המגדלים הפכו מתקווה גדולה לשוק הדיור - לצרה חדשה

לוח המודעות במגדל ברחוב אבא הלל סילבר 113 בחיפה היה עמוס הודעות בשבוע שעבר. אחת מהן נגעה לאסיפת דיירים (400 איש, 110 דירות, 20 קומות) שכללה גם בחירות לוועד הבית. רינה ווסרמן מהדירה בקומה 5 נבחרה שוב - זו השנה העשירית שהיא ממלאת את התפקיד עם עוד שניים, ושלושתם מקבלים שכר טרחה עבור עבודתם.

המגדל הזה הוא בעל חשיבות היסטורית ונחשב לאחד ממגדלי המגורים הראשונים שנבנו בישראל. הוא אוכלס ב-1973, ימים שבהם בניין רב קומות היה חיה חדשה בתרבות הדיור המקומית, ומאז, מצוקת ההיצע בשוק הובילה את המתכננים לאמץ קונצנזוס: חייבים לבנות לגובה. על-פי משרד הבינוי והשיכון, מספר התחלות הבנייה במבנים בני 21 קומות ומעלה שילש עצמו בעשור האחרון מ-2% לכ-7%, ובעשור הקרוב המודל של מגדל מגורים בן עשר קומות ומעלה צפוי להוות שליש מכלל יחידות הדיור.

 אמיר רוזנבלום / צילום: איל יצהר

אלא שרינה ווסרמן מהמגדל החיפאי, במקצועה מומחית למבנים לשימור, יודעת כמה דברים שהשוכנים במגדלים העתידיים עוד צפויים לחוות על בשרם. "אנשים לא מבינים שבלי התחזוקה שהמגדלים האלה דורשים, הם יכולים להפוך בחצות לדלעת. אני זוכרת שכשנכנסתי לוועד, אמרתי שאם לא ניקח את עצמנו בידיים הבניין פשוט יתפורר'".

מה הייתם צריכים לעבור כדי שלא יתפורר?

"קודם כול, החלטנו שאנחנו לא ועד בית פראייר. לקחנו כבר שלושה דיירים לבית משפט כי הם לא שילמו דמי ועד, וזה הרבה עבודה והיו גם איומים ורכילויות, ויש עדיין שכנים שלא אומרים לי שלום. אבל היה לי ברור שאם אני, כבעלת דירה בבניין, לא אשמור עליו, גם שווי הערך של הדירה שלי ירד. ואת זה רבים מהדיירים שקונים היום דירות במגדלים בסכומי עתק פשוט לא מבינים".

ווסרמן ושותפיה לוועד ויתרו על שירותי חברות ניהול ואחזקה (שאליהן נגיע בהמשך) והם מנהלים את הבניין באופן עצמאי תוך חברות באגודה לתרבות הדיור. העלות החודשית שמשלמת משפחה בבניין היא 170 שקל בלבד, סכום נמוך ביחס לתשלומי ועד הבית במגדלי המגורים החדשים שקמים ברחבי הארץ, וזה ניכר. נכון, פנים הבניין מטופח, הותקן אינטרקום, המעליות שופצו והצנרת הוחלפה, אבל החזית חומה, אפורה ומתקלפת כמו פסל חוצות מיושן. ווסרמן יודעת שזה השלב הבא ההכרחי והיא סבלנית: אחרי שהם יסיימו את הליכי הגבייה לשיפוץ הפנימי, היא תרצה לסחוף את הדיירים לפרויקט שיפוץ החזית ובישיבה האחרונה הסתמנה הסכמה עקרונית בעניין זה.

על פניו, אלה בעיות קטנות, אבל מבט מעמיק יותר מגלה שמדובר בבעיה שגדלה ומתעצמת: בהעדר תחזוקה ראויה, מגדלי המגורים שנבנים ברחבי הארץ יהפכו בתוך שנים ספורות לבנייני סלאמס עם בעיות תחזוקה ובטיחות. כלל לא בטוח שהמשפחות שאוספות בימים אלה שקל לשקל, לוקחות משכנתא ונכנסות ברגל ימין לדירה שרכשו על הנייר מקבלן, מודעות למערכות המורכבות שמגדל מגורים מחייב, לבדיקות השוטפות ולנורמות שצריכות להתקבע בתרבות המגורים הזאת.

