חשיפה: הנדל"ן שבו משקיעים הגופים המוסדיים הישראליים

בסוף דצמבר פרסמו כלי התקשורת כי אושר פרויקט הענק בין רמת השרון לתל-אביב, אותה רצועה ירוקה המקיפה את כביש מס' 5, עד צומת מורשה. למי בעצם זה שייך? אולי זה בכלל הכסף שלכם? ייתכן מאוד שכן.

עד לאחרונה ניתן היה לדעת כמה כסף מושקע על ידי קרנות הפנסיה בנדל"ן, אבל פרט חשוב מאוד היה חסר - מהם בדיוק אותם נכסים. מתנדבי פרויקט "פנסיה פתוחה" של "הסדנה לידע ציבורי" פנו בשנה האחרונה למפקחת על הביטוח, בדרישה לחייב את הגופים המוסדיים לפרסם את הכתובות של נכסי הנדל"ן שברשותם.

 נדל"ן בישראל

פרדסי עמיתים

התוצאה הראשונה שלכדה את העין היא סדרה של שטחים חקלאיים בבעלות עמיתים. כזכור, מדובר בקרנות הפנסיה שנקלעו בתחילת שנות האלפיים לגרעון אקטוארי משמעותי, מה שגרם למדינה להכניס יד לכיס של אזרחי ישראל ולשלוף משם עשרות מיליארדי שקלים, מהלך שעד היום נותן את אותותיו. רשימת השטחים החקלאיים נראית תמימה כמעט, אבל מתברר כי אותם פרדסים נמצאים במיקומים אסטרטגיים מסביב לכביש חמש.

 פרדסים של עמיתים / צילום: איל פישר

הפרדסים תופסים נתחים גדולים באזור המוגדר רצועת נופש, במתחם גן הירקון שנמצא מזרחית אליו, במתחם פרדס סקו, פרדס נטוש הנמצא בלב הנדל"ני הפועם של הוד השרון, ועוד סדרה של מתחמים, שלו היו מופשרים כולם היו משפיעים מהותית על הבור האקטוארי של אותן קרנות, ואולי אפילו חלק מכספי החילוץ היו יכולים לחזור בחזרה.

ומה בכל זאת שווה הרבה מאוד כסף כבר היום? הגופים המוסדיים מחזיקים ישירות בנכסי נדל"ן בשווי כולל של כ-19.2 מיליארד שקל. היציאה שלהם לחו"ל נותנת אותותיה: 60.7% מסכום זה מושקע בנכסים בישראל, בעוד ש-39.3% כבר מושקעים בחו"ל.

מהסכום בישראל, 60.6% מושקע בבנייני משרדים ו-32.5% מושקע בקניונים במרכזי קניות. עוד נמצא כי הגופים המוסדיים "פספסו" את הגאות הגדולה בשוק הדירות - רק 0.7% מושקע בנדל"ן למגורים. נזכיר כי בשנת 2013 הציג שר האוצר דאז יאיר לפיד תוכנית גרנדיוזית להקמת 1

50 אלף דירות להשכרה בתוך עשור, מכסף שיגיע מהגופים הפנסיוניים, אולם המוסדיים סירבו להרים את הכפפה (שילוב של דרישה ליזמות ותשואות נמוכות מדי). מאז, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי השכירות עלו ב-12.5% ומחירי הד

ירות עלו ב-31%.

19 בת"א, 6 בירושלים

שלא במפתיע, הגופים המוסדיים מחזיקים בנכסים בעיקר באזור המרכז. 19 מהנכסים בתל-אביב, 61 באזור גוש דן, שישה בירושלים, שישה בצפון, והשאר, חמישה במספר, בדרום, כאשר ארבעה מהם קרקעות חקלאיות באשקלון ורק בניין משרדים אחד בבאר שבע, שגם הוא קרית הממשלה עצמה.

כאשר מסתכלים על פי שווי הנכסים, לפי הערכות השווי של הגופים המוסדיים עצמם, התמונה דומה. תל-אביב מובילה עם שווי מוערך של 3.3 מיליארד שקל, המרכז שאינו תל-אביב עם נכסים בשווי 7 מיליארד שקל, ירושלים כ-670 מיליון שקל ואזורי הדרום והצפון מסתפקים ב-280 מיליון שקל ו-270 מיליון שקל, בהתאמה.

