מכרזי מחיר למשתכן בפרדס חנה לא מגיעים לסף הרווחיות

כאשר המבחן הקובע הוא כמות השיווקים, מתפרסם מכרז כמו זה שבפרדס חנה, שבו המתחמים כלל אינם זמינים לביצוע. מיד לאחר סגירת המכרז ירוצו כמובן באוצר "לספר לחבר'ה", וגם יערכו הגרלה לדירות שטרם נולדו. זוכי ההגרלה ייכנסו "להקפאה" של שלוש שנים לפחות, שלאחריהן יזכו (אם יתמזל מזלם) לבחור את דירתם. אם יצלחו את שלב הבחירה, יזכו המאושרים להיכנס לדירה עוד כשש שנים. ואחרי כל זאת, מישהו מתפלא על הקיפאון בשוק?

פיקוח על תמהיל

לפי המכרז, בקשת הקלה להגדלת כמות הדירות תאפשר לזוכה למכור את התוספת שלא במסגרת מחיר למשתכן, כמספר יחידות הדיור שיתווספו עקב ההקלה. חבות בגין היטל ההשבחה ובגין היטלי פיתוח עבור הקלה זו, ככל שתאושר, תחול במלואה על הזוכה.

בכל מקרה, הליך בחירת הדירות המסובסדות והדירות לשוק החופשי ייקבע רק באישור משרד השיכון, כך שחלוקת התמהיל בין הדירות תפוקח ע"י הרגולטור, שככל הנראה ישאף שמרבית הדירות הקטנות יוצעו לזכאים.

 פרדס חנה / צילום: איל יצהר

 פרדס חנה / צילום: איל יצהר

 פרדס חנה / צילום: איל יצהר

 פרדס חנה / צילום: איל יצהר

במידה ולא נרכשו דירות על ידי מחוסרי דירות (לאחר בדיקת רשימת המתנה), הזוכה רשאי למכור דירות למשפרי דיור ולחסרי דירה, בתנאים שנקבעו במכרז. בנוסף, בתום שנה הזוכה רשאי למכור את יתרת הדירות לחסרי דירה ולמשפרי דיור שלא במסגרת התנאים והמחיר שנקבעו במכרז, ובלבד שקיבל את אישור משרד השיכון.

מחיר המקסימום למ"ר דירתי (מחיר למשתכן) בכל המתחמים נע בטווח של 7,750 שקל ל-7,850 שקל, לא כולל מע"מ. שטח מרפסת וגינה יוכפלו ב-30%. שטח מחסן המוצמד לדירה יוכפל ב-40%. מספר חניות המוצמדות לדירה יוכפל ב-200%.

מצב הקרקע

במגרשים 306 ו-302 יש כרגע עצים ותעלה. הזוכה יידרש לאישור קק"ל להעתקת עצים. במגרש 303 ישנה סככה ובמגרש 308 דרך עפר.
התוכנית המפורטת מייעדת את שטח ה"טריז", המשמש כיום כשטח חקלאי, לשכונת מגורים חדשה, המשלימה פיתוח נתח עיקרי מעתודות הקרקע של פרדס חנה-כרכור. התוכנית מציעה מענה רחב של מבני ציבור וחינוך וכן שטחים ירוקים נרחבים.

התוכנית מהווה תוכנית מפורטת של שלב א' בתוכנית השלד לשטח הטריז ומחנה 80, אשר אומצה פה אחד בוועדה המחוזית ביוני 2012. התוכנית מציעה מרכז עירוני פתוח שישמש כליבה הירוקה לפרדס חנה-כרכור. השדרה המרכזית בתוכנית משמשת ציר משלים לליבה הירוקה, במקביל להיותה ציר תחבורה ראשי. בכך נוצרת שדרה עירונית המשמשת כלי רכב והולכי רגל, המקבלים מענים משלימים של בתי קפה, קיוסקים ומגרשי משחקים. בתוכנית מוצעות 668 יחידות דיור בשלוש רמות צפיפות, 9.4 יחידות דיור בממוצע לדונם.

האזור

פרדס חנה-כרכור מונה כ-40 אלף תושבים, על שטח 22.5 אלף דונם. ליישוב צביון כפרי, והוא נהנה מביקוש טוב למגורים, מנגישות טובה מכביש 6, ומהגירה חיובית של אוכלוסייה ממעמד סוציואקונומי בינוני-גבוה. שכונת ה"טריז" ממוקמת ממזרח ל"מחנה 80" המיועד לפינוי, ול"עין התות", שכונת צמודי קרקע.

