זו לא טעות סטטיסטית אלא דרמה: סימני פיצוץ בבועת הנדל"ן

כן, זו מצטיירת כדרמה של ממש. לא, אני לא מתכוון להמלצות על שוחד בפרשות נתניהו, אלא לכותרת הכלכלית הגדולה ביותר השבוע, שהגיעה אמש, עם פרסום מדדי הלמ"ס על מחירי הדירות. עם כל הכבוד לזהות ראש הממשלה בישראל, אני בטוח שמחירי הדירות בפרט והמצב הכלכלי בכלל, חשובים לאזרחים הרבה הרבה יותר מדרמות פוליטיות, חשובות וחמורות ככל שיהיו. ירידה של 0.7% במדד הארצי בנובמבר-דצמבר, ירידה של כ-1.2% ממדד השיא בספטמבר, ירידה של 1.4% במדד הדירות החדשות האחרון וירידות די משמעותיות ברוב המחוזות - כל הירידות הללו אינן יכולות להיחשב כאיזשהי טעות סטטיסטית.

זה נכון שעדיין מוקדם לקבוע או להכריז על מגמה של ירידות בשוק הדיור - נתוני הלמ"ס הרי סובלים ממהימנות לא במיוחד גבוהה, והלמ"ס נוטה לתקן לאחור פעם אחר פעם את נתוניה. אלא שירידה כה משמעותית בחודש בודד, למרות כל הבעיות במדידת הנתונים, היא בהחלט דרמה של ממש.

הכרזה על מגמה של ירידות בשוק הדיור אמנם עדיין מוקדמת, אבל נדמה לי שאפשר לקבוע שמגמת העלייה נבלמה ואף יש סימנים, הולכים ומתגברים, להתייצבות ואף לירידה במחירי הדירות ואולי סימנים לפיצוץ בועת הנדל"ן הישראלית (אם כי קביעה כזו צריכה עוד המתנה של חודשים ארוכים). סימנים בהחלט יש, על מגמות יהיה אפשר לדבר עוד כמה חודשים.

על הסימנים הללו הצבעתי פה שוב ושוב - החל מנתונים על כך שמשקיעים בחיפה ובבאר-שבע מוכרים דירות בהפסד ועד סימנים ברורים לשיתוק יחסי בשוק הדיור, בעקבות תוכנית למשתכן. כמו כן, יש אין ספור דיווחים מהשטח על לחצי מחירים, על מוכרים שמתקשים למכור את הדירות כמו לחמניות, כפי שקרה בעבר. השורה התחתונה היא שיש סימנים ברורים להתקררות שוק הנדל"ן.

אני מציע לכל השחקנים בשוק הנדל"ן, במיוחד ליזמי הנדל"ן ולמשרתיהם, להפסיק לזלזל בסימנים המתגברים על התקררות בשוק הדיור. אני מציע להם להפסיק לשנן את המנטרות על "ירידה לצורך עלייה", על "ביקושים כבושים" ועל הנזק של תוכנית "מחיר למשתכן" ,או כפי שהם מכנים אותה "מחיר למסתכן". האמירות הללו משקפות דווקא את הלחץ ההולך וגובר של שחקני הנדל"ן בעקבות הסימנים על פיצוץ הבועה.

צריך גם להבין: הדיון הציבורי סביב תוכנית "מחיר למשתכן" על טיבה, איכותה והשלכותיה של התוכנית, הוא דיון חשוב, אבל כרגע הוא לא ממש רלוונטי. לתוכניות כאלה, שהם בפשטות התערבות ממשלתית מאסיבית בשוק מסויים, יש יתרונות ויש חסרונות. חלק מהיתרונות והחסרונות צצים כבר עתה, אבל את הסיכום ניתן יהיה לעשות בעוד כמה שנים, כשרוב המפתחות לדירות יימסרו לרוכשים במסגרת התוכנית.

דבר אחד וודאי אפשר לומר על התוכנית: היא הצליחה לשבש את שוק הדיור (למרות, אגב, שהריבית הנמוכה ממשיכה להוות כר פורה לעליות) והצליחה להכניס את כל יזמי הנדל"ן ללחץ ולהתקפות די בוטות על התוכנית. ההתקפות הללו הן קודם כל אינטרסנטיות כיוון שהתייבשות של שוק הדיור, בעקבות התוכנית, פוגעת בפרנסתם של כל השחקנים בשוק ואף מסכנת את יציבותם של השחקנים החלשים.

כל השחקנים גם צריכים להפנים כמה אמיתות על שוקי הדיור ועל התנהגות שווקים בכלל: א. שום מגמה, בשום שוק, לא נמשכת לנצח נצחים; ב. יש דבר כזה מומנטום או פסיכולוגיה בשווקים - ככל שהסימנים ייערמו, ככל שנתוני הלמ"ס ימשיכו להצביע על ירידות - הן הקונים והן המוכרים בשוק הדיור - יתנהגו בהתאם וימשיכו ללחוץ את המחירים כלפי מטה; מי שקונה דירות לא תמיד מרוויח, הוא גם עלול להפסיד; דירות הן לא בהכרח השקעה מצויינת לטווח הארוך - דווקא מניות מניבות תשואות יותר גבוהות.

בחודש הקרוב יתחילו להתפרסם הדוחות השנתיים של חברות הנדל"ן - המידע שיפורסם במסגרת הדוחות ישפוך עוד קצת אור על מה שקורה בשוק הנדל"ן, על מחירי הדירות ועל מצבן הפיננסי של החברות. ההתייבשות המסתמנת בשוק הדיור עלולה בהחלט לפגוע בחברות יחסית חלשות. במקביל ימשיכו להתפרסם מדדי הלמ"ס ונתונים נוספים על שוק הדיור - ייתכן שעד החגים כבר נדע אם הסימנים הפכו למגמה.