פרדוקס: הקשר שבין הגדלת ההכנסה לבין החרפת מצוקת הדיור

בתקופה האחרונה מתקיים דיון ציבורי ער סביב הנושא של דיור בר-השגה. ההטענה הרווחת היא שצריך לספק יותר דירות על-ידי שחרור קרקעות ולייעל תהליכי תכנון ורישוי על מנת להפיג לחצים ולקרר את השוק. טענות אלה מתמקדות לרוב בסוגיה של היצע הדירות. בדיון זה שותפים מתכנני ערים, ראשי רשויות מקומיות, נציגי משרדי הממשלה, קבלנים ועוד.

גם המדיניות בתחום הדיור משקפת צורת הסתכלות זו - של הגדלת ההיצע. הוד"לים (ועדות לדיור לאומי שקמו לזירוז אישורי בנייה), הוכנו תוכניות הדיור כגון "מחיר למשתכן", המתמקדות באיפה לדחוף עוד יחידות דיור ואיך להביאן לשוק בזמן מינימלי.

העיסוק באספקת "דיור בר-השגה" מדגיש את כמות הדיור הזמינה, אולם הוא משקף תמונה חד-ממדית ושטחית למדי של המציאות. משבר הדיור הוא לא רק משבר של כמות הדירות. הוא גם משבר של שכר. הצמיחה הכלכלית בארץ יוצרת ביקוש הולך וגובר לדירות גדולות ומרווחות. דירות אלה צורכות יותר שטחים מבעבר, ובמדינה קטנה עם מגבלות בהיצע קרקעות לבנייה, הדבר גורם לעלייה במחירים.

ייתכן, כי העלייה במחירי הדירות היא אף מהירה יותר מאשר העלייה בשכר, כך שהיכולת להשיג דיור הולכת וקטנה. כלומר, באופן פרדוקסלי הצמיחה הכלכלית תורמת אף היא למשבר הדיור.

להערכתנו, היכולת להשיג דיור קטנה ב-1% כאשר ההכנסה לנפש עולה ב-1%, כאשר סה"כ שטח הדירה אינו משתנה. פרדוקס זה מתקיים כאשר גמישות הביקוש לשטח דיור ביחס להכנסה (אחוז העלייה בביקוש בעקבות עלייה של אחוז בהכנסה) עולה על גמישות הביקוש לשטח דיור ביחס למחיר (אחוז הירידה בביקוש בעקבות עלייה של אחוז במחיר ליחידת שטח). אנו מעריכים שהיחס בין גמישויות אלה הוא בסדר גודל של שניים.

אמנם מדובר בפרדוקס - אך ריסון צמיחת ההכנסה כמובן שאינו פתרון לפרדוקס זה. הפתרון נמצא בצמיחה מספקת בשטח הדיור. היות שהצמיחה באוכלוסייה היא בסדר גודל של 2% בשנה, הצמיחה להכנסה לנפש היא בסדר גודל של 1.5% בשנה, והפער בין הגמישויות הוא כחצי אחוז, משתמע כי הצמיחה בשטח דיור צריכה להיות בסדר גודל של 2.75% לשנה על-מנת למנוע הידרדרות מתמדת ביכולת להשיג דיור. בפועל, שטח הדיור גדל בשנים האחרונות ב-1.8% לשנה. לכן, היכולת להשיג דיור הצטמצמה בעשור האחרון ב-6% לשנה, שמתוכם כ-2% לשנה נובעים מהפרדוקס.

הדגשנו את שטח הדיור לעומת מספר הדירות, כי מה שחשוב הוא שירותי דיור ולא מספר הדירות. הבנייה של יותר דירות קטנות על-חשבון פחות שטח, רק תחריף את הבעיה. העיסוק הציבורי והתקשורתי במספר הדירות אינו במקום. על הלמ"ס לפרסם נתונים על שטח דיור במונחי מטרים-מרובעים כדי לאפשר דיון מושכל בנוגע להשפעת הפרדוקס על היכולת להשיג דיור.

לבסוף, הפרדוקס איננו תופעה ישראלית. הוא מתקיים ברוב המדינות שבהן הביקוש לשטח דיור גדול יותר מההיצע. ההבדל הוא, שבמדינות המפותחות אין צמיחה דמוגרפית דומה לזו שבישראל וגם הצמיחה בהכנסה לנפש היא שלילית בחלק מהן. גורמי הביקוש גדלים אצלנו מהר יחסית, כך שהידרדרות ביכולת להשיג דיור אצלנו היא סוג של "צרות של עשירים".

■ מיכאל בינסטוק הוא פרופסור לכלכלה (אמריטוס) באוניברסיטה העברית; דניאל פלזנשטיין הוא פרופסור לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית.