כ-50 דונם בלוד עם ייעוד לתעסוקה. התחלנו לקדם תוכנית לבניית כ-800 יחידות דיור, אבל ככל שהזמן חולף התחלנו לבחון בחיוב את החלופה של קידום פרויקט בהתאם לייעוד הקיים. מצד אחד אנחנו רואים שבלוד מתוכננות אלפי דירות חדשות בתוכניות שונות בזמן שהמחירים נמצאים בקיפאון, ומהצד השני נראה ששוק התעסוקה צומח, יש ביקושים גבוהים לפרויקטים של משרדים ושל מרכזים לוגיסטיים, והמחירים מתחילים להתקרב, בעיקר שלוקחים בחשבון גם את הליכי התכנון שעלולים להמשך עוד מספר שנים".

"השלטון המקומי והירוקים עוצרים דיור"

חברה נוספת שהחליטה לאחרונה להיכנס לשוק המשרדים היא צמח המרמן. לפני מספר שבועות רכשה החברה, יחד עם אורוקום אסטרטגיות, את אחזקותיה של קבוצת מצלאווי בחברת "אבן השהם", המחזיקה בזכויות במתחם כורזין בגבעתיים, בתמורה ל-83.5 מיליון שקל.

החברות מתכוונות להקים במתחם פרויקט עירוני מעורב שימושים, בהתאם לתב"ע החדשה הקיימת במתחם הכוללת זכויות בנייה לשתי קומות מסחר, כ-26 קומות משרדים, כ-5 קומות מגורים, חניון ציבורי ופרטי הכולל 500 חניות ומבנה ציבור בשטח של 2,000 מ"ר. לדברי מנכ"ל החברה חיים פייגלין, הסיבה היא המצב בענף: "החלטנו להיכנס לתחום המשרדים כדי לגוון את פעילות החברה ולאזן את החשיפה לתחום המגורים בלבד. תחום זה נהנה מביקוש גולמי יציב הנובע מהגידול באוכלוסיית המדינה. מנגד, תחום הדיור סובל מהתערבות פוליטית אגרסיבית, מחקיקה מפלה, מרגולציה עודפת, ממחסור בקרקע מתוכננת, ממיסוי עודף ומהתנגדויות רבות של השלטון המקומי וארגוני הסביבה ה'ירוקים' לפיתוח פרויקטים. כל אלו גורמים לתנודות ואף למשברים אחת לכמה שנים.

"אנחנו משוכנעים שענף המגורים ימשיך להיות יציב לטווח הארוך בישראל. עם זאת, כדי ששוק זה יתפקד, הוא זקוק ל'הצפה' בקרקע זמינה כפי שהובטח על ידי שר האוצר משה כחלון, ליצירת כללי משחק מוסכמים וודאיים ולהפחתת המעורבות הממשלתית. לצערי זה עדיין לא קורה וכדי לאזן את המשברים האלה החלטנו לפתח תחומי פעילות נוספים".

בשנים האחרונות גוברות האזהרות דווקא להצפה בשטחי משרדים.

פייגלין: "לכאורה יש אמנם בשוק המשרדים היצע גדול, אבל ניתוח של כלכלת ישראל הנמצאת בצמיחה מביא אותנו למסקנה כי גם תחום המשרדים צפוי ליהנות מביקוש לאורך זמן, לכן החלטנו להיכנס גם לתחום מרכזי התעסוקה. בתחום המסחר אנחנו כבר פעילים, בעיקר במרכזי מסחר שכונתיים הצמודים למתחמי המגורים שלנו.

"אנחנו עושים את המהלכים בזהירות רבה, תוך חלוקת סיכונים עם שותפים. חשוב להדגיש כי איננו יוצאים משוק המגורים, אך בתנאים הנוכחיים לא ניתן לשעבד את עתיד החברה רק למגורים".

עוד חברה שהחליטה לגוון את הפעילות ולא לפעול רק בתחום המגורים היא חברת צרפתי שמעון. לאחר שפעלה בשנים האחרונות בעיקר בתחום המגורים, ניגשה החברה וזכתה במכרז להקמת משרדים בראשון-לציון. על פי סמנכ"לית החברה, ורד צרפתי זבולון, מדובר בשינוי כיוון על רקע המציאות החדשה בענף המגורים. "יש לנו בשנים האחרונות פעילות בנייה מסיבית בתחום המגורים, עם אלפי יחידות דיור בבנייה ובתכנון, עם פרויקטים פעילים בראשון-לציון, יבנה, באר-יעקב, אשקלון, ירושלים וראש-העין, ובקרוב ייפתחו פרויקטים בבאר-שבע, בת-ים וקריית מוצקין.

"תוכנית מחיר למשתכן הביאה לכך שאין יותר קרקעות לבנייה של פרויקטים רגילים, וכחלק מחשיבה לטווח ארוך החלטנו לנתב את ההון של החברה לתחומי בנייה נוספים. כיום אנחנו בוחנים הזדמנויות בתחומי הדיור להשכרה ונדל"ן מניב. לפני כמה חודשים רכשנו קרקע במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בפארק העסקים אגמים בראשון-לציון, המהווה חלק ממתחם ה-1000. על הקרקע הזו אנחנו מתכננים לבנות שני בניינים בני 7-8 קומות שיכללו 34 אלף מ"ר למשרדים ומסחר. אנחנו מעריכים שהפוטנציאל של נדל"ן מניב במיקום הזה גדול שכן יש בשנים האחרונות רצון של עסקים לצאת מהדוחק, מהפקקים ומהמחירים של תל-אביב והמרכז לאזורים סמוכים וראשון-לציון נותנת לכך מענה".

"להתאים עצמנו למציאות המשתנה"

חברת יובלים, שעסקה שנים בעיקר במגורים, פנתה אף היא לאחרונה לתחום המשרדים. לפני כמה חודשים רכשה החברה קרקע בשטח 12.5 דונם במתחם הצפוני של פארק המדע בנס ציונה ב-50 מיליון שקל. הקרקע מיועדת למשרדים, ובכוונת החברה לבנות פרויקט בהיקף של כ-32 אלף מ"ר בארבעה בניינים בני שש קומות, מעל קומת מסחר ומעל חניונים תת קרקעיים. את הפרויקט מתכננים האדריכלים מוטי כסיף ואורי ברעלי ממשרד האדריכלים ברעלי-לויצקי-כסיף. איציק ברוך, הבעלים של קבוצת יובלים, מסביר את המהלך: "חלק בלתי נפרד מיזמות הוא לדעת לזהות את הצרכים של השוק. ההחלטה לפנות גם לתחום המשרדים למכירה נובע מרצון לענות על אותו צורך של משקיעים קטנים שמבקשים לגוון את תיק ההשקעות שלהם באלטרנטיבות השקעה שונות בנדל"ן ,שיניבו להם תשואות יפות.

"חברות שעוסקות בעיקר במגורים בישראל, צריכות להתאים את עצמן למציאות המשתנה ולגוון את פעילותן בשוק. ודאי בשנתיים האחרונות, לאור גזרות צפויות כגון מיסוי דירה שלישית ומכרזי מחיר למשתכן. אי לכך, החלטנו במקביל לפעילות המסורתית שלנו בתחום המגורים, להשקיע גם בפיתוח מרכזי מסחר שכונתיים וכן בפרויקטים של משרדים למכירה".

 מתחם האלף בראשון לציון/ צילום: איל יצהר