חוק משנות ה-60

אם תרבות מגדלי המגורים של ישראל נולדה בחיפה, היא ללא ספק התבגרה בפתח תקווה. שם, בשנת 2010, החלו האכלוסים בשכונות שנבנו במרקם של מגדלי מגורים בני למעלה מ-10 קומות. שם גם צצות הרבה בעיות בעת האחרונה.

"אני מתריעה כבר חמש שנים על הנושא הזה", אומרת דליה גאון, שעובדת באגף קשרי התושבים באגודה לתרבות הדיור. "בבניינים האלה גרים בני מעמד בינוני שנדרשים לשלם 500 שקלים מדי חודש דמי ועד בית, והתקלות הן אדירות, רובן אנושיות - הדיירים עושים את הנזק".

איזה נזק הם כבר יכולים לעשות? קודם צריך קצת רקע: מה שמבדיל בין בניין מגורים סטנדרטי למגדל מגורים הוא ריבוי השטחים המשותפים - חדר דיירים, לובי רחב, חניונים גדולים, גינות ומערכות חשמליות משותפות. אבל במגדל כזה, באופן שהוא טבעי באותה מידה שהוא פרדוקסלי, הדיירים לא מרבים להתראות אלה עם אלה, יש תחושה מתעתעת של "דירתי היא מבצרי", ובהעדר הכרה בחשיבות השטחים המשותפים, העסק מתחיל להשתבש: "אלה המקומות שבהם רואים איך מצטברת ההזנחה", אומרת גאון. "אני נלחמת עם דיירים שמאחסנים ליד הדלת בימבות ועגלות וקושרים אופניים בחדרי מדרגות".

 הזנחת בניין / צילומים: צאלה קוטלר, אמיר רוזנבלום

וזה כל-כך נורא?

"רק תחשבי על זה שבשעת סכנה כמו שריפה אי-אפשר יהיה אפילו לרדת במדרגות. הרי תרגולים הם לא עושים. זה מתבטא גם בחניות של הבניין, שם יש דיירים שלא רק מחנים את האוטו שלהם אלא גם הופכים את החניה למחסן, כי הם טוענים שזה השטח שלהם. בחדרי המדרגות הדלת עקורה, תיבות הדואר עקומות, יש לכלוך. אף אחד לא רוצה לטפל בזה כי הדיירים לא רוצים להתעמת".

כמה זמן לוקח לכל זה להצטבר?

"מהניסיון שלי, הבעיות מתחילות אחרי חמש-שש שנים מהאכלוס".

זה בדיוק מה שקרה במגדל בן 25 הקומות בשכונת נווה גן בפתח תקווה, שבו מתגורר טוביה צוק (קומה 10), עד לאחרונה יו"ר ועד הבית. "כשיש תקלות והן לא מטופלות, הנזקים גדולים והציבור לא מוכן לשלם".

למה הציבור לא מוכן לשלם?

"כי הרבה אנשים קנו דירות על הנייר ב-2008 וכיום לא מסוגלים לעמוד בהוצאות של מאות שקלים בחודש לתחזוקה. אני נכנסתי לבניין ב-2012, שנתיים אחרי האכלוס, והיה ברור שהבניין שלנו לא מתוחזק כמו שצריך. אפילו פניתי לראש העירייה והוא אמר לי שזאת בעיה לאומית. אני מבין אותו: חקיקה עושים בכנסת ולא בשלטון המקומי".

מה כל-כך מורכב בבניין שלכם שמצריך חקיקה?

"נדרשת תחזוקה שוטפת ברמה גבוהה פרט לתקן המפוקח של המעליות. המערכת הבסיסית שלנו היא המים: במגדלי דירות המים מגיעים מהעירייה למאגר באחת הקומות התחתונות של החניה ומשם הם נשאבים מעלה למאגר על הגג ומשם יורדים לדירות. את המאגרים האלה צריך לבדוק כל חצי שנה עד שנה. בשנתיים לפני שהגעתי אף אחד אפילו לא בדק. אנשים בכלל לא היו מודעים לכך שצריך לבדוק".