שלביות הביצוע

1. 108 יחידות דיור - תנאי להיתר בנייה ראשון: הכנת תוכנית בינוי לכל השטח ושדרוג מט"ש עירון. תנאי למתן טופס 4 (ליחידות דיור הראשונה) - החלפת מאסף הביוב לכל אורכו, בהתאם לשלביות פיתוח והגדלת קוטרו. תנאי לטופס 4 ליחידות דיור האחרונה - השלמת ביצוע כל הכבישים בתחום, לפי מסמך הבה"ת (בחינת השלכות תחבורתיות), כולל כביש מס' 4 וכביש 6502 עד לכביש 65.

2. 206 יחידות דיור - תום מימוש 50% משלב 1. עמידה בהתניות שלב 1, מהווה תנאי מספיק כדי לממש עד 40% מהדירות שנכללות בתוכנית זאת.

תנאי למימוש מלא של 160 יחידות דיור ראשונות בשלב 2 יהיה: א. השלמת ביצוע כל הכבישים הנחוצים לגישה ולשירות, בסמכות הוועדה המקומית, שתראה גם איזה חלקים מתוך מוסדות הציבור ושטחי הציבור הפתוחים יבוצעו במקביל; ב. הכשרת כביש 30 (מחוץ לגבולות התוכנית) והרחבתו ל-18 מטר; ג. תנאי למתן היתר בנייה לדירה 269 ואילך: ביצוע מחלפון חנה או מחלפון כרכור. מחלפון חנה גם דורש הרחבת כביש 652 לדו-מסלולי.

3. 354 יחידות דיור - בתום מימוש 50% משלב 2, תנאי להיתר לדירה ה-315 ואילך הוא עריכת בה"ת מעודכן לפנים היישוב, הבוחן צורך בשדרוג צמתים וכבישים עד צומת איטונג. הבה"ת יערך בתיאום משרד התחבורה ולא ניתן לדון בבקשות להיתרי בנייה קודם לכן. תנאי למתן היתר הוא עמידה במסקנותיו.

סקר מחירים

חברת גרופית-יסודות, המקימה פרויקט בדרך הבנים, מוכרת 4 חדרים (100 מ"ר), במחיר ממוצע של 1.35-1.4 מיליון שקל. דירות 5 חדרים, 125 מ"ר, נמכרות ב-1.6-1.65 מיליון שקל, כ-13-14 אלף שקל למ"ר בממוצע.

תחשיב כלכלי

החישוב (טבלה מצורפת) נערך למתחם 1, הכולל את מגרשים 305-306 המיועדים ל-83 יחידות דיור מחיר למשתכן ו-21 יחידות דיור "רגילות" (8 קומות עילי ו-2 תת קרקעי). לפי התב"ע, שטח עיקרי וממ"ד עומד על 122 מ"ר/יחידות דיור. ההנחה היא כי תידרש הקלה לתוספת יחידות דיור בשיעור 20%, לצורך קבלת דירה ממוצעת בשטח עיקרי וממ"ד של 104 מ"ר. ככל שתאושר הקלה, ניתן יהיה להגדיל הפרויקט ב-21 יחידות דיור נוספות, שתימכרנה בתנאי שוק חופשי. עקב הדרישה לחניה תת קרקעית, יש לבחון את תמהיל הדירות, באופן שיאפשר בניית קומת מרתף חניה אחת.

מסקנות

התוצאה המתקבלת מבדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט, כולל תוספת שבס, ככל שתאושר, מעלה כי נוצר רווח יזמי של כ-8% בלבד במחיר המקסימום. נראה שמחיר המקסימום אינו ריאלי, ומעלה תהיות באשר לכדאיות המכרז.

אי זמינות הקרקע כרוכה בעלויות מימון נוספות הנדרשות למימון שלב רכישת הקרקע והפיתוח. חשוב גם לזכור כי מחירי המכירה צמודים למדד תשומות הבנייה, שאינו משקף נכונה את השינויים החלים בעלויות הבנייה. גם ההנחה לפיה כל הדירות המיועדות לזכאים תימכרנה מיד הופרכה בלא מעט מכרזים, והמשמעות היא עיכוב בקבלת הכנסות ותוספת עלויות שיווק. בכל מקרה, המסקנות נכתבו על פי סקירה כלכלית ראשונית, ולא מדובר בחוות-דעת שמאית.

■ הכותב הוא שמאי מקרקעין, מנכ"ל גמלא-הראל שעוסקת במימון הון עצמי.