ראש בראש: איזו השקעה עדיפה - נדל"ן למגורים או אג"ח?

עליות המחירים בשוק הדיור מ-2008 גורמות ללא מעט אנשים לחשוב שדירות הן הנכס הבטוח ביותר להשקעה, בין השאר משום שמדובר בנכס "שניתן לראות בעין". "המחיר של דירות בישראל אף פעם לא יורד", הוא משפט שכיח בציבור, אך את התוצאות בפועל אפשר לראות בשטח.

 תשואת דירות שנתית ממוצעת

הקו הכחול בתרשים המצורף משמאל למעלה מראה את שיעור משקי-הבית שיש ברשותם דירה אחת לפחות. בין 1995 ל-2008 שיעור הבעלות על דירות היה בירידה. בתקופה הזאת הייתה ירידה ריאלית במחירי הדירות, וחלק מהזמן אף ירידה נומינלית. מ-2008 יש עלייה בשיעור הבעלות על דירות, ועל אף התחושה בציבור ש"היום הרבה יותר קשה לקנות דירה מאי-פעם", שיעור משקי-הבית שיש בבעלותם דירה דווקא עלה בתקופה שבה מחירי הדירות עלו (עד 2013, שבה יש התייצבות בשיעור הבעלות).

באותו פרק זמן שבו הבעלות על דירות עולה, שיעור משקי-הבית המתגוררים בדירה שבבעלותם נמצא בירידה. כפי שאפשר לראות, הקו האדום נמצא בירידה, וממשיך במגמה גם כשהבעלות על דירות גדלה ב-2005. נראה כי עליות המחירים של השנים האחרונות הפכו גם את רוכשי הדירה הראשונה למשקיעים. חלק לא זניח מהם קונים דירה כדי שיהיה בבעלותם נכס, מתוך אמונה שעליות המחירים יחזירו להם את ההשקעה, וממשיכים להתגורר בדירה שכורה.

 שיעור משקי הבית

האם זאת השקעה טובה לטווח ארוך? התרשים שמתחת מראה את מחירי הדירות הריאליים מ-1999. אפשר לראות שלמרות העלייה המהירה במחירי הדירות מ-2008, מי שרכש דירה ב-1999, כהשקעה ל-20 שנה, הרוויח תשואה ריאלית של פחות מ-4% לשנה. בהינתן שגם התשואה מהשכרת דירה אינה גבוהה, עולה שהתשואה מהשקעה לטווח הארוך בדיור די נמוכה.

אבל התשואה אינה המרכיב היחיד בהחלטה. אנשים רוכשים דירות כי הם מרגישים שזה הנכס הבטוח ביותר להעביר לילדיהם, או השקעה בטוחה לקראת הפנסיה. אבל אם מחפשים "ביטחון", צריך לשאול מהו הסיכון.

 מחירי דירות ריאליים

אחד הסיכונים שאנשים חוששים מפניו הוא תנודתיות, וחשש לאבד את כספי ההשקעה. משום כך רוב האנשים חוששים להיכנס לשוק ההון, הנתפס "כשוק של טייקונים שעושים תספורות ומשאירים את המשקיעים בלי כספם". לעומת זאת, מרבית האנשים מרגישים שדירה היא נכס אמיתי, שמחירו עולה באופן אמיתי וסולידי, ולכן אם יצטרכו יום אחד למכור, יוכלו לעשות זאת בכל רגע נתון, ברווח שיספיק להם כדי לכסות את כל צורכיהם. אבל במציאות, דירות הן נכס שמחירו תנודתי מאוד. רמז לכך אפשר לראות אם בוחנים את השינויים במחירי הדירות ברמה העירונית (במקום ברמה הארצית). התרשים מימין למעלה מראה שינויים שנתיים במחירי דירת ארבעה חדרים ממוצעת בחיפה, בתל אביב ובירושלים.

לצורך ההשוואה, התרשים מציג גם את התשואה השנתית הממוצעת של אג"ח ממשלתית שקלית ל-5 שנים.

אפשר לראות שהמחיר של הנכס שנתפס כפחות בטוח היה בממוצע יציב יותר ממחירי הדירות בערים. התוצאה היא שמי שהשקיע באג"ח הממשלתית מ-1999 ועד 2016, קיבל תשואה ממוצעת של 5.15% לשנה, עם תשואה מינימלית של קצת פחות מאחוז. מי שהשקיע בדירות בחיפה, קיבל תשואה ממוצעת של 2.15% לשנה, עם סיכון לירידות מחירים של עד 10% בשנה, ומי שהשקיע בעיר הרווחית ביותר, תל אביב, הרוויח תשואה של 4.24%, עם סיכון לירידות מחירים של 13% בשנה. כלומר, בהסתכלות על ערים שונות לאורך זמן, דירות הן נכס עם תשואה לא גבוהה ועם רמת סיכון גבוהה.

פרט לתנודתיות במחיר, רוכשי דירות חשופים לגורמי סיכון נוספים, ובהם מאפייני השכנים, רמת החינוך, שירותי הרפואה, הטיפוח השכונתי וכו'. כדי להדגים את ההשפעה של משתנים אלו על רמת הסיכון, לקחתי כאומדן למחיר דירה את ממוצע המחירים של דירת ארבעה חדרים בבניין מגורים, עם שטח של בין 90 ל-110 מ"ר, ברחוב מסוים בהוד השרון (עיר שהייתה במוקד עליות המחירים בשנים 2008-2013). התרשים מימין למטה מציג את השינויים השנתיים במחיר הדירה בין 1999 ל-2013. נוסף על כך, מציג התרשים את השינויים שחלו במחירים של שניים מהנכסים בשוק ההון שנתפסים כמסוכנים: מדד אג"ח כללי של חברות ומדד המניות ת"א 25.

 השינויים במחיר דירה בהוד השרון

■ הכותב הוא כלכלן בכיר במחלקת המחקר של קבוצת ההשקעות אינפיניטי ומרצה במכללת נתניה. הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים, לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.