מה עוד שינית?

"יש שתי מערכות חשובות נוספות במגדל מגורים: אחת היא הספרינקלרים לכיבוי אש. לה יש משאבה ומנוע ומישהו צריך לתחזק ולבדוק אותם. כיום החוק דורש בבניין מגורים התקנה של מערכות כאלה, אבל אף אחד לא דורש את הבדיקה שלהן. ישנו גם הגנרטור, מערכת שמיועדת לספק חשמל למעליות בהפסקות חשמל כדי שאנשים לא ייתקעו. אבל מי במגדלים האלה בודק שממלאים דלק והכול עובד כמו שצריך? יש גם מערכת של פינוי אשפה באמצעות פירים ודחסן, וגם בזה צריך לטפל. אם בניין לא מטפל בפיר, מתחיל סירחון ויש בניינים שסוגרים את הפירים כי הם לא יכולים להתמודד עם הריח. אצלנו פעמיים בשבוע שוטפים את הפיר עם סבון מיוחד, שגם מפיץ ריח נעים".

 טוביה צוק / צילום: איל יצהר

איך הדיירים בבניין קיבלו את ההצעות שלך?

"רוב האנשים לא רוצים להתעסק בוועד הבית וכולם שמחים שיש פסיכי אחד שמסכים לנהל את העניינים. אם הוא בן אדם אכפתי שיודע לנהל, הבניין הרוויח, ואם לא - לוקחים חברת ניהול שמתעסקת בניקיון של הלובי וחדרי המדרגות. אין כיום חברת ניהול מורשית וכל אחד שיוצא מהצבא יכול להכריז על עצמו חברת ניהול. כל עוד הכול בסדר, הדיירים חיים בשלווה, אבל ביום שדורשים כסף מתחילים להתקומם ואז יש מי שמשלמים ויש מי שלא ומתחילות המהומות. סכסוכי שכנים גם יכולים להיגמר באלימות, כי המערכות לא מתאימות".

החקיקה בתחום מיושנת לדעתך.

"החוק נחקק בשנות ה-60, אז התייחסו ל-40-20 דירות בבניין, אז ברור שהוא לא תואם את המציאות שבה יש 100 דירות בבניין. ברגע שאין חוקים ברורים, מי שמרגיש חזק יותר מנסה לכפות את דעתו, ואם הוא לא רוצה לשלם, הוא לא משלם, ואם הוא רוצה ללכלך, הוא ילכלך".

אחת הטענות היא שהאוכלוסייה במגדלי המגורים מתקשה כלכלית לעמוד בתשלומי הוועד. גם אצלכם זה ככה?

"לשמחתנו, אלה שלא יכלו לשלם על התחזוקה, יצאו מהבניין והשכירו לאחרים שמסוגלים לשלם, אבל אני יודע על בניינים בפתח תקווה שיש בהם בעיות קשות של גבייה. אצלנו נשארו בעיות שקשורות לטיפול בליקויים של קבלנים, שגם בהם צריך להיאבק והם המקור לבעיות תחזוקה רבות".

למשל?

"למשל, החלפנו מעליות כי היו בעיות עם המעליות של הקבלן. כמובן שיש כמה מהדיירים שחושבים שזה לא היה נכון. אני שמח שיו"ר הוועד שהחליף אותי הוא אדם טכני עם הבנה ושהוא מבין את החשיבות של הטיפול במערכות ולשמחתנו הבניין שלנו מטפל ומתוחזק יפה. אבל אני יודע שבבניינים אחרים זה לא ככה, וחבל. הרי בבית פרטי לא היית משאירה למישהו אחר לטפל בבעיה או מזניחה אותה, נכון? אז גם בבית משותף האחריות שלך. לדעתי, כל דייר צריך לתת שירות מילואים כחבר ועד".

"מודל שאינו קיים בעולם"

על פני 70 עמודים נפרס הדו"ח שהזמין משרד הבינוי והשיכון ביחד עם הרשות להתחדשות עירונית, מצוות המחקר של חברת הייעוץ פז הנדסה וכלכלה. לדו"ח הזה קדם הספר "מגדלים כושלים" (2009, הוצאת הטכניון), חיבור נוקב במיוחד של פרופ' רחל אלתרמן, ראשת המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, ובו היא מתריעה על הבעיה של תחזוקת מגדלי מגורים. יואב ויינברג, אדריכל בפז כלכלה והנדסה שהוביל את המחקר, מסביר שמדובר בחיה משונה המאפיינת את ענף הנדל"ן המקומי שעדיין לא הבנו איך לאלף.

"בדו"ח, עשינו סקירה של הנושא גם כפי שהוא מתנהל בחו"ל וגילינו שהמודל של בנייה גבוהה למגורים כמו שהוא קיים בישראל, שמיועד למעמד בינוני ומטה ושאיננו בבעלות משותפת - כלומר שכל אחד קונה את הדירה שלו - כמעט שאינו קיים בעולם. בחו"ל קיימת בנייה לגובה למגורים בדרך כלל בקרב אנשים ברמות הכנסה בינונית-גבוהה ומעלה, ואם קיימת בנייה למגורים לשכבות תחתונות יותר, זה לדיור ציבורי. אם הבניין בבעלות פרטית להשכרה ארוכת טווח, אז יש גוף שמחזיק את כל הבניין ויש לו אינטרס לתחזוקה".

אולי לא רואים את המודל הזה בעולם כי זאת מלכודת דבש. משרד השיכון רוצה להציג תוצאות ולבנות הרבה, ואז הוא מגלה שזה יוצר בעיות חדשות. הרשות העירונית רוצה מגדלי מגורים כדי למשוך אוכלוסייה חזקה, אבל לא יודעת איך להתמודד עם העומס על התשתיות. הדיירים משפרים דיור במגדל בלי להבין שיהיו להם עלויות שוטפות כבדות בהמשך הדרך.

"אני פחות מודאג מהרשויות ומאמין שהן ילמדו בסוף להתנהל עם המודל הזה. הפתרון ברמת הדייר הוא מורכב יותר וההשלכות עלולות להיות חמורות יותר. הדוח שלנו מראה שההיבטים הכלכליים יחסית ניתנים לטיפול, אבל חוסר הבנה או היכרות עם המערכות המורכבות של המבנים האלה, שהן בדרך כלל לא גלויות לעין, הוא המקור להזנחה שלהם - ואז הנזק מגיע גם במישור הכלכלי.

"קחי למשל את התחזוקה של גנרטור חירום או של מאגר מים. זו לא הוצאה כל-כך כבדה, אבל מהבדיקה שלנו זה הדבר הראשון שנזנח, כי אלה דברים שאנשים לא מודעים אליהם. חוסר המודעות קיים גם בקרב מתכננים. במהלך הכנת הדו"ח, הרבה פעמים נדהמנו מחוסר הידע שהיה קיים שם, כולל אצל מתכננים ותיקים וטובים".

איך פותרים בעולם את הבעיות האלה?

"ברוב המדינות יש רגולציה מחמירה ונותנים בידי ועד הבית יותר סמכויות ממה שקיים בחוק הישראלי. בהרבה מקומות גם קיימת חובה לתפעל קרן תחזוקה ארוכת טווח, שאליה מנותבים כ-10% מתשלומי הוועד השוטפים. בישראל מדובר להערכתנו בתוספת של בין 40 ל-50 שקלים לדייר. המציאות שלנו הולכת להשתנות: הצלחנו להתמודד בישראל עם מבנים בני שלוש או שמונה קומות, אבל זה כבר לא המצב ולכן גם ההתנהגות שלנו צריכה להשתנות".

אחת ההמלצות של הדו"ח היא להעצים את ועד הבית, שהוא ישות משפטית כיום על-פי חוק, אבל חסר שיניים.

"נכון. המקום של ועד הבית עדיין קיים ברמה החוקית, אבל הכלים שעומדים לרשותו מוגבלים. אנחנו אומרים בדו"ח שחייב להיות מישהו שמנהל את הבית המשותף. אלה בתים מרובי דיירים ומערכות ואי-אפשר להישען על מנגנון וולונטרי. צריך להגדיר בצורה ברורה את האצלת הסמכויות שלו לגוף שמנהל את הבניין בתשלום".

אתה מתכוון לחברות ניהול ואחזקה.

"כן, אבל אז יש בעיה אחרת. בישראל הרגולציה מצומצמת ואין הגדרה ברורה לחברת ניהול ותחזוקה. בשוק קיימות חברות תחזוקה טובות ומקצועיות, אבל קיימות גם הרבה מאוד שהן לא. המבנים שבהם מתגוררים דיירים בעלי הכנסה גבוהה מגיעים לחברות תחזוקה מקצועיות, ובבניינים שלא יכולים להרשות לעצמם יותר מדי, הם חוסכים במקומות הלא נכונים ולוקחים שירותים ממי שמציע הכי זול".

"אחזקה זה לא להחליף נורה"

חברות האחזקה הן אחד הנושאים הבוערים בתחום המגדלים ובנדל"ן בכלל: האגודה לתרבות הדיור מדווחת שבשנת 2016, כ-40% מכלל הפניות למוקד של האגודה נגעו לבעיות עם החברות האלה.

"יש היום שני מודלים של חברות", אומר אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול ואחזקת מבנים ובעלי עידן ש.נ.י, שהוזמן גם לתרום לדו"ח שהוגש למשרד הבינוי והשיכון. "חברות ניקיון ואחזקה וחברות ניהול ואחזקה - ההבדל טמון במילים. חברות ניקיון ואחזקה הן חברות ניקיון שהבינו מה קורה בשוק ואמרו לעצמן, 'אני גם ככה מנקה אז אתחיל לתחזק'. אבל כדי לתחזק, לא מספיק לעשות תנועה סיבובית עם היד ולהחליף נורה. זה לבנות תוכנית תחזוקה מונעת לבניין ולנהל תקציב. יש בארץ כ-350 חברות ניקיון ואחזקה וחברות ניהול ואחזקה, רק כ-30 מהן באמת מקצועיות, רציניות ומחויבות לתחום. הגרעין העיקרי הוא אותן חברות ניקיון. אז אני אומר להם, בואו ללמוד, יש מקום לכולם, אבל אתם צריכים להבין את המקצוע ולהיות מחויבים. הבעיה היא שאין גוף רגולטורי ואין פיקוח".

מה צריך בשביל להקים חברה כזו?

"ללכת לליסינג, לשכור אוטו ולהדביק עליו מדבקות ממותגות".

איך זה נראה בשטח?

"הנה דוגמה: עשיתי סיור בשני מגדלים שהדיירים ביקשו שאבדוק שהכול מתוחזק. התברר שבשני המגדלים, המפוחים להוצאת עשן בחניון היו סגורים והמערכת לגילוי אש ועשן בלובי הראשי הייתה סגורה. למה? כי היא הטרידה את הדיירים והם ניתקו אותה. בדקתי את קו ההזנה לגלגלי גילוי אש וגיליתי שהברז הראשי סגור כי הייתה בעבר נזילה וחברת הניהול, במקום לטפל בה, פשוט סגרה את הקו. אי-אפשר לדעת שהבעיות האלה קיימות עד שמגיע אירוע האמת - אסון חס וחלילה. אם הייתה שריפה בפרויקט הזה, המפוחים לא היו מוצאים עשן והמערכת לא הייתה מתריעה לדיירים שהם צריכים לרוץ. מבחינת הדיירים, העיקר שהלובי נקי ומבושם".

יש לך דוגמאות חיוביות, קצת שנישאר עם טעם אופטימי?

"בטח. יש פרויקט יוקרתי בתל-אביב שהייתה לי בו סיטואציה מעניינת עם דיירת שמאכילה חתולים והתחילו מלחמות. אז כינסתי אותם, אמרתי, בואו נמצא פינה שתהיו שבעי רצון ממנה ולא יפריע לכם שמאכילים את החתול שם. עשיתי דשא סינתטי ושמתי בפינה הזאת שלט ייעודי להאכלת חתולים. מאז השכנה מאכילה רק שם והוריתי לאנשי התחזוקה של הבניין שינקו יותר וישימו מים לחתול - וכולם מרוצים. מגורים במגדל דירות זה מסע משותף שצריכה להיות לו נציגות שפויה ומקצועית".

 מתקפת רבי הקומות התפלגות יחידות דיור לפי גובה / מקור: 2015-1995, נתוני למ"ס; לפני 1995 ואחרי 2015

בנייה לגובה זה הכרחי?

שר הבינוי והשיכון יואב גלנט, מכיר את הנושא, ובכל זאת, בשיחה טלפונית עם G הוא נחרץ וחד משמעי: "צריך להגיע לכך שחצי מהתחלות הבנייה בעשור הקרוב יהיו של בניינים בני 10 קומות ואפילו יותר. המדינה קטנה והשטח מצומצם, והעיקרון הראשון שצריך להוביל הוא שבונים בצפיפות. אחרת לא תישאר מדינה. מעבר לזה שככל שאתה בונה יותר בצפיפות בשטח עירוני, אתה מאפשר שירות יותר גבוה לאזרח, שבו כל השירותים נמצאים בטווח הליכה".

ובכל זאת, אתה בעצמך הזמנת את הדו"ח הזה. מתכננים וחוקרים מתריעים על החשש שמגדלי מגורים יהפכו לסלאמס.

"צריך לשפר את התחזוקה, אלה דברים שיש להם פתרונות. אנחנו נצטרך לעשות רגולציה ונעביר את זה בשינויים של חקיקה - חלק בתקנות, חלק בהחלטות ממשלה או קבינט. יש פה דברים שלא מתנהלים בצורה מושלמת, אבל ברור לגמרי שזה דבר שמחייב פתרון, ותזכרי שכוחות השוק עושים את שלהם: אנשים מבינים שההתחדשות העירונית כוללת תוספת של קומות רבות. בסוף אנחנו נסדיר את העניין הזה, זה הכרח ואין ברירה".

האם באמת אין ברירה? על-פי אדר' ויינברג, ישנם מתכננים שמסתכלים על הדברים קצת אחרת: "אני חושב שמבנה גבוה לא צריך להיות התשובה הראשונה במקומות שבהם רוצים לתת פתרון מקסימלי מבחינת כמויות יחידות הדיור. זה אחד הפתרונות האפשריים שצריך לשקול מול פתרונות אחרים. במרכז תל-אביב כנראה יבנו לגובה, אבל בקריית גת, למשל, אני לא חושב שבנייה לגובה הכרחית, ואם משתמשים בה, צריך להבין את ההשלכות. השאלה אם זה הופך לפתרון המרכזי של משרד השיכון או אחד משורה של פתרונות".

אילו עוד פתרונות תכנוניים קיימים?

"האמירה המקובלת היא שבהרבה מאוד מקרים אפשר להגיע לצפיפות גם בבנייה מרקמית של בין 8 ל-10 קומות, ושהרצון לצופף לא מחייב עלייה לגובה. בהיבט של תחזוקה, זה הרבה יותר נכון. אם צריך מגדל אחד שיהיה סימבול לעיר - אפשר, ואם צריך קצת צמודי קרקע - אפשר, אבל רואים הרבה מאוד שכונות בישראל שכוללות את שני הקצוות, מגדל לצד צמוד קרקע. צריך להימנע מזה".

אחת ההמלצות בדו"ח היא הקמת גוף ציבורי לטיפול בבעיה, ויש כבר אחד כזה - יצור כלאיים שנקרא האגודה לתרבות הדיור. כיום האגודה שייכת למשרד הבינוי והשיכון ומי שמתקצב אותה הן הרשויות המקומיות לצד ההכנסות מדמי החבר (31 שקל בשנה ליחידת דיור). היא נוסדה ב-1964, לרשותה 90 סניפים שפזורים ברחבי הארץ וכיום היא כוללת 30 אלף לקוחות שמייצגים כחצי מיליון בתי אב.

מנכ"ל האגודה, ראובן צדוק, מכהן בתפקיד מ-1997. השנה הייתה נקודת מפנה עבורו ועבור האגודה, כשהתבשר על העלאת תקציב חסרת תקדים, לאחר שהשר גלנט העביר תיקון בהסכם המסגרת בין הגופים, כך שתקציב האגודה יעלה מ-10 מיליון שקל בשנה ל-100 מיליון שקל בשנה עד שנת 2021, לטובת פרויקט שיקום שכונות.

