נדל"ן בארה"ב: אפשר למצוא מציאות בפרברים המושמצים

עכשיו, כשהגאות בשוק דירות היוקרה במרכזי הערים הולכת ומסתיימת גם בארה"ב, חלק מהמשקיעים הגדולים מעבירים את פעילותם לפרברים.
בחיפושים אחר תשואות גבוהות יותר, משקיעים מוסדיים - כמו קרנות פנסיה וחברות ביטוח - בוחנים בקפדנות רבה מבנים ישנים יותר וזוהרים פחות להשכרה, בפרברים שסביב אזורי העסקים המרכזיים בערים. לדברי מנהלים ואנליסטים בשוק הנדל"ן, אחת הסיבות לכך היא שההיצע התופח של דירות יוקרה חדשות במרכזי ערים מקטין את דמי השכירות של הדירות האיכותיות.

"נקודת המפנה היתה לפני כשנתיים, כשהתחלנו לראות המון מוצרים חדשים במרכזי הערים, וראינו גם את תחילת ההיחלשות של השוק", אמרה ג'נט רייס, המנהלת את סיקור הבתים המשותפים בארה"ב ב-CBRE Group. "ראינו גם עלייה איטית בשיעור הדירות הפנויות, והמשקיעים המוסדיים תמיד שואלים היכן ניתן למצוא תשואות טובות יותר".

קבוצות של מבנים פרבריים נמוכים שדמי השכירות שלהם אופייניים למעמד הבינוני - רשמו ב-12 החודשים האחרונים ביצועים טובים יותר מהדירות בבניינים רבי קומות, כך על פי דוח של TH Real Estate, חברה-בת של TIAA. בארבעת הרבעונים שהסתיימו ביוני, עמדה התשואה הממוצעת על דירות גן על 8%, לעומת תשואה של 5.1% לדירות בבניינים רבי קומות, על פי הדוח.

 היוקרה תוססת

גורמים נוספים שמגבירים את האטרקטיביות של מגזר הדירות הפרבריות הישנות יותר, שבדרך כלל נחשבות לסוג ב', הם שיעור תפוסה גבוה וכן ביקוש גבוה ויציב מצד האוכלוסיה שנאלצת לשכור דירה.

ברבעון השלישי עמד שיעור הדירות הפנויות בפלח הדירות היוקרתיות, המסווגות כסוג א', על 5.8%, בעוד שעבור הדירות המסווגות כסוג ב' עמד הנתון על 4.3% בלבד, לדברי Marcus & Millichap Research Services ו- MPF Research. גורם נוסף שמחזק את שוק השכירות הפרברי שקהל היעד שלו הוא דיירים בעלי הכנסה בינונית הוא שיעור הבעלות על יחידות דיור, שממשיך להיות נמוך משמעותית מ-69% שנרשמו בשיא בועת הדיור לפני עשר שנים.

ביצועים יציבים

בניית דירות היא עדיין משימה קשה ברשויות העירוניות הפרבריות, והיצע הדירות החדשות שבסופו של דבר יצטרפו לקטגוריית הדירות מסוג ב' באזורים המטרופוליטניים מוגבל. לדברי מנהלים בשוק הנדל"ן, זהו יתרון נוסף.

"בפרברים לא היתה צנרת משמעותית של דירות, מכיוון שהמשקיעים והיזמים התמקדו במה שהיה בעיקרו שוק הדיור במרכזי הערים, ומכיוון שהפרברים זה המקום שבו רשמו כל המשקיעים הפסדים כבדים במהלך משבר האשראי", אמר ג'פרי דניאלס, סגן נשיא בכיר ב-Institutional Property Advisors. "כעת יש תיאבון אדיר לדירות סוג ב' במבנים רבי קומות מכיוון שהמשקיעים קיבלו תשואות מתואמות-סיכון טובות יותר משהם מקבלים מבניית נכס חדש לחלוטין".

חברות מקומיות ואזוריות עדיין חולשות על מגזר הדירות הפרבריות סוג ב', אך כמה משקיעים גדולים חוברים לשחקניות מבוססות כדי לרכוש בנייני דירות ישנים ולשפצם במטרה להעלות את דמי השכירות, אך לשמור עליהם ברמה נמוכה משמעותית מרמת דמי השכירות של דירות בפלח היוקרתי של השוק.

כמה משקיעים מוסדיים כמו TH Real Estate כבר מבצעים זה זמן רב השקעות בקטגוריה זו של דירות להשכרה, שרשמה ביצועים יציבים באזורים שמקיפים ערים גדולות כמו לוס אנג'לס, ניו יורק ובוסטון, וכן בשווקים כמו מיניאפוליס, נאשוויל ואוסטין שבטקסס, לדברי ג'יימס מרתה, מנהל וראה חטיבת המבנים המשותפים של TH Real Estate בארה"ב.

"הביקוש לדירות אלה פשוט ממשיך להיות יציב, והצמיחה בדמי השכירות ניתנת לצפייה", אמר מרתה. "אין עליות חדות, והסיכון מוגבל".

רוברט הארט, שעובד במגזר כבר יותר משלושים שנים, הקים בשנת 2013 מיזם משותף בשם TruAmerica Multifamily עם Guardian Life Insurance Company of America, כדי להתמקד בבניני דירות ישנים יותר להשכרה שנמצאים באזורים היקפיים למוקדי עסקים מרכזיים. כעת מנהל המיזם המשותף תיק בשווי של 7 מיליארד דולר הכולל כ-33 אלף יחידות דיור ברחבי ארה"ב, ומבצע רכישות יחד עם קרנות פנסיה, חברות ביטוח אחרות וחברות לניהול הון משפחתי. חברת הביטוח Allstate - באמצעות קבוצת הנדל"ן שלה - היתה אחת משותפות השקעה הראשונות של TruAmerica.

"במהלך היציאה מהמשבר רכשנו גם המון נכסים מסוג א'", אמר בוב אורורק, מנהל השקעות נדל"ן ב-Guardian Life. "אבל במקביל להימשכות המחזור, ראינו שדירות סוג ב' הופכות לאטרקטיביות יותר מכיוון שאומדני השווי והעלויות של מבנים במרכזי הערים רשמו עלייה חדה".

האסטרטגיה של TruAmerica היא לרכוש מתחמי דירות גדולים בני 15 שנים או יותר שזקוקים לשיפוץ ושנמצאים במרחק של 15-20 מייל (24-32 ק"מ) מאזורי עסקים מרכזיים. החברה משדרגת את יחידות הדיור עצמן - ובכמה מקרים הוציאה עד 10 אלף דולר על יחידת דיור - ומוסיפה או משפרת מתקנים כגון מרכזי כושר ומועדונים, כדי לגבות דמי שכירות גבוהים יותר שעדיין ימשכו את פלח האוכלוסיה שנאלץ לשכור דירות.

"היה גידול עצום בתחרות", אמר הארט. "המון שחקניות חדשות נכנסו לשוק".
האטרקטיביות של אסטרטגיה זו היא היכולת להפיק הכנסות מדמי שכירות וליצור "תזרים מזומנים בר-קיימא", ולהינות במקביל מעליית שווי הנכס, לדברי הארט. אשתקד מכרה TruAmerica מתחם של כ-400 דירות ברנטון, וושינגטון, תמורת 98 מיליון דולר - 36 מיליון דולר יותר מהסכום ששילמה החברה עבור הנכס שלוש שנים לפני כן, על פי מסמכים ציבוריים.

כמה משקיעים מוסדיים מעוניינים להשקיע ולשדרג מתחמי דירות ישנים אלה באופן ישיר יותר יחד עם שחקניות אזוריות לצורך שקיפות רבה יותר, שליטה חזקה יותר וסכומים נמוכים יותר בהשוואה להשקעה בסגנון הפרייבט אקוויטי הרגיל, מדגיש מייק מוראן, מנהל נדל"ן ב-Allstate. מוראן מוסיף כי משקיעים ישירים אלה גם הפכו למשקיעים מוסדיים יותר עם צוותי ניהול מקצועיים יותר, דיווח טוב יותר, ומנגנוני בקרה ומשטר תאגידי טובים יותר. "אנחנו פשוט משקיעים מוסדיים שזקוקים לתשואה, בסביבה שמתאפיינת בתשואה נמוכה", ציין מוראן בפשטות.