היטל ההשבחה: האם דין מרפסת כדין סלון?

האם הרחבה של מרפסת שמש בבניין חדש - תופעה מאוד רווחת בשנים האחרונות, בהרבה מאוד בניינים חדשים ברחבי הארץ - כרוכה גם בתשלום היטל השבחה לא מבוטל לעירייה? השאלה הזו הגיעה לאחרונה לפתחה של ועדת הערר המחוזית בתל-אביב, שתידרש להכריע בסוגיה נקודתית שעשויה להשליך על עוד מאות בניינים ברחבי המדינה.

מדובר במגדל בגבעתיים שהוקם במסגרת פרויקט פינוי-בינוי ארוך שנים שהקימו החברות משהב ומבני אופיר, ברחוב ערבי נחל 13 (קרוב למתחם הבורסה ולרכבת צפון), בשנת 2009. נכון למועד זה, איפשרה תוכנית בניין העיר (תב"ע) המאושרת להקים מרפסת בשטח 12 מ"ר. לאחר אכלוס המגדל ביקשו בעלי הדירות להרחיב את שטח המרפסות בכ-7 מ"ר נוספים, באמצעות תב"ע חדשה שמומנה על ידי היזמים ואושרה בשנת 2015, לאחר אכלוס המגדלים. התב"ע החדשה אגב, איפשרה למגדלים שהוקמו אחרי 2015 במסגרת הפרויקט להקים מרפסות גדולות יותר.

לאחר אישור התב"ע, הגישו 43 בעלי הדירות, שכבר התגוררו בהן, בקשה להיתר להרחבת המרפסות החדשות, והבקשה אושרה בחודש דצמבר 2015. אבל להפתעת התושבים, היא כללה גם תנאי לתשלום היטל השבחה, בסך כולל של 350 אלף שקל. 43 בעלי הדירות במגדל הגישו ערר לוועדת הערר, באמצעות עו"ד מוטי איצקוביץ ממשרד כץ גבע איצקוביץ (KGI), מאחר שלטענתם דרישת העירייה לתשלום היטלי השבחה כתנאי למתן היתר להרחבת המרפסות, הוא מנוגד לחוק ולייעוץ משפטי שקיבלה העירייה עצמה.

עד 10,000 שקל לדירה

למעשה, בעלי הדירות הגישו בקשה לקבל פטור מהיטל השבחה בהתאם לחוק הקובע פטור מהיטל השבחה בגין הרחבת דירות מגורים עד לשטח של 140 מ"ר. אולם לטענתם, הוועדה המקומית גבעתיים החליטה להעניק פרשנות "יצירתית" לחוק, לפיה רק חלקים מהמרפסות של הדיירים נכללים בשטח הדירה, ואילו חלקים אחרים באותה המרפסת אינם נכללים בשטחה.

עוד נטען בערר כי עם הגשת הבקשה לפטור מהיטל השבחה קיבלה הוועדה המקומית חוות דעת משפטית לפיה המרפסת מהווה חלק מהדירה ולכן נכללת בהגדרה של פטור. אלא שלטענת בעלי הדירות, למרות חוות הדעת המשפטית שקיבלה, החליטה הוועדה המקומית להתעלם ממנה ולחייב כאמור את הדיירים בהיטל ההשבחה בסך של 6,000 ועד 10,000 שקל לכל דירה. לטענת בעלי הדירות, העירייה נימקה את החלטתה בכך שרק חלק מהמרפסת, עד לשטח של 12 מ"ר, נכלל ב"דירת מגורים" לצורך מתן הפטור, ואילו השטחים העודפים שמעבר אותם 12 מ"ר, לא נכללים בשטח הדירה ועליהם צריך לשלם היטל השבחה.

בעלי הדירות כבר שילמו תחת מחאה את היטל ההשבחה והם קיבלו את ההיתר והחלו בביצוע העבודות להרחבת המרפסות. לדבריהם, המרפסות מהוות חלק בלתי נפרד מדירות מגורים, "ואין הבדל בין חדר שינה, מטבח, סלון ומרפסת - כולם מהווים דירת מגורים ונכללים בהגדרת הפטור".

בנוסף, הם טוענים, כי גם הפרשנות המצומצמת להוראות הפטור שניתנה על ידי בתי משפט, תומכת בהכללת מרפסת בתוך שטח הדירה לצורך בחינת הפטור, כיוון שההשבחה בגין תוספת מרפסות בדרך כלל פחותה מהשבחה שנובעת מתוספת חדרים או שטחים אחרים בדירה.

פטור סוציאלי למרחיבי דירות

ועדת הערר תידרש לדון בשאלה האם הרחבת מרפסת נכללת כאמור בפטור מהיטל השבחה שמעניק חוק התכנון והבנייה, במקרה של הרחבת דירות מגורים עד שטח 140 מ"ר. הפטור, חשוב להזכיר, הוא פטור סוציאלי, שמטרתו להקל על מי ששוקלים להרחיב דירתם כמו במקרים של הרחבת המשפחה ובהעדר יכולת כלכלית לרכוש דירה גדולה יותר.

הפסיקות שללו בעבר מתן פטור מהיטל השבחה במקרים שרחוקים מלהיות סוציאליים. כך למשל, בפסיקה מפורסמת בתיק שבו דרשה בעלת מגרש פטור מהיטל השבחה לארבע דירות שבכוונתה לבנות עליו, הכריעה הפסיקה כי הפטור יינתן רק לגבי דירה אחת. מנגד, בפסיקות מאוחרות יותר, נקבע כי מצבו הכלכלי של מבקש פטור אינו שולל את זכותו לקבל את הפטור, ואם הוא מחזיק בבעלותו דירה נוספת הוא עדיין יוכל לממש את הפטור בדירה אחת.

כאמור, לא מעט ישראלים דרוכים לקראת ההכרעה בתיק. מדובר בבקשה להרחבת מרפסת חדשה יחסית, שהוקמה במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, בזמן שפרויקטים של התחדשות עירונית הולכים וצוברים תאוצה ובאופן כללי ישנם לא מעט פרויקטים, של פינוי-בינוי ובכלל, הכוללים מראש מרפסות צנועות ותוכניות ברורות להרחבתן בהמשך.

מעיריית גבעתיים נמסר כי "השומות שהוצאו על ידי שמאי הוועדה התחייבו מכוח הדין". לדברי העירייה, "היה וועדת הערר תסבור אחרת, העירייה תחליט בהתאם".