S&P מעלות צמצמה את הגיוס של סטרווד ווסט בכ-200 מיליון ש'

חברת הנדל"ן הזרה סטרווד ווסט, שמפעילה שבעה קניונים בארה"ב, תקיים מחר (ג') את המכרז הציבורי בהנפקת איגרות החוב הראשונה שלה בבורסה בתל-אביב, לאחר הביקוש הגבוה אשר לו זכתה במסגרת המכרז המוסדי. אלא שלמרות הביקוש הגבוה, תיאלץ החברה לוותר על כ-200 מיליון שקל מהסכום שהחליטה לגייס, בעקבות החלטתה של חברת הדירוג S&P מעלות.

סטרווד ווסט, מקבוצת סטרווד העולמית, הציעה למשתתפי המכרז המוסדי איגרות חוב בריבית גבוהה יחסית של עד 6.4%, לאחר שזכתה לדירוג מקדמי A מ-S&P מעלות לגיוס של עד 850 מיליון שקל. בעקבות הריבית הגבוהה והדירוג הגבוה, זכתה החברה לביקוש עתק של 1.23 מיליארד שקל במכרז המוסדי, שמתוכו החליטה החברה לקבל הזמנות בהיקף של 997 מיליון שקל, בריבית של 5.95% לשנה.

בעקבות ההצלחה במכרז המוסדי, שמשקפת היקף גיוס של כ-1.1 מיליארד שקל בהנפקה כולה, פנתה סטרווד ווסט לחברת S&P מעלות, בבקשה להגדלת כמות האג"ח שתוכל להנפיק מסדרה א' החדשה. אלא שימים אחדים לאחר מכן קבעה S&P מעלות כי היקף ההנפקה כולה יעמוד על לא יותר מ-910 מיליון שקל, ובעקבות ההחלטה צומצם היקף הסכום שהובטח במכרז המוסדי ל-814 מיליון שקל בלבד. מצד שני, כתוצאה מכך גם ירד שיעור הריבית שנקבע במכרז המוסדי ל-5.7%.

קבוצת סטרווד העולמית, שבשליטת בארי שטרנליכט, היא אחת מחברות הנדל"ן והמלונאות הגדולות בארה"ב. לצורך גיוס חוב בתל-אביב הקימה סטרווד חברה בת באיי הבתולה בשם סטרווד ווסט, שתקלוט לתוכה שבעה קניונים שבבעלות הקבוצה, ושכנגדם תנפיק איגרות חוב ללא ביטחונות.

הלוואות עתק רובצות על הקניונים

הכסף שיגויס בהנפקה מיועד לפירעון הלוואות שהועמדו למימון שישה מהקניונים שיועברו לחברה בהנפקה, ושבעלת השליטה נתנה גם ערבויות בגינן. נוסף על כך, עשויה ההנפקה לשמש לחלוקת דיבידנד, שתיעשה לצורך רכישת החזקות המיעוט (10%) בשותפות שדרכה מחזיקה סטרווד בחברת האג"ח, בסכום של עד 40 מיליון דולר. החזקות מיעוט אלו נמצאות כיום בידי חברת ווסטפילד אמריקה.

הקניונים שיועברו לחברת האג"ח רשומים בספרים לפי שווי של 1.74 מיליארד דולר. על הקניונים רובצות הלוואות עתק בהיקף של 1 מיליארד דולר הנדרשות לפירעון או מיחזור במהלך השנה הקרובה. בתשעת החודשים הראשונים של 2017 ייצרו שבעת הקניונים יחדיו NOI (רווח מהפעלת הנכסים) של 85 מיליון דולר, ו-FFO (תזרים מפעילות הנכסים השוטפת) של 49 מיליון דולר.

עם זאת, בתקופה זו ירד שווי הקניונים ב-85 מיליון דולר, וזאת בהמשך לירידת שווי מצרפית של 59 מיליון דולר שנרשמה בערכם בשנים 2015-2016. עקב כך רשמה חברת האג"ח הפסד של 36 מיליון דולר בתשעת החודשים הראשונים של 2017.

ענף המרכזים המסחריים בארה"ב סובל בשנים האחרונות משחיקה בהכנסותיו, על רקע המעבר לרכישות באינטרנט, ועקב כך נדרשים הקניונים למצוא פתרונות לצמצום החנויות מצד רשתות השיווק הגדולות. לדברי הנהלת סטרווד, האסטרטגיה שלה להתמודדות עם השינויים בשוק כוללת הוספה של שוכרים מתחומי הבידור והמסעדות. אלו הופכים לדבריה "חשובים יותר ויותר עבור המרכזים המסחריים, כיוון שהדור החדש של קוני המילניום שם דגש גובר והולך על החוויה, ולא רק על המוצר לבדו".

נוסף על כך מדגישה החברה, כי האסטרטגיה החדשה כוללת הוספת בתי קולנוע, שממשיכים להוות רכיב חיוני בחוויית הקנייה, ושימושים לא מסורתיים, כמתחמי עבודה משותפים, חדרי כושר, מרחבים קהילתיים ומרפאות.