צים סנטרס: עומס דמי שכירות נמוך ביחס לעזריאלי ומליסרון

התקופה המאתגרת שעוברת על ענף הקמעונאות המקומי, בדגש על רשתות האופנה, אינה צפויה להקל על ההנפקה המתוכננת לשבוע הבא של חברת המרכזים המסחריים צים סנטרס, שבשליטת רני צים. על רקע זה מבקשים בחברה להדגיש את העומסים הנמוכים יחסית של דמי השכירות שהיא גובה מלקוחותיה. אלה, לפי צים סנטרס, עומדים בשלושה מתוך ארבעת הנכסים הפעילים שלה (ערד, בית שאן ונתיבות) על כ-6% מהפדיון, ובנכס נוסף (במעלות) על כ-8%.

"עוברים למקומות זולים יותר"

זאת, לעומת עומס דמי שכירות גבוהים בהרבה, שמגיעים עד לכ-14% בנכסיה של ענקית הנדל"ן המניב עזריאלי (במרכז עזריאלי בתל-אביב), ואצל מתחרתה העיקרית מליסרון, שמתקרב לכ-12% (קניון רמת-אביב). אלו נוספים לדמי ניהול, שמוסיפים גם הם לסך העומס בדמי השכירות באותם נכסים.

בנכסיה של חברת ביג, שעיקר פעילותה במרכזים מסחריים פתוחים, עומס דמי השכירות מגיע עד לכ-10% במרכז החדש שלה באשדוד, ומהצד הנמוך מגיע עד לכ-5% בכמה מנכסיה האחרים - בטבריה, בגליל בעליון ובקריית גת, ואף לכ-3% בנכס שלה בפרדס חנה.

אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, נדב ברקוביץ', טוען כי "אין ספק שככל שהעומס על השוכרים נמוך יותר, סיכון העזיבה שלהם קטן יותר. כמגמה, אפשר לראות היום בקרב רשתות האופנה, אלה שנמצאות בקשיים ולא רק הן, חנויות שנסגרות במקומות יוקרתיים, ועוברות למקומות זולים יותר, שבהם עדיין אפשר ליהנות מפדיונות עם עומס דמי שכירות נמוך יותר".

 נתוני צים אודות עומס שכירות בנכסים בולטים (ללא דמי ניהול

יחד עם זאת, מוסיף ברקוביץ' בעניינה של צים סנטרס, כי "מדובר בנכסים בפריפריה ובמגזר הערבי, שקשה להשוות אותם לנכסים הבולטים של חברות הקניונים המרכזיות בשוק - זה לא כמו להשוות תפוחים לתפוחים. גם לביג, אשר לה נכסים פתוחים, והפועלת גם באזורים פריפריאליים יותר, יש כוח אחר לגמרי בשוק מזה של צים סנטרס. בתקופה הנוכחית, אנחנו מעדיפים את החברות שיש להן פיזור סקטוריאלי בנדל"ן, עם מסחר, משרדים ולוגיסטיקה, ונותנים עדיפות לשחקניות הגדולות בשוק".

צים סנטרס מחזיקה כיום בארבעה מרכזי מסחר פעילים, שהראשונים שבהם נפתחו בשנת 2011. נוסף על כך, היא פועלת לפיתוח מרכזים נוספים, בדגש על פעילות באזורי פריפריה, ובקרוב תתחיל בפעילות במגזר הערבי, שם תפעיל שני מרכזים. החברה מחזיקה, בשיתוף עם קרן מידאס הבורסאית, בזכויות בפרויקטים בהקמה בירכא ובאום אל פאחם, ובקרקע בטירה. שווי ארבעת נכסיה הפעילים של צים סנטרס עמד בסוף חודש ספטמבר על כ-473 מיליון שקל (חלק החברה), עם שטחי השכרה של קרוב ל-41 אלף מ"ר (חלק החברה) ושיעור תפוסה של 95%.