ראובן צדוק, ברכות על העלאת התקציב, משהו ממנו ינותב לטובת פתרון בעיות התחזוקה במגדלי מגורים?

"לא. התקציב מיועד לפרויקט שיקום שכונות במתחמים של מעמד סוציו-אקונומי נמוך, זה משהו תקדימי שהמדינה נותנת ואנחנו מפקחים עליו. הכול בחדר לידה, השבוע היה סיור קבלנים באור עקיבא ויקנעם ויהיה גם בבת ים ואשדוד".

אז אתם לא מפנים משאבים לטיפול בבעיה של תחזוקת מגדלי המגורים?

"לא, אבל אנחנו עובדים על תוכנית ייחודית למגדלי מגורים שנותנת מענה לספרינקלרים ולמעליות. אנחנו נותנים לוועדי בתים ייעוץ משפטי ודברים אחרים שהם זקוקים להם בגלל מספר הדירות. בכל שנה אנחנו משתדלים לעבות את סל השירותים, אבל לא כל דבר יכול להיסגר במשרדי האגודה לתרבות הדיור, ובטח שלא כל הצרות בבתים המשותפים הגבוהים. ועדי בתים רבים בוחרים לשכור שירות של חברת ניהול ואחזקה. לחברות האלה אין רגולטור ואנחנו רואים בשטח עקיצות - מישהו פותח חברת ניהול בתל-אביב, עוקץ דיירים, סוגר את החברה ופותח מחדש ביהוד. בבאר שבע אפילו נחשפתי לאלימות כלפי אחד הדיירים שהגיע לחברת הניהול וביקש לראות דוחות כספיים. ועד בית צריך להגיש פעמיים בשנה דוח הכנסות והוצאות על-פי חוק. סכסוכי שכנים יש אפילו במגדלי אקירוב, לא בהכול יודעת האגודה לטפל".

אתם לא נותנים גם שירותי תחזוקה שוטפת?

"אולי בעתיד נעשה את זה, נכון להיום - לא".

אז אולי אתם יכולים לפעול קצת יותר כדי לחזק את מעמד ועד הבית?

"אני טוען שאין תחליף לוועד הבית ושצריך ליצוק יותר סמכויות וכוח לוועד הבית מבחינה חוקית כי נציבות הבית היא ישות משפטית והרי אין מי שיעשה יותר טוב לביתו מוועד הבית. החזון שלי הוא שתקום רשות לאומית לבתים משותפים שתאגד בתוכה שיטור קהילתי, את האגודה לתרבות הדיור ותהיה גם מנהלת-על שתעשה תיאומים בין הגופים ותהיה לה גם סמכות לתת דו"ח לשכן שמתחיל לעשות רעש בשעות לא מקובלות או משליך זבל מהחלון. החוק גם צריך לפרגן לכך שמי שלוקח ועד בית, יהיה לו פטור ממסי ועד - היום זה תלוי בהסכמה של הדיירים".

המלצות נוספות שעולות מהדו"ח הן הנחיות תחזוקה, הסדרת תחום תחזוקת המבנים, הסכמי שירות כובלים, בנייה ירוקה ופיתוח כלי מימון. בדו"ח אחר שפורסם לאחרונה בהזמנת עיריית תל-אביב, ושנכתב על-ידי ד"ר ניר מועלם מהפקולטה לארכיטקטורה בטכניון, עולה הצעה נוספת למנגנון שיכול לסייע בבעיית מימון התחזוקה השוטפת: יצירת שטחים מניבים כמו יחידות דיור, שטחי מסחר או חניות, שהתקבולים הנובעים מהשכרתם או משימוש בהם יכולים לשמש למימון תחזוקה ארוכת טווח או שוטפת. אלא שמנגנון זה מעלה שאלות חדשות בעניין הבעלות על אותם שטחים מניבים (האם הם בבעלות הדיירים במגדל או בבעלות ועד הבית?) ומעלה בדמיון תסריטים על ישיבות דיירים סוערות למדי.

לאן זה הולך? כמו תמיד בישראל - זה עניין של ניסוי וטעייה. הרבה טעייה.