ומתברר שחלק מהמוסדיים לא מפזרים באמת את הסיכון שלהם בהשקעות הנדל"ן. כך למשל מנורה, המחזיקה 100% מהאחזקות בנדל"ן (400 מיליון שקל בקניונים ושטחי מסחר. פסגות מחזיקה 100% בשטחי משרדים (200 מיליון שקל). הראל מחזיקה 53% בקניונים ושטחי מסחר ו-47% (שווי כולל של 1.6 מיליארד שקל).
היתרון לגודל מאפשר כמובן גם פיזור גדול יותר: כלל, עם נכסי נדל"ן בשווי 2.3 מיליארד שקל, כבר מראה סימני פיזור סיכון גדולים יותר, 64% משרדים, 33% שטחי מסחר ו-3% מגורים. מגדל, 6.8 מיליארד שקל שווי (יותר מכל שאר הגופים ביחד), פיזרה את הסיכון שלה בצורה המבוזרת ביותר: 67% משרדים, 23% שטחי מסחר ו-7% תעשייה ולוגיסטיקה. המקרה של עמיתים שונה, שם נדמה שמדובר באחזקות היסטוריות - 30% שטחים חקלאיים, 13% משרדים, 54% שטחי מסחר ו-3% המוגדרים כ"אחר".

קניות בשיקגו

המוסדיים מחזיקים נכסים בחו"ל בשווי מוערך של 7.5 מיליארד שקל, אולם רק לגבי נכסים בשווי של 1.2 מיליארד שקל יש פירוט הולם. מהנתונים שקיבלנו עולה כי מרבית האחזקות בבריטניה, ארה"ב וגרמניה, וניו-יורק היא העיר שבה מחזיקים את מספר הנכסים הגדול ביותר.

בין הנכסים אותם מחזיקים המוסדיים ניתן למצוא בעיקר בנייני משרדים, אך גם מרכז מסחרי בשיקגו ומחסן בעיר דורטמונד בגרמניה. חשוב לציין כי בהשקעות אלה מסתתרים נכסים רבים תחת השקעה בחברות ייעודיות, בשווי כולל של כ-6.3 מיליארדי שקל, מה שמאפשר כאמור למוסדיים להתחמק ממתן פרטים מדויקים בנוגע למיקום הנכס, לשוויו ולשימושו.

מדוע לחשוף את הנכסים?

קרנות הפנסיה והגמל הן גופים המחזיקים סכומים אדירים של כסף ציבורי. יותר מטריליון שקל מנוהלים בקופות הפנסיה, ביטוחי המנהלים וקופות הגמל. מדובר בסכומי ענק (רק תחשבו על דמי התיווך שמישהו כנראה גזר בדרך ברכישות נדל"ן בשווי 19 מיליארד שקל), ולאיש אין כמעט היכולת לשאול את השאלות החשובות באמת: האם כספי הפנסיה מנוהלים כיאות? האם מדיניות ההשקעה מתנהלת באחריות, או שמא כספי הפנסיה שלנו מופקרים?

פרויקט "פנסיה פתוחה" נועד להפנות זרקור אל הנתונים עצמם, כדי לאפשר לציבור לבחון את השאלות הללו על בסיס נתוני האמת על כל השקעה והשקעה. עם חשיפת דלתות המחסן בדורטמונד או בניין המשרדים בבני-ברק בו מושקעים כספי הפרישה שלנו, הציבור מקבל אפשרות לבחון בצורה טובה הרבה יותר אופי ההשקעה. אור השמש והביקורת הציבורית יחלחלו גם למערכת השיקולים של מקבלי ההחלטות בתחום הפיננסי, החשוב כל-כך לגורלנו האישי.

את המפה המלאה והמעניינת המציגה את פירוט נכסי הנדל"ן ניתן למצוא באתר http://bit.ly/mapat-hanadlan.

הכותב הוא ראש פרויקט פנסיה פתוחה בסדנה לידע ציבורי