במסגרת ההנפקה, הצפויה בימים הקרובים, מבקשת צים סנטרס לגייס כ-80 מיליון שקל באמצעות הנפקת מניות לפי שווי חברה של כ-300 מיליון שקל (לפני הכסף), ובמקביל בכוונתה לגייס אג"ח בהיקף של עד 100 מיליון שקל, בדירוג Baa1 באופק יציב ממידרוג. בצים סנטרס מציינים כי על רקע הצפי להמשך, שלפיו "השחקניות הקמעונאיות יסבלו קשות מהתגברות הרכישות באונליין, ויתמודדו עם סביבה עסקית מאתגרת וקשה, האלמנט של חיסכון בדמי השכירות יהפוך למרכזי בשיקוליהן העסקיים".

"אסטרטגיה להקמת מרכזים בפריפריה"

עוד הוסיפו שם, כי אסטרטגיית החברה היא של "הקמת מרכזי קניות בפריפריה, בעיקר במיקומים שבהם אין כיום קניון או מרכז מסחרי מוביל משמעותי, ושל עומסים נמוכים, שמראש לא מכניסים את השוכרים לדאגות מיותרות בנושא זה. במסגרת האסטרטגיה האמורה צים סנטרס גם הצהירה על כניסתה הצפויה למגזר הערבי, שבו יחלו לפעול שני מרכזים כבר במהלך החודשים הקרובים (אום אל פאחם וירכא), ושמתאפיין מצד אחד בצמיחה של כ-20% בשנה, ומצד שני במחסור ברור של מרכזי מסחר ממותגים ומובילים ביישובים המרכזיים של המגזר בכל רחבי הארץ".

צריך לזכור כי עומס דמי השכירות על השוכרים מותאם באופן יחסי בדרך כלל למיקום הנכסים. כך, בנכסים הממוקמים במיקומים הנחשבים ביותר ("פריים לוקשיין"), המתאפיינים בעומס דמי שכירות גבוה יחסית, עלויות תפעול הנכסים גבוהות יותר, וכך גם פדיונות השוכרים, לעומת נכסים בפריפריה המתאפיינים בעלויות תפעול נמוכות יותר, וכך גם הפדיונות.

מטיוטת התשקיף עולה, כי השוכרת העיקרית בנכסיה של צים סנטרס היא רשת יינות ביתן של נחום ביתן, באמצעות סניפים שקיבלה לידיה בשנת 2013 כחלק מעסקת הרכישה של רשת הדיסקאונט "כמעט חינם" מידי רני צים ואחיו עדי, תמורת סכום של כ-350 מיליון שקל. לפי צים סנטרס, סניפים אלה, המהווים שוכרי עוגן בנכסיה, אחראים לכ-26% מהכנסותיה, שהסתכמו בתשעת החודשים הראשונים של 2017 בכ-27 מיליון שקל - דומה להכנסות שהציגה בתקופה המקבילה ב-2016.

עוד בטיוטת התשקיף הציגה צים סנטרס כמה סיכונים ייחודיים לחברה, מלבד הסיכונים הענפיים הכלליים, שבהם פיזור שוכרים נמוך, אשר לגביו מציינים כי "סיום איזה מהסכמי השכירות המהותיים טרם המועד שנקבע לסיומו (או אי-חידוש הסכם שכירות כאמור) ואי-מציאת שוכר חלופי, עלול להשפיע מהותית על התוצאות העסקיות".

סיכון ייחודי נוסף של צים סנטרס קשור לפיזור הגיאוגרפי הנמוך של נכסיה ומיקומם באזורי פריפריה, שבגינם החברה חשופה למיתון כלכלי, לשיעורי אבטלה עולים, או לחלופין - לשיעורי צמיחה נמוכים, "המשפיעים על היקף הביקושים לשטחי השכרה, ועלולים לפגוע בתוצאותיה".