האם שיטת השיווק של מחיר למשתכן מקררת את שוק הנדל"ן

פעם, היה תנאי ברזל שאמר שהגרלה בתוכנית מחיר למשתכן תפורסם רק במצב בו היזם, או הקבלן, שזכו במכרז כבר נמצאים בשלב בו הוא לפחות הגיש בקשה להיתר בנייה. למה? כדי שתהיה וודאות.

אבל כדי להתחיל ולפרסם הגרלות גדולות של אלפי דירות מוזלות בכל פעם, הבינו במשרד האוצר ובמשרד הבינוי והשיכון שהם צריכים להגמיש את הקריטריונים. אז מה עשו? שינו את התקנון וקבעו שפרויקט יוכל לצאת להגרלה עוד בשלב מוקדם יותר. הרבה לפני היתר או בקשה להיתר.

במילים אחרות, בשביל לפרסם הגרלות ענק ולהוביל למצב בו עשרות אלפי זכאי מחיר למשתכן ישתתפו בהגרלות ויקררו את השוק, כי מי שניגש להגרלה הרי לא קונה דירה במחיר השוק באותו הזמן, החליטו לוותר על הוודאות בפרויקטים שמוגרלים.

לא מעט זכאים התלוננו על המצב הזה ולא רק הם, קבלן שזכה בפרויקט מחיר למשתכן במבשרת ציון סירב להשתתף בהגרלה בדיוק בגלל הסיבה שקבלת ההיתר עוד רחוקה. אז הוא הלך לבית המשפט והוציא צו מניעה שהוציא את הפרויקט מההגרלה הגדולה. בית המשפט לא אמר שהוא צודק אלא החליט לעכב את ההשתתפות בהגרלה עד שיתקיים דיון.

אבל לאחרונה בית המשפט דן בטענות שהעלה הקבלן וקבע שלמרות הכל, הגמשת הקריטריונים היא החלטת מדיניות של הממשלה והוא לא מתכוון להתערב בה. המשמעות בפועל היא שהפרויקט יחזור עכשיו להגרלה. בפסק הדין כתב השופט כי "לחשיבות של החלטת המדיניות שתכליתה לצנן את הביקושים ולנסות ולהביא לירידה במחירי הדיור משקל רב יותר מהוודאות של הזוכים שניגשים להגרלות". זו קביעה משמעותית.

אבל יש עם הקביעה הזו בעיה. הגמשת הקריטריונים מובילה גם למצב בו למדינה יש אפשרות לשווק פרויקטים במחיר למשתכן עוד טרם נסגרו כל הפרטים על הקרקע. ראינו את זה לא מזמן בנתניה. המדינה שיווקה קרקעות ליזמים במחיר למשתכן, פרסמה הגרלות, ומאות זכאים זכו. אבל, מסתבר שאותם המגרשים ששיווקה לא היו ממש מוכנים לשיווק כי הקרקע שייכת בכלל לקק"ל שהייתה אמורה לחתום על הסכם חילופי קרקע עם רשות מקרקעי ישראל אבל ההסכם הזה עוד לא נחתם. עכשיו המכרזים האלו בסכנת ביטול והכל בגלל השינוי בקריטריונים.

הגמשת הקריטריונים עשויה לגרום לביטול הזכייה של מאות זכאים ואי הוודאות בפרויקטים השונים יכולה בסופו של דבר להוביל לאובדן אמון ובפגיעה תדמיתית קשה בתוכנית מחיר למשתכן כולה.