מה שנראה כמו חניה, מסומן כחניה ומשמש כחניה - הוא חניה

עיריית אשקלון והוועדה המקומית לתכנון ובנייה התחמקו מתשלום פיצויי הפקעה לחברת אפרידר, לאחר שהפקיעו מהחברה קרקעות המשמשות בפועל כחניות ציבוריות - כך עולה מפסק דין מנומק, שגם היה מלווה בביקור שופט בית המשפט המחוזי בבאר-שבע אריאל ואגו בקרקעות המופקעות. בניסיון להתחמק מתשלום הפיצויים, הגדירה העירייה את השטחים המופקעים כ"דרך" - אולם מסתבר שהשטחים משמשים בפועל כחניונים.

חברת אפרידר מחזיקה בקרקעות רבות ברחבי אשקלון, אותן רכשה מרשות הפיתוח ומחברת ברנע החל משנות ה-50 באמצעות קבוצת משקיעים פרטיים מדרום אפריקה. אחת השכונות בעיר, שהייתה מיועדת ליוצאי דרום אפריקה, נקראת "אפרידר" על שם החברה שהקימה אותה בשנות ה-50 (שילוב של צמד המילים אפריקה ועמידר).

בהתחלה היו מניות אפרידר בבעלות המדינה, שהחליטה בשנת 1997 להפריטן לבעלות פרטית (כחלק מהפרטה נרחבת בהרבה). בשנת 2001 רכשו החברות אלביט החזקות רפואיות ואלעזרא יוזמה והשקעות של אלי אלעזרא את אחזקות המדינה. כשבדקו את נכסי החברה, גילו כי שטחים רבים הופקעו על ידי עיריית אשקלון והוועדה המקומית בשנים שקדמו לרכישה. בעקבות זאת, הגישה אפרידר שלוש עתירות נפרדות נגד עיריית אשקלון והוועדה המקומית, בגין הפקעות של שלוש חטיבות קרקע שונות שהיו מצויות בבעלותה ברחבי העיר.

בעתירות, שהוגשו לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע באמצעות עו"ד חננאל שועי ועו"ד מלכה אנגלסמן, ואוחדו לתיק אחד, טענה אפרידר כי היא זכאית לתשלם פיצויים בגין ההפקעות שבוצעו בקרקעותיה. במסגרת ההליך ביקר שופט בית המשפט המחוזי בבאר-שבע בפברואר 2017 בשלושת המגרשים שהופקעו, והתרשם מהאתרים הקיימים עליהם.

פסק הדין מציין כי חוק התכנון והבנייה מתיר לוועדה מקומית להפקיע קרקע לצורכי ציבור, ומונה רשימת שימושים כמו דרכים, גנים, תחנות אוטובוסים, תחנות רכבת, בתי חולים, מרפאות, תחנות משטרה, בתי עלמין, נמלים, שדות תעופה, מזבלה, מוסדות חינוך וכו'. לפי פקודת הקרקעות, יכולה הרשות המקומית להפקיע עד 40% מהמגרש ללא תמורה, בתנאי שאין בו בניינים ועצים או דברים אחרים המחוברים לקרקע.

סעיף נוסף בפקודת הקרקעות קובע רשימה סגורה של חריגים לתשלום פיצויים. לטענת אפרידר, הקרקעות שהופקעו ממנה משמשות בפועל כחניה ציבורית. חניה היא אמנם מטרה ציבורית, אך אינה נכללת ברשימת השימושים החריגים שמאפשרים הפקעה של עד 40% משטח המגרש ללא מתן פיצוי, ועל כן דורשת החברה פיצוי כספי בגין שלוש הפקעות אלה.

בית המשפט נדרש לדון בשאלה האם הפקעת כל אחת מהקרקעות הייתה טעונה תשלום פיצויים או לא.

במקרה הראשון והעיקרי הופקעו שמונה דונם מתוך חטיבת קרקע בת 73 דונם ברחוב יקותיאל אדם, סמוך למלון הולידיי אין שליד הים. בשנות ה-70 אושרה במקום תוכנית למלונאות, מגורים ומסחר הכוללת גם דרכים, שטחים ציבוריים פתוחים וחוף רחצה. במסגרת זו יועד השטח שיופקע לדרך. במרוצת השנים שונה ייעוד הקרקע לחניה ציבורית ובשנת 97' שוב שונה ייעוד הקרקע שהופקעה לדרך. בשנת 98' פורסמה הודעת הפקעה והעירייה החלה בביצוע עבודות בשטח בשנת 2000 ורק בשנת 2004 השלימה את ההפקעה.

