שוק האג"ח נרגע, וה"פלישה" האמריקאית לת"א מתחדשת

שוק האג"ח האמריקאי נרגע בימים האחרונים. לאחר הטלטלה הגדולה בתחילת פברואר, שבמהלכה זינקה התשואה על אג"ח ממשל אמריקאיות ל-10 שנים מרמה של 2.72% ל-2.93%, חלה התייצבות, ובימים האחרונים ירדה התשואה עד ל-2.87%. עם זאת, מתחילת השנה זינקה התשואה על אג"ח ממשל ל-10 שנים בכ-0.5%, והצפי הוא להמשך עלייה (בגולדמן זאקס מעריכים עלייה לכ-3.5% בחצי השני השנה), כך ששוקי האג"ח הממשלתיות והקונצרניות בארה"ב ובעולם עלולים לספוג עוד זעזועים, בעיקר אם קצב האינפלציה יעלה מעבר לציפיות.

במהלך הטלטלה צנחו שערי איגרות החוב שהנפיקו חברות נדל"ן אמריקאיות בבורסה בתל-אביב בשנים האחרונות בשיעורים של 4%-7%, אולם בימים האחרונים - לאחר ההתייצבות מעבר לים - הן שבו לעלות, והרגיעה מאפשרת לחתמים וליועצים המקומיים להמשיך להוציא לפועל תשקיפים לגיוסי חוב של חברות זרות, ועל הדרך גם לגזור קופונים נאים.

במהלך השבועות הקרובים עומדות לצאת לפועל שלוש הנפקות חוב של חברות אמריקאיות חדשות: פוסט אקיוט, הפועלת בתחום הדיור המוגן, OFC קפיטל, העוסקת בתחום המימון לחברות מגודל בינוני, וחטיבת הקניונים של ענקית הנדל"ן סטארווד קפיטל. הנפקותיהן, אם ייצאו לפועל כמתוכנן, הן המשך לגל האדיר של הנפקות חוב שמבצעות חברות אמריקאיות בשוק ההון המקומי בשנים האחרונות.

פוסט אקיוט נמצאת בבעלות היזמים היהודים-אמריקאים וורן קול וג'פרי רובין. החברה, המשכירה בתי דיור מוגן הנמצאים בעיקר במדינת ניו-יורק (72% מהנכסים, השאר במדינות פנסילבניה ורוד איילנד) סמוך למרכזים רפואיים, תנסה לגייס 250-300 מיליון שקל בהנפקת סדרת אג"ח חדשה, ללא ביטחונות וללא דירוג. את ההנפקה מובילה אוריון חיתום של רפי ליפא, גל עמית וארז גולדשמידט.

החברה מחזיקה בכ-2,620 מיטות, וכ-70 מהכנסותיה הן מהמדינות ומחברות ביטוח, והשאר מלקוחות פרטיים המשלמים מראש עבור השהייה.

מהמצגת שפרסמה החברה לקראת ההנפקה עולה, כי ההון העצמי שלה הסתכם ב-30 בספטמבר 2017 בכ-384 מיליון דולר (62% מסך המאזן) וסך נכסי הנדל"ן להשקעה שלה (25 מרכזי דיור מוגן) מוערך בכ-594 מיליון דולר. ההכנסה התפעולית הנקייה שלה NOI)) צפויה להסתכם ב-2018 בכ-31 מיליון דולר, והתזרים התפעולי (FFO) צפוי לעמוד על כ-21 מיליון דולר.

החברה השנייה, OFC קפיטל, מוגדרת כחברה לפיתוח עסקים (BDC) ועוסקת כאמור במתן הלוואות לחברות בינוניות. החברה, שתהיה השלישית מתחום זה שמבצעת גיוס בתל-אביב, נמצאת בבעלות היזם ריצ'ארד רסלר, שהנפיק בארץ במהלך נובמבר אשתקד את קרן הריט CMCT, וגייס כ-800 מיליון שקל בהנפקת מניות בכורה.

מהמצגת של החברה עולה, כי לחברה הון עצמי של 189 מיליון דולר, וחוב של כ-110 מיליון דולר. בתשעת החודשים הראשונים של 2017 גדלו הכנסותיה ב-9.6% לעומת התקופה המקבילה, לכ-25.1 מיליון דולר, והרווח הנקי צמח ב-15% לכ-12 מיליון דולר.

לקראת ההנפקה, בהיקף של 200-300 מיליון שקל, שאותה מובילים פועלים אי.בי.אי ולאומי פרטנרס, העניקה S&P מעלות דירוג גבוה יחסית של A פלוס לחברה. כלכלני מעלות ציינו, בין השאר, כי "הדירוג משקף תיק השקעות הממוקד בחוב בכיר מובטח, אך גם יחס מינוף גבוה באופן יחסי. רוב תיק ההשקעות של החברה מושקע בהלוואות בריבית משתנה, מה שמציב אותה בעמדה טובה לקראת המשך עליית הריבית בארה"ב".

חברת נדל"ן אמריקאית נוספת שנמצאת בדרכה לתל-אביב, כאמור, היא סטרווד ווסט של בארי סטרנליכט, שמהווה חלק מקבוצת נדל"ן ומלונאות מהגדולות בארה"ב. החברה מבקשת לגייס עבור שבעה קניונים שבבעלותה אג"ח בהיקף של כ-800 מיליון שקל, בהובלת לאומי פרטנרס ופועלים אי.בי.אי.

שחיקה בהכנסות ענף הקניונים

ענף המרכזים המסחריים בארה"ב סובל בשנים האחרונות משחיקה בהכנסותיו, על רקע המעבר לרכישות באינטרנט, ועקב כך נדרשים הקניונים למצוא פתרונות לצמצום החניות מצד רשתות השיווק הגדולות. לדברי הנהלת סטרווד, האסטרטגיה שלה להתמודדות עם השינויים בשוק כוללת הוספה של שוכרים מתחומי הבידור והמסעדות. אלו הופכים לדבריה "חשובים יותר ויותר עבור המרכזים המסחריים, כיוון שהדור החדש של קוני המילניום שם דגש גובר והולך על החוויה, ולא רק על המוצר לבדו".

קבוצת סטרווד (Starwood Capital) נוסדה ב-1991 בידי שטרנליכט, שמכהן גם כיו"ר ומנכ"ל שלה. מדובר בפירמת השקעות פרטית, הפועלת באמצעות קרנות ותאגידים שונים, חלקם חברות ציבוריות הנסחרות בארה"ב, המתמקדות בתחומים של נדל"ן מניב (מסחרי, משרדים ומקבצי דיור), מלונאות (Starwood Hotels & Resorts, שהתמזגה לאחרונה עם רשת מלונת מריוט) ומתן הלוואות ומשכנתאות. נוסף על כך, פועלת הקבוצה גם בתחומי האנרגיה, תשתיות האנרגיה, הגז והנפט.

ממצגת החברה עולה כי מאז היווסדה גייסה Starwood Capital יותר מ-44 מיליארד דולר, ונכון להיום היא מנהלת נכסים בשווי של 56 מיליארד דולר.

ב-26 השנים האחרונות היא רכשה נכסים בשווי 94 מיליארד דולר, והיא מעסיקה יותר מ-3,400 עובדים ב-11 משרדים הפזורים ברחבי העולם, ועוד יותר מ-9,500 עובדים המעורבים בחברות הקבוצה.