לטענת אפרידר, גם אם השטח יועד לדרך, בפועל הוא משמש חניון ציבורי מסומן ומעין כביש ללא מוצא לבאי המלון ולמתרחצים בים. לטענתה, מסומנות בשטח 135 חניות לרבות חניית נכים, ועל כן היה על העירייה והוועדה המקומית לפצות אותה בגין הפקעתו, שכן שימוש של חניה ציבורית אינו פטור מפיצויים.

בעדותו המרתקת בבית המשפט אמר בעל השליטה באפרידר, אלי אלעזרא, שכיהן בעבר כמנכ"ל החברה הכלכלית של אשקלון: "העירייה כחלק מהטריקים שלה עשתה דרך, וזה מכוון, ובצד הדרך עשו חניה אבל סימנו כאילו זה דרך. הרי ברור שזו לא דרך, אלא חניה. מה שנראה כמו חניה, צבוע כמו חניה, או משמש כחניה, זה כנראה חניה. אני מכיר גם את הצד הזה של העירייה היה פה ניסיון לקחת מאפרידר לפני שמפריטים אותה".

השופט אריאל ואגו קיבל את טענת אפרידר וקבע כי לחברה מגיעים פיצויים בגין ההפקעה: "שטח ההפקעה, לפחות השימוש הדומיננטי והמכריע שלו, הוא חניה ציבורית ואילו התווייתו כדרך נעשתה אם בכלל לשם הימנעות מתשלום פיצויים בגין הפקעתו על ידי המשיבות", קבע ואגו בפסק הדין. "הדין עם המבקשת שזכאית לפיצויים בגין הפקעת השטח". כמו כן קבע ואגו כי גובה הפיצוי יקבע על ידי שמאי מקרקעין.

בשתי חטיבות קרקע נוספות, מדובר היה באירועים דומים. חטיבת קרקע אחת ברחוב רפאל איתן בשכונת ברנע, סמוך לחוף הים, יועדה אף היא לדרך ושימשה בפועל כחניה, וחטיבת קרקע ברחוב אורט סמוך לבית הספר מקיף אורט יועדה לדרך, אך שימשה בפועל כחניון למוסד החינוכי ולמרכז מסחרי סמוך.

גם בגין קרקעות אלה השתכנע בית המשפט כי על עיריית אשקלון הייתה מוטלת החובה לשלם פיצויים לחברת אפרידר בגין ההפקעה.

עיריית אשקלון טענה שהיה שיהוי בהגשת העתירות, ולטענתה תביעות הפיצויים הוגשו למעלה מ-14 שנים מאז הופקע השטח הראשון סמוך לשנת 2000, ולמעשה הדבר מלמד על הסכמתה לוותר על הקרקע ללא תמורה, והחברה ויתרה על זכותה לתבוע פיצויי הפקעה. מנגד טענה החברה כי השיהוי לא נגרם עקב חוסר תום לבה, והיא לא זנחה את זכות התביעה העומדת לה.

אפרידר הצביעה על ניהול מו"מ לאורך שנים עם העירייה והוועדה המקומית, החל מרכישת החברה בשנת 2001, דרך שכירת אנשי מקצוע לשם התחקות אחר הזכויות והחובות שרכשה וכלה בניהול מו"מ לתביעת פיצויים שהיא סבורה שמגיעים לה פועל יוצא מאותן הפקעות.

היא עסקה בביצוע בדיקות לקרקעות שרכשה ואף בחנה את ההפקעות הרבות שנעשו במרוצת השנים ביחס לשטחים שרכשה. אלא שלטענתה, בעוד בתחילת הדרך זכתה לאוזן קשבת מצד העירייה ומצד יועציה המשפטיים, ואף התקיימו פגישות ענייניות לליבון המחלוקות בין הצדדים, הרי שככל שחלף הזמן התנערה העירייה מאחריות בעניין מתן פיצוי, ועל כן נאלצה החברה להגיש את העתירות.
בעתירות הציגה אפרידר לבית המשפט ניסיונות חוזרים להידבר עם העירייה וראשי הערים שהתחלפו, ביניהם רוני מהצרי ובני ואקנין. "מהמכתבים עולה ניסיון של המבקשת פעם אחר פעם להידבר עם המשיבה, להסביר טענותיה, ולהגיע עמה לגידור המחלוקת ולפשרה כוללת ביחס לשטחי ההפקעה השונים, לאור משמעותן הכספית הרחבה, בדרכי שלום, וחלף פנייה לערכאות שיפוטיות . פניות אלה ככל שנענו סורבו ברובן המכריע", ציין ואגו בפסק הדין. זאת בנוסף לפגישות שהתקיימו בין הצדדים בשנים 2013-2014 שלא הניבו פרי, ועל כן הגישה אפרידר את העתירות.

בעדותו בבית המשפט נשאל אלעזרא האם כשרכש את החברה בשנת 2000, הביא בחשבון את הקרקעות שהופקעו ככאלה שמגיע בגינן פיצוי: "בהחלט", אמר אלעזרא. "זה עלה בכל שיחה עם היועץ המשפטי של העירייה, עם ראש העיר ומהנדס העיר. כולם ידעו שיש הפקעות. אני מכיר את האנשים, אני שימשתי כמנכ"ל החברה הכלכלית של עיריית אשקלון עד 94' והייתי מצוי היטב וידעתי מה שידעו בעירייה הרבה שנים קודם שיש לאפרידר זכויות שהעירייה לקחה ביתר, כמו חניות, שטחים ציבוריים, וכו. הדבר הזה היה ידוע".

בהתייחס לפיצויים העיד אלעזרא: "לצערי מאז רכישת אפרידר עברתי ארבעה ראשי ערים, כל צוות חדש שנבחר ניסה לבדוק איך הוא יכול למסמס את הדיונים והשיחות האלה. למרות שלפעמים התרשמנו שיש כוונה כנה להגיע להסדר, היו כאלה שטענו 'תוכיחו שזה זכויות שלכם' כאילו מישהו קנה מכונית ומבקשים ממנו להוכיח שהגלגל הוא חלק מהמכונית שקנית. זה תהליך שלקח כמה שנים והייתה פנייה לרשות החברות הממשלתית שהחזירה תשובה שהנכסים האלה הם חלק מחברת אפרידר".

אלעזרא הוסיף בעדותו: "לא דיברתי על תביעה, אמרתי שאני רוצה בדיאלוג בסופו של דבר ב-2005 נחתם הסכם עם העירייה על חלק מההפקעות וחתמנו על הסכם שהעיירייה לא קיימה אותו. ההסכם לא נחתם ביום אחד, זו תוצאה של הרבה שיחות ותהליכים שעשינו כדי לא להגיע לבית משפט.

"הגשנו תביעות כי לא הייתה לנו ברירה אחרת. מהיום הראשון התחלתי בשיחות ובפגישות פורמליות עם גורמים בעירייה שידעו על הסוגיה והסכימו. אם היו אומרים שאין מה לדבר ולא מגיע לנו כלום היינו מגישים ב-2001 את התביעה. אבל הם הסכימו והיו מודעים לזה ואמרו שנשב. כל פעם מינו מישהו אחר כדי לרכז את הסוגיה".

ואגו לא קיבל את טענת העירייה כי חל שיהוי על התביעה שהוגשה 14 שנה לאחר ההפקעה, מאחר והעירייה מעולם לא התכחשה לקיום המשא ומתן והידברות עם אפרידר בנושא. את טענה זו כינה ואגו "מקוממת". ואגו אף מתח ביקורת על הסתמכות העירייה על פסק דין "ארידור" שכזכור קבע כי מפקיע יכול לעשות שימוש בכספי הפיצויים, אם הנפקע המתין שנים רבות להגשת תביעה על הפקעת קרקע שאין לו עניין בה. "פניות ופגישות נעשו ונערכו והתמונה שבקשו לצייר מלשקף את האמת" קבע ואגו, ודחה את טענת השיהוי.

לדברי עו"ד חננאל שועי, "בשנות ה-90 ועד ראשית שנות ה-2000 נלקחו מחברת אפרידר קרקעות רבות שהיו בבעלותה לטובת הקמת חניונים בעיר מבלי לשלם לה כל פיצוי כספי. על מנת להתחמק מתשלום הפיצויים בגין נטילת הקרקעות, נקטה עיריית אשקלון בשיטות פסולות. בית המשפט קבע כי על העירייה לעמוד בחובתה החוקית לשלם פיצויים כאשר היא נוטלת קרקעות מאזרחים ומחברות, על פי הדין, וכך עליה מוטלת חובה גם במקרים אלו. מדובר בפסק הדין ייחודי שמחזק את ידיהם של האזרחים והחברות הפרטיים הניצבים מול הרשויות חסרי אונים גם אם חלפו שנים רבות מאז נטילת הקרקעות, ומאידך מרפה את ידיהן של הרשויות ומרסן את כוחן תוך התחשבות בזכויות